Прехвърляне на собственост върху апартамент в нова сграда, какво е това, примерен договор, рискове и

Какво е преотстъпване на апартамент в нова сграда и какъв риск носи то

Прехвърлянето на правото на вземане или цесията е често срещан начин за закупуване на жилище в къща в строеж или в нова сграда. Прехвърлянето на правото на вземане по споразумение за дялово участие (DDU) в строителството се извършва в съответствие с член 11 от закона под номер 214-FZ, както и 388-390 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Преотстъпването при споделено строителство носи със себе си някои правни рискове, така че трябва да сте наясно каква е процедурата за възлагане и да прецените предстоящите рискове и ползи.

Същността на цесията (цесията)

Прехвърлянето на правата на вземане се формализира със съответното споразумение. Съгласно негопродавачът на недвижим имот в нова сграда (акционер,възложител ) сключва договор с цесионера (купувача), с който му прехвърля правата и задълженията, произтичащи от първоначално сключения ДДУ. Така цесионерът придобива права и редица задължения. Например, ако в сделката между възложителя и предприемача са предвидени определени условия на изплащане, то цесионерът ще може да извършва плащания само по предварително договорената процедура. В договора със строителната фирма не могат да бъдат включени индивидуални условия.

В този случай възложителят носи отговорност при недействителност на прехвърлените му права. Възложителят обаче няма да носи отговорност за действията на предприемача (замразяване на строителството, фалит). „Преотстъпване“ може да бъде издадено само до момента, в който правата на възложителя върху жилище не бъдат реализирани.След подписване на акта за прехвърляне на жилище, „възлагането“ не може да бъде извършено.

Ползи от цесията

Сделките „преотстъпване“ са изключително популярни сред инвеститорите в недвижими имоти.Те купуват жилища от предприемача на първите етапи на строителството, когато цените на недвижимите имоти са минимални, и ги препродават на по-висока цена, когато строителството приключи. Някои продавачи искат парите си обратно. „Концесия“ им дава възможност да избегнат неустойки поради прекратяване на ДДУ. В същото време възложителят може дори да спечели, тъй като цената на жилищата в новите сгради расте с наближаването на доставката.

Преотстъпването в повечето случаи е единствената възможност за закупуване на жилище преди доставката на къщата. Всъщност на последните етапи на жилищното строителство почти повечето от апартаментите са продадени. Дори предприемачът да не е продал всички апартаменти, цените на последния етап от строителството вече са доста високи, така че често е по-изгодно да закупите жилище от възложителя. Разликата в цената от предприемача и от възложителя може да варира значително (от 3 до 25%).

Условия за възлагане на DDU

Възложителят може да сключи договор за цесия при условие, че:

  1. Ако той напълно плати за апартамента с предприемача.

В първия случай купувачът трябва да е сигурен, че продавачът (възложителят) действително е платил изцяло на предприемача. За да направите това, цесионерът трябва да вземе от предприемача официално удостоверение за плащане по DDU за конкретен апартамент, за който се закупуват правата, с посочване на неговия номер (в края на краищата не е необичайно цедентът да закупи няколко апартамента по DDU, но не плаща за всички), към момента (датата е посочена) на сключване на цесията. В удостоверението трябва да е посочено, че възложителят има право на "възлагане".

Ако такъв сертификат липсва или е съставен неправилно, без да се посочва цялата необходима информация, тогава в случай на проблеми с компанията разработчик, последната ще може да декларира, че вКъм момента на цесията договорът не е изплатен и следователно „цесията“ може да стане само с прехвърляне на сумата на дълга. За извършване на такава транзакция не е необходимо да се получи съгласие от разработчика, освен ако не е предвидено друго в споразумението DDU.

2. Ако не, с едновременното прехвърляне на дълга на цесионера

Преди да сключите договор за цесия, трябва внимателно да прочетете DDU и да проучите неговите условия. Не трябва да съдържа забрана за преотстъпване. При наличие на забранае необходимо да се сключи тристранен договор за цесия. Третата страна трябва да е строителят. Или можете да получите официалното му съгласие за извършване на "възлагане", подписано от главата (с печат). В противен случай споразумението може да бъде анулирано.

Възможно е да се сключи договор за цесия от момента на държавна регистрация. регистрация на DDU преди подписване на акта за директно прехвърляне на апартамента или подобен документ. Изключително важно е да се уверите, че регистрационният печат на Rosreestr, подписан от регистратора, е наличен в DDU. Можете да поискате съответната информация от Rosreestr.

Подводни камъни на договора за цесия

Основните рискове при сключване на договор за цесия:

  • дългосрочно строителство
  • Нестандартно жилище
  • Фалит на предприемача
  • Двойна задача

Те могат да бъдат избегнати, като се вземат предвид всички нюанси на сделката.

  1. Най-големият риск епризнаването на „цесията“ за правна невалидност. В тази ситуация купувачът ще може да предявява претенции към продавача-възложител, но не и към предприемача. За да се счита договорът за цесия правно валиден, е необходимо да се провери дали страните спазват всички необходими условия. Те включват:
  1. пълно заплащане от страна на възложителя на цялата стойност на жилището, посочена в ДДУ.Плащанията трябва да бъдат подкрепени със съответните документи;
  2. ако DDU изисква съгласието на разработчика за прехвърляне на права, това съгласие трябва да бъде получено задължително в писмена форма;
  3. ако жилището е закупено от възложителя при условията на ипотечно финансиране е необходимо разрешение от банката кредитор.
  • Ако при извършване на „възлагането“ не са спазени всички изисквания, възложителят носи отговорност пред купувача в съответствие с член 390 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Цесионерът може да изисква от цедента да върне изразходваните от него пари, да компенсира загубите с лихви, но на практика това е много трудно.
  • Несъстоятелност на строителна фирма. Подобен риск съществува и при първоначалното дялово участие. Трябва да внимавате, когато предприемач масово продава апартаменти в обект в строеж на ниски цени. Това може да означава предстоящ фалит, забавяне на строителството или други нарушения. Възложителят не носи отговорност за действията на предприемача спрямо възложителя във всеки случай: знаел е или не е знаел за предстоящите проблеми. След регистриране на цесията новият собственик на правата върху апартамента вече няма да може да предявява искове към продавача. Отговорността към възложителя вече е единствено на компанията разработчик.
  • Двойно преотстъпване на права по DDU, когато жилище се продава два пъти и възникват спорове кой има право на жилище. Съдилищата в такива случаи се произнасят в полза на първия възложител, който е сключил съответния договор и го е регистрирал.

    • Важно е да се разберетранзакция за прехвърляне на права върху апартамент изисква регистрация. Ако предприемачът предлага закупуване на недвижим имот по различна схема, тогававероятността от загуби за купувачите е значителносе издига. Случва се вместо DDU да се използват следните споразумения:

    • предварителни споразумения за споделяне;
    • инвестиционни договори;
    • схеми за сметки;
    • договори за предварителна покупка.

    При възлагане по предварителен договор за покупко-продажба, продавачът преотстъпва правото да поиска сключване на договор за покупко-продажба на жилище в бъдеще при определени условия. Съгласно това споразумение купувачът не може да изисква прехвърляне на жилище. Тоест този договор предполага само възможността за сключване на договор за продажба в бъдеще. При прекратяване (прекратяване) на предварителния договор купувачът има право да поиска възстановяване на сумата, но няма да може да разчита на жилище, дори ако цялата сума бъде платена. Прехвърлянето на права по този договор е възможно от момента на подписването му до датата на подписване на основния договор за продажба.

    Предложението за сключване на такива договори не означава непременно измамни намерения или недобросъвестност на компанията разработчик, но все пак купувачът трябва да избягва рискове и схеми за продажба, които не подлежат на задължителна регистрация в Rosreestr.

    Съвети и препоръки при сключване на договор

    Преди да сключи договор за възлагане,купувачът трябва внимателно да проучи документите на предприемача за строителната площадка, за да установи как напредва строителството и т.н. Необходимо е да се проучат документите за земята, разрешението и строителния проект, проектната декларация, както и финансовите отчети няколко месеца преди сделката (поне три месеца). Необходимо еоценка на репутацията ибизнес дейността на компанията разработчик, проследяване на съдбата на техните минали и настоящи проекти. Съвестни строителикато правило публикуват информация за напредъка на строителните работи на официалните си уебсайтове.

    Ако „възлагането“ по DDU се извършва от юридическо лице (изпълнител, дъщерно дружество на предприемача или от инвеститор, закупил недвижим имот с цел изгодна препродажба), важно е да се провери правната чистота на веригата (разработчик - продавач). Когато сключвате споразумение с юридическо лице, трябва да се запознаете с всички данни за неговата организация. Тези документи могат да бъдат поискани или прочетени на уебсайта на Федералната данъчна служба.По-добре и по-безопасно е да сключите договор за цесия с физическо лице.

    При придобиване на права върху апартаментследва да обърнете внимание дали възложителят е наследник на лицето, което първоначално е вписало ДДУ, за да сте сигурни, че няма други наследници, които впоследствие да оспорват тази сделка и съответно правото Ви на жилище.

    Цената и периодът, изтекъл от сключването на DDU, трябва да бъдат внимателно проучени. Ако цената по LTA (първоначалния договор) не се различава от цената по договора за цесия или дори по-ниска, и са изминали повече от шест месеца от момента на LTA до „възлагането“, тогава този строителен проект вероятно е дългосрочен строителен проект. Вероятно има проблеми с въвеждането в експлоатация на обекта, неговия дизайн, комуникации, съдебни дела и др. В случай на масови продажби за "възлагане" на апартаменти в нова сграда (независимо дали предприемачът има непродадени апартаменти), вие също трябва да внимавате. С многократното „преотстъпване“ на недвижими имоти по договори за цесия също трябва да внимавате: вероятно има определени проблеми с апартамента.

    Основният начин за избягване на рискове при сключване на задание е спазването на следните точки:

    • закупен имот продаденпървоначалния купувач по DDU;
    • за предпочитане е да се извърши плащане по договор за цесия след държавна регистрация.

    Процедурата за регистриране на покупко-продажба на апартамент чрез възлагане в къща в строеж

    1. Ако се изисква разрешение от предприемача за възлагане, то трябва да бъде получено в писмена форма.
    2. Вземете документ от предприемача, потвърждаващ плащането за жилище.
    3. Ако жилището е обременено с ипотека, е необходимо да се споразумее въпросът за цесията с банката: дългът трябва да бъде изплатен или прехвърлен на цесионера. За да проверите наличието на тежест върху апартамента, трябва да поръчате извлечение от USRR. Може да бъде получен безплатно от всяко лице в Rosreestr или MFC. Повече ▼:
    4. Получете съгласието на съпруга(ите) на продавача (възложителя). Трябва да е нотариално заверен.
    5. Текстът на договора трябва да бъде анализиран от адвокат (задължително). Това е особено важно, ако отсрещната страна ви налага своя текст. По-често се съставя тристранен договор, в който предприемачът, възложителят и цесионерът полагат своите подписи. В ситуация, в която правото на „възлагане“ е ограничено до DDU или е придружено от прехвърляне на дълг, тристранно споразумение за прехвърляне ще гарантира осведомеността на предприемача за „възлагането“ и неговото съгласие за него.

    Съдържание на споразумението

    В договора за "цесия" задължително трябва да посочите следните данни:

    апартамент

    Познавайки основните правни норми, законите, уреждащи „цесията“ и нюансите, които съпътстват изпълнението на договора за цесия, ще можете да избегнете „клопките“, които могат да възникнат по време на тази сделка.

    Данък при продажба на апартамент по преотстъпване

    Прехвърлянето на права върху апартамент се облага с данък върху доходите на физическите лица в размер на 13% за гражданитеБългария и 30% чуждестранни.

    Има два законни начина за намаляване на данъка: