По-добре ли е да тъна в ипотека или да живея в апартамент под наем?
"MK" проведе анализ на пазара на недвижими имоти
Българският пазар на ипотечни кредити преживява невиждано съживяване. Според Централната банка през първата половина на тази година банките са увеличили издаването на жилищни кредити с 44%. С помощта на ипотеки 390 000 българи са закупили имоти на стойност 664,5 млрд. рубли. Дори президентът Путин призовава за подобряване на жилищния си проблем, който каза буквално следното: „В края на краищата се развиват инфлационни процеси. затова, който иска и е готов, по-добре да го направи сега.” Междувременно среднопретеглената лихва по ипотечните кредити падна до 12,99% годишно и най-вероятно не би трябвало да е по-евтина. Наистина ли е изгодно да купувате апартаменти сега или е по-добре да наемете жилище? "МК" попита експертите.
Ипотечният пазар: каква е реалната ситуация?
За повечето българи ипотеките все още са единственият начин за решаване на жилищните проблеми. Преди обаче да се решите на друг кредит, първо трябва да се запознаете с актуалната ситуация на пазара.
Експерти "MK" са съгласни, че сега наличието на ипотеки до голяма степен се дължи на намаляване на стойността му. Така средният процент с държавна подкрепа е 11,5%, без нея - 12,99%. Така разликата се сведе до 1,5-2%, а това от своя страна има стимулиращ ефект върху търсенето. И това не е границата. Министър-председателят Дмитрий Медведев наскоро обеща, че са предоставени допълнителни 16,5 милиарда рубли за подкрепяната от държавата ипотечна програма, от които 7,7 милиарда вече са отпуснати.
В допълнение, друг силен двигател на растежа беше появата на много изгодни оферти за закупуване на жилища, което се обяснява с повишената конкуренция между предприемачите. INВ резултат на това ръстът на цените на жилищата се забави значително, а в някои региони на страната дори се понижи.
В същото време, напомнят експертите, не бива да забравяме, че такива показатели като ръст на ипотечния пазар с 44% се дължат до голяма степен на ефекта на „високата база“, възникнал в резултат на миналогодишната рецесия. Банките не успяха да достигнат поставените от правителството лимити за програмата за преференциално жилищно кредитиране - 60% от средствата останаха непотърсени. Ето защо всеки, дори незначителен растеж би изглеждал впечатляващ на фона на провала от 2015 г. И сега, според експертите на МК, наблюдаваме по-скоро стабилизиране на пазара, отколкото положителни тенденции.
Освен това анализаторите казват, че ипотечното кредитиране все още е по-ниско, отколкото през 2014 г. Средно ипотеките се вземат с 16% по-рядко, а в парично изражение разликата е 14%. Промени се и структурата на ипотечните сделки: българите често придобиват жилище още на етапа на строежа на жилище - с помощта на дялово участие, което е доста рискована стъпка.
Расте и броят на просрочените плащания. През първото полугодие на 2016 г. общият размер на просрочените задължения над 90 дни се е увеличил с цели 46%, а при положение, че ситуацията на пазара на труда не се подобрява, броят на длъжниците вероятно ще расте. Тази ситуация силно напомня ипотечната криза в САЩ, която бързо прерасна в световна. Сега в България по данни на Министерството на труда са регистрирани 948 254 безработни и това са само официални данни; ако броят на неплатежоспособните граждани расте и ипотечният пазар се разшири, това бързо ще се превърне в сериозни проблеми за банковия сектор.
Кое е по-добре, да вземете ипотека или да наемете къща?
Тъй като ситуациятас ипотеки все още не е толкова проспериращ, колкото се опитват да си представят, а самите лихвени проценти по кредитите и условията за издаването им все още са близки до непоносими, възниква въпросът: вашето собствено жилище струва ли си такова усилие?
Нека видим какъв е пазарът на наеми в столицата днес. Според Александър Шустов както спадът в доходите на българите, така и кризата практически не са се отразили на цената на наема на апартаменти в Москва - за много работници тя все още е непосилно висока. Например през последните 6 месеца разходите за наем са паднали само с 2,5%. Тази ситуация се обяснява с вече високото ниво на търсене поради миграцията от периферните градове към Москва: в търсене на работа населението се стича в столицата и, естествено, се нуждае от жилища.
Събеседникът на "МК" смята, че за тези, които идват в други градове за известно време във връзка с обучение или работа, наемът е по-предпочитан вариант, тъй като покупката на апартаменти в този случай е безсмислена и твърде скъпа - особено след като пазарът на наеми предлага много интересни възможности. В същото време е важно да се вземе предвид фактът, че ситуацията с наема, особено в Москва, се променя много бързо и затова дългосрочното планиране на стратегия за живеене в жилище „от собственика“ едва ли е възможно.
Българските власти смятат, че местният пазар на жилища под наем има голям потенциал, който трябва да бъде развит. По време на заседание на президиума на президентския съвет за стратегическо развитие и приоритетни проекти премиерът Медведев отбеляза: „. От 23 милиона български семейства приблизително 30% или повече са потенциално готови да обмислят възможността за наемане на жилище, разбира се, при условие че се създаде цивилизован, разбираем, прозрачен пазар на наеми. Говори и затърсенето на такъв формат за решаване на жилищния проблем и големия потенциал на тази област. Трябва да помислим за използването на различни стимули за развитието на пазара на жилища под наем.”
Засега обаче новата инициатива на властите не е подкрепена с реални действия и никой не може да прогнозира дали ще има успех. Ето защо досега експертите на МК са съгласни, че в сравнение с отдаването под наем условията за придобиване на жилище, дори с помощта на ипотека, са „близки до идеалните“. В Москва днес цената за наемане на едностаен апартамент е 31,5 хиляди рубли на месец, което като цяло може да се сравни с размера на плащанията по ипотечен кредит с държавна подкрепа при закупуване на апартамент в покрайнините на града или в най-близките предградия.
Какво предстои за българския ипотечен пазар?
И така, според експертите, интервюирани от MK, в настоящата ситуация ипотеката е най-разумната инвестиция както на пари, така и на усилия. Но означава ли това, че българският пазар на ипотечни кредити ще продължи да се развива, или скоро отново ще видим спад?
Експертите са сигурни, че тази година положителната динамика ще продължи, но в дългосрочен план растящата официална и скрита безработица, спадът на доходите на населението и съответно намаляването на неговата платежоспособност ще спрат ипотечния пазар.
Според Александър Шустов положителните тенденции се дължат преди всичко на укрепването на петролния пазар. Първата половина на 2016 г. бе белязана от ръста на петрола до заложените в бюджета 50 долара и с укрепването на обвързаната с него рубла реалните доходи се стабилизираха. Следователно доверието на хората в бъдещето също нарасна, гражданите започнаха активно да формират спестявания, а пазарът на потребителско и ипотечно кредитиране значително се съживи.Сега петролът отново тества местни дъна, приближавайки се все по-близо до $40, което означава, че общото ниво на потребление и интерес към ипотеки отново ще спадне през третото тримесечие на тази година.
„Миналата година бяха пуснати в експлоатация рекорден брой нови жилищни имоти, като предлагането се увеличи с 85,3 млн. кв. м. Офертата се формира от обекти, чието строителство е започнало преди кризата, но сега свръхпредлагането е изпълнено с по-нататъшно намаляване на цените в лицето на избледняващо търсене. Според мен 2016 г. ще донесе 10-11% спад на пазара на нови жилища “, предполага специалистът.
Друго условие за съживяване на пазара през 2016 г. може да бъде както появата на нови сезонни промоции от разработчиците, така и изплащането на бонуси в много компании. Но през 2017 г. най-вероятно няма да видим такава положителна динамика, казва Дмитрий Шиляев, изпълняващ длъжността председател на борда на Yugra Bank. „Ако някои негативни сценарии на стоковите пазари не се реализират, тогава пазарът има потенциал за растеж в рамките на 5%“, добавя специалистът.