Предимствено право за закупуване на парцел как работи (2017), Земеделски въпроси

Предимствено право за закупуване на парцел: как работи (2017)

Тези, които желаят да закупят поземлен имот, собственост на частна, държавна или общинска собственост, по опростен начин, е полезно да знаят информацията, актуална за 2017 г., относно преимущественото право за закупуване на такива земи.

Предимствено право за закупуване на нает парцел

Относно наема

Характеристиките на отдаването под наем на поземлени имоти се регулират от Кодекса за земята на България (ЗК на Руската федерация) (член 22) [2], Гражданския кодекс (ГК на Руската федерация) (членове 606-625) [1] и други закони в поземления сектор. В съответствие със Кодекса за земята на Руската федерация, всички юридически или физически лица, включително чуждестранни граждани и лица без гражданство, могат да действат като наематели.

Промени в законодателството

В параграф 3 на чл. 22 от Кодекса за земята на България гласи, че „след изтичане на срока на договора за наем на поземлен имот, неговият наемател има, ceteris paribus, преимущественото право да сключи нов договор за наем на поземлен имот“, освен когато върху парцела има сгради или постройки, които принадлежат на друго лице.

Стр. 8 чл. 22 от КТ България установява, че „наемателят на поземлен имот държавна или общинска собственост има преимуществено право да го закупи при продажба на дял от правото на обща собственост на външно лице“. Изключение правят случаите, когато на обекта има сгради или постройки, принадлежащи на друго лице.

Член 621 от Гражданския кодекс на България установява преимущественото право на наемателя да сключи договор за наем за нов срок. В този случай наемателят трябва да уведоми предварителнонаемодател относно желанието за сключване на нов договор. Ако наемодателят откаже на наемателя, но в същото време в рамките на една година след изтичането на договора за наем сключи нов договор за наем с друго лице, тогава наемателят има право да поиска чрез съда прехвърляне на права върху него по новия договор за наем и обезщетение за загуби, причинени от отказа за подновяване на договора.

Член 624 от Гражданския кодекс на България урежда отношенията по обратно изкупуване на нает имот: прехвърлянето на собствеността върху наетия имот на лизингодателя може да бъде предвидено в самия договор за наем. Тази разпоредба ви позволява да установите преференциално право на обратно изкупуване на поземлен имот, който е частна собственост.

В Кодекса на земята, вместо институцията на преимущественото право за изкупуване на наети парцели от държавна или общинска собственост, има случаи, когато изкупуването на поземлен имот се извършва по опростен начин без наддаване на един участник. Тези случаи са установени в параграф 2 на чл. 39.3 RF LC.

Предимствено право за закупуване на парцел от малки и средни предприятия

Кой принадлежи към малкия и средния бизнес?

за стопански дружества и стопански дружества да са спазени изискванията относно учредителите и състава на капитала;
средносписъчният брой на заетите лица за предходната година да не надвишава 100 души за малките и 250 души за средните предприятия;
общият доход за предходната календарна година не трябва да надвишава 800 милиона рубли. за малкия бизнес и 2 милиарда рубли. за средни предприятия.

Следните лица не могат да имат преимуществено право да изкупуват имота, предложен за приватизациямалки и средни предприятия:

кредитни организации;
застрахователни компании (с изключение на потребителските кооперации);
инвестиционни фондове;
недържавни пенсионни фондове;
професионални участници на пазара на ценни книжа;
заложни къщи;
организации, които са страни по споразумения за споделяне на продукцията;
организации, участващи в хазартния бизнес;
чуждестранни организации (с изключение на случаите, предвидени в международни договори на Руската федерация);
организации, занимаващи се с добив и преработка на минерали (с изключение на обикновени минерали).

Условия за упражняване на преимущественото право

За упражняване на преимущественото право за изкупуване на наети имоти от малки и средни предприятия е необходимо:

Ред за упражняване на преимущественото право

Ако субект на малък или среден бизнес желае да използва преимущественото си право за изкупуване на наетия имот, съгласи се с цената на договора и също така изплати целия дълг, тогава договорът за продажба трябва да бъде сключен в рамките на 30 дни. Ако упълномощеният орган получи заявление за отказ за използване на правото на обратно изкупуване, в рамките на 30 дни ситуацията не бъде обжалвана, проектодоговорът за продажба не е подписан, тогава субектът губи преимущественото си право за придобиване на наетия имот.

Предимствено изкупуване на земеделска земя

Землен кодекс: Придобиване на земеделска земя без наддаване

В съответствие с параграф 9, параграф 2 на чл. 39.3 от Кодекса на земята на Руската федерация, съгласно преференциалното право на изкупуване без наддаване, земята се продаваземеделски парцели, които са държавна или общинска собственост и са отдадени под наем на гражданин или юридическо лице, които ги използват по предназначение най-малко за три години. Правилната употреба трябва да бъде документирана съгласно списъка с документи, установен от Министерството на земеделието на Руската федерация. В момента списъкът с такива документи не е установен.

За да не загубите преимущественото си право за придобиване на земеделска земя от държавна или общинска собственост без наддаване, волеизявление за сключване на договор за продажба на такъв поземлен имот трябва да бъде подадено преди изтичане на срока на договора за наем.

А какво ще кажете за закона „За оборота на земеделските земи“?

Наетият поземлен имот се прехвърля в собственост на наемателя след изтичане на срока на наема или преди изтичането му, при условие че наемателят заплати цялата изкупна цена, предвидена в договора.

Наемателят, изпълнил задълженията си надлежно, след изтичане на наемния период има преимуществено право да сключи договор за наем за нов срок.

Селскостопанските организации и селските стопанства могат да получат парцел за собственост или наем без наддаване на намалена цена (не повече от 15% от кадастралната стойност) или намалена рента (не повече от 0,3% от кадастралната стойност на година), в случай на действително използване на земята, собственост на общината и разпределена за сметка на поземлени дялове.

Селскостопанските организации и селските стопанства, които използват такива парцели, също имат преференциално право за придобиване на земеделски земи.върху правото на постоянно (вечно) ползване или доживотно наследствено владение. В същото време цената за придобиване на собственост върху поземлени имоти не може да надвишава 15% от кадастралната стойност. Субектите на България могат да установяват случаи на безплатно предоставяне на поземлени имоти от земеделска земя.

Земеделските земи, продавани от частни лица, имат предимство при закупуване от поданици на Република България или общини. Продавачът на такъв парцел е длъжен да уведоми писмено висшия изпълнителен орган на субекта на Република България или местната власт за намерението за продажба, като посочи цената, размера и местоположението на парцела, както и периода (в рамките на 90 дни), преди изтичането на който е необходимо да се извърши взаимно уреждане.

В същото време, ако държавният орган откаже да закупи земята на цената, предложена от продавача, тогава продавачът има право да продаде земята на тази цена на трето лице в рамките на 1 година. Продажба на по-ниска цена е разрешена само след повторно подаване до държавния орган на предложението за продажба на земята.

Предимствено право за закупуване на дял от поземлен имот

Предимственото право за закупуване на поземлен дял е установено от чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Ако собственикът възнамерява да продаде дял от правото на обща собственост (включително парцел) на външно лице, другите участници в споделената собственост имат преимуществено право да го закупят на цената, на която се продава. Предимственото право на закупуване на съсобственици изчезва в случай на 1) продажба на имот на публичен търг, 2) ако върху поземления парцел е разположена сграда. В последния случай преимущественото право за закупуване на поземления дял принадлежи на собственика на сградата.

Провеждане на търгове за продажбадяловете в правото на обща собственост могат да се извършват със съгласието на всички участници в споделената собственост или без тяхно съгласие, ако участниците откажат да изкупят своя дял от собственика. При продажба на дял на един от участниците в споделената собственост не е необходимо да се уведомяват останалите участници.

Особености при продажба на дял от земеделски поземлен имот

При продажба на дял (акция) в обща собственост на парцел земеделска земя не е възможно да се продаде на трето лице (член 12 от Закон № 101-FZ [3]). При разпределяне на дял в натура съществува преимуществено право за придобиване на парцела от държавния орган на субекта на България или от общината. Само ако те откажат да закупят земята на предложената цена, земята може да бъде продадена на всяко лице.

Предимствено право за закупуване на парцел, върху който са разположени сгради, конструкции, конструкции

Откупуване на земята, върху която е разположена сградата, от държавна или общинска собственост

Член 39.20 от Кодекса за земята на България гласи, че собствениците на сгради и постройки (граждани, юридически лица) нямат дори преференциално, а изключително право да придобият собственост или наем на поземлени имоти, върху които са разположени тези сгради и постройки. Ако на обекта има няколко сгради или една сграда принадлежи на няколко собственици, тогава парцелът може да бъде придобит в обща споделена собственост.

За да придобият право на собственост върху поземлен имот, всички собственици на сграда (постройка) или помещения в него трябва съвместно да подадат заявление до упълномощения орган. В случай на придобиване на парцел в обща споделена собственост от няколко правоимащисгради, като размерът на дяловете трябва да бъде пропорционален на дяловете в правото върху сградата (постройката) или помещенията в тях. Отклонение от това правило е възможно със съгласието на всички правоимащи на сградата или със съдебно решение.

Предимствено право на закупуване на земята, върху която е разположена сградата, от частна собственост

Член 35 от Кодекса за земята на България гласи, че собственикът на сграда (постройка), разположена върху чужда земя, има предимство при закупуване или наемане на такава земя. Собственикът на обекта, на който е разположена чужда сграда, трябва да уведоми писмено собственика на тази сграда за намерението да продаде обекта. Ако собственикът на сградата не закупи земята в рамките на 30 дни, земята може да бъде продадена на всяко трето лице, освен това на определена цена, в противен случай собственикът на сградата може да поиска всички права и задължения на купувача да бъдат прехвърлени върху него чрез съда в рамките на 3 месеца.

Дори чуждестранни граждани, лица без гражданство и чуждестранни юридически лица, притежаващи такива сгради и конструкции, имат преференциално право да закупят парцели, върху които са разположени сгради и конструкции. Списъкът на видовете сгради, за които това правило не се прилага, може да бъде установен само от президента.

Списък на използваните източници: