ПРАВЕН РЕЖИМ НА ПАРЦЕЛИТЕ ОТ СПЕЦИАЛНИ ИКОНОМИЧЕСКИ ЗОНИ И ЗОНИ ЗА ТЕРИТОРИАЛНО РАЗВИТИЕ - Arcade
Продължаващата реформа в методите за управление на земите обуславя нашия интерес към едно от последните й проявления, свързано със създаването на нови механизми за установяване на правни режими за определени части от територията на България.
В теорията на административното право отдавна е установено, че "специалните територии трябва да включват определени райони от терена, за които законодателството на България установява специален режим за стопанство, градоустройство, управление на природата, опазване на тези територии или дейността на държавни органи, местни власти, организации, техните длъжностни лица, обществени сдружения с цел защита на основите на конституционния ред, здравето, правата и законните интереси на гражданите, за осигуряване на отбраната и сигурността на държавата. С други думи, специалните територии установяват различен от обичайния административно-правен режим"
Трудно е да се състави изчерпателен списък на такива територии със специален правен режим, поради факта, че в рамките на всеки клон на законодателството той ще има свои специфики. С други думи, въз основа на спецификата на индустрията, можете да направите няколко различни списъка с изключения от общото правило. От гледна точка на поземлената и правната наука трябва да се отбележи, че законодателят (както в Земския кодекс на Руската федерация, така и в други федерални закони) споменава редица територии, които имат специален поземлен и правен статут, включително територията на държавната граница, Сколково, затворени административно-териториални образувания и др.
Трябва да се съгласим с мнението за формирането на стабилна тенденция на законодателно уточняване на нормите, които определят правния режим на земята и поземлените парцели.
Проява на такова детайлизиране е установяването на специални зем.-праврежими, същността на които е, че притежателите на права върху парцели и други недвижими имоти, които попадат в границите на тези територии, имат значително различен набор от права и задължения по отношение на техните парцели в сравнение с лицата, чиято собственост се намира извън границите на такива "специални зони".
Създаването на специални правни поземлени режими може да се разглежда като една от функциите на управлението на поземления фонд, което позволява решаването на различни проблеми, например формирането на инвестиционна привлекателност на териториите чрез формирането на зони със специални условия за правене на бизнес.
Както правилно отбелязва A.V. Гасумянов, „специална икономическа зона е част от територията на България с точно определена граница и специални правни, договорни, организационни, правни и правоприлагащи режими за предприемаческа дейност, както и специален ред за управление на специална икономическа зона, които създават по-благоприятни условия за предприемаческа дейност в областта на данъчното облагане, лицензионната система, финансовото и правното регулиране.“
Какви ще бъдат спецификите на земеползването в СИЗ? Без да претендираме за изчерпателност, отбелязваме следните важни характеристики:
Изглежда подобно заключение е спорно. Изглежда, че имаме междусекторна институция, която включва норми от различни секторни принадлежности, включително норми на гражданското, поземленото, данъчното, административното и други отрасли на правото.
От датата на приемане от правителството на България на решението за създаване на зона за териториално развитие, България прехвърля за периода на съществуване на такава зона на субекта на България, на чиято територия е създадена зоната за териториално развитие,упражняване на следните правомощия за разпореждане с поземлени имоти, които са федерална собственост и се намират в границите на зоната за териториално развитие: образуване на поземлени имоти, изясняване на границите на поземлени имоти, за да ги предоставят под наем на жители; вземане на решения за предоставяне на поземлени имоти на жители под наем; сключване на договори за наем на поземлени имоти, предоставени на жителите.
Закон N 392-FZ предвижда редица ограничения за създаването на зони за териториално развитие, които съгласно чл. 6 от закона не може да се образува на териториите на няколко съставни образувания на Руската федерация, в границите на териториите на традиционното управление на природата на коренното население на Севера, Сибир и Далечния изток, където също е забранено създаването на специални икономически зони.
Сред недостатъците на Закон N 392-FZ е нерешеният въпрос за възможността за формиране на зони за териториално развитие на територията, където е създадена специална икономическа зона. В същото време Федералният закон "За специалните икономически зони в България" предвижда ясна задължителна забрана за създаване на специална икономическа зона на територията на общината, където се образува зоната за териториално развитие. По този начин законодателят изхожда от необходимостта от разграничаване на специални правни режими, поради което Закон N 392-FZ трябва да бъде допълнен с норма, забраняваща образуването на териториални зони за развитие на територията на общината, където е създадена специална икономическа зона.
Трябва да се отбележи, че Законът N 392-FZ заобикаля процедурата за отдаване под наем на парцели (с предварително одобрение на местоположението на съоръжението или без предварително одобрение), но има яснота по друг въпрос: създаването на зонатериториалното развитие е разрешено, ако общинското образувание или общинските образувания, на чиито територии се предвижда създаването на такава зона, разполагат с документи за териториално планиране и документи за градско планиране. В този случай възниква въпросът как трябва да се определят параметрите и видовете разрешено ползване на поземлени имоти: по обичайния начин, предвиден в българския Граждански кодекс (т.е. в правилника за земеползване и устройство), или според нормите на законодателството за териториалноустройствените зони? За съжаление, в Закон N 392-FZ този въпрос остана отворен. Следва да се има предвид, че териториалните устройствени зони се създават с определена цел и съгласно чл. 11 от Закон N 392-FZ в границите на зоната за териториално развитие е забранено извършването на определени видове стопанска дейност, включително производството на етилов алкохол, алкохолни продукти, тютюневи изделия и др.
Допълнително регулиране изисква въпросът за процедурата за определяне на параметрите и видовете разрешено използване на земята в специални икономически зони и зони за териториално развитие. Като модел за решаване на този проблем могат да се използват подходите, заложени в Гражданския кодекс на Руската федерация, като се вземат предвид целите за създаване на зони за териториално развитие и специални икономически зони.
Отделно е необходимо да се разгледа процедурата за предоставяне на парцели под наем в СИЗ и зони за териториално развитие. Факт е, че в продължение на няколко години след влизането в сила на Кодекса за земята в България имаше две стабилни процедури, които нямаха изключения за предоставяне на поземлени имоти за частна собственост (или под наем) от държавна или общинска собственост - с предварително одобрение на местоположението на обектите и без предварително одобрение(на търг).
Влизането в сила на редица федерални закони през 2007-2010 г. доведе до формирането в българското поземлено право на друга процедура (без предварително одобрение на местоположението на обекта и без наддаване), която не получи подходяща формализация в основния поземлен закон - Кодекса за земята на Руската федерация. Тази процедура е упомената в следните правни актове:
2. Федерален закон № 93-ФЗ от 8 май 2009 г. „За организиране на среща на държавните и правителствените ръководители на страните, участващи във Форума за азиатско-тихоокеанско икономическо сътрудничество през 2012 г., за развитието на град Владивосток като център на международно сътрудничество в Азиатско-тихоокеанския регион и за изменение на някои законодателни актове на България“ съдържа подобна разпоредба.
3. КТ България предвижда предоставяне на Държавна компания "Български магистрали" под наем на поземлени имоти, необходими за осъществяване на нейната дейност, от земи, които са федерална или държавна собственост, която не е разграничена, без наддаване и без предварително договаряне на местоположението на обектите.
4. Съгласно параграф 14 на чл. 30 от Кодекса на земята на България, поземлен имот в границите на специална икономическа зона или на територията, прилежаща към нея, се предоставя за изграждане на инфраструктурни съоръжения на тази зона без провеждане на търгове (конкурси, търгове) и предварително одобрение на местоположението на такива съоръжения на лице, с което е сключено споразумение за сътрудничество в развитието на инфраструктурата на специална икономическа зона, упълномощено от правителството на Република България, под наем въз основа на заявление за предоставяне. от поземлен имот.
Изглежда, че по отношение на разпоредбатапарцели в границите на териториалните устройствени зони, трябва да се прилага подобна процедура. От всичко изложено по-горе считаме за възможно да заключим, че в параграф 1 на чл. 30 от КТ България предвижда общ модел за предоставяне на поземлени имоти от публична собственост: със и без предварително договаряне на местоположението на обекта (на търг). Процедурите, предвидени в горепосочените федерални закони за предоставяне на парцели без наддаване и без предварително одобрение на местоположението на обекта, не са в съответствие с разпоредбите на чл. 30 LC RF, в който не се споменава наличието на такава основна процедура. Следователно тези закони формално противоречат на ЗС и не подлежат на приложение по силата на ал.1 на чл. 2 от Кодекса на земята на Руската федерация, който установява, че нормите на поземленото право, съдържащи се в други федерални закони, трябва да съответстват на Кодекса на земята на Руската федерация.
За да се премахне този конфликт, е необходимо да се допълни параграф 1 на чл. 30 КТ България s. 3, в който се упоменава и друга правно и реално съществуваща процедура за предоставяне на поземлени имоти от публична собственост - „без търг и без предварително съгласуване на местоположението на обектите“. Съответно, по аналогия с ясен правен механизъм за предоставяне на парцели въз основа на резултатите от търгове и процедурата за предварително одобрение на местоположението на обекти на КТ, България трябва да бъде допълнена с ясна процедура за прилагане на този модел.
Допълнителното уреждане в КТ България налага въпроса за резервиране на земя за създаване на обекти от териториалната устройствена зона, тъй като в границите на териториалните устройствени зони може да няма достатъчно свободни парцели, което ще застраши постигането на целите за създаване на териториална устройствена зона в съответнитеобщина.