Пренареждане на правилото за постигане на целта
В професионалните стандарти на брокерите в Санкт Петербург има специален раздел, чийто аналог едва ли някога ще се появи в национален и още повече чуждестранен. Говорим за презаселване - операции, които не са характерни за световната практика, но за града на Нева са много подходящи.
Продължавайки да запознаваме читателите с правилата за работа на брокерите ("BN" № 770, 772, 774), днес ще обърнем специално внимание на "местния цвят". Раздел 3.5 от професионалните стандарти на RRA е посветен главно на спецификата на сделките с „визитната картичка“ на пазара на недвижими имоти в Санкт Петербург - общинските апартаменти.
Трудно е да се посочи точният брой на "островите на колективното щастие" на няколко семейства около един санитарен фаянс - няма налична статистика. Но експертите са съгласни, че в града все още има повече от 200 000 общински апартамента. Освен това, въпреки че ще разгледаме процеса на техния пример, не бива да забравяме, че в стандартите презаселването се квалифицира като „сделка, при която условието за отчуждаване на недвижим имот е изборът на повече от един обект (алтернативно жилище) за продавачите на презаселения апартамент“ - дори ако говорим за размяна на площ, собственост на едно семейство.
История и съвременност
От началото на 90-те години сетълментите са един от най-интересните и ползотворни видове транзакции. Работата на професионалистите е добре платена. В крайна сметка купувачите придобиха това, което пазарът не можеше да им предложи готово - основата за създаването на елитни многостайни апартаменти в очарователните кътчета на историческия Санкт Петербург. И жителите на града, уморени в комуналния рай, значително подобриха условията си на живот.
Но подобни сделки не винаги завършват идилично. Опитите за презаселване в общински апартамент бяха придружени от много проблеми. Тогава започнаха да се създават стандарти – за да предпазят колегите отбезизходни действия и установяване на общи правила като основа за сътрудничество.
Днес пазарната ситуация не е особено благоприятна за сетълмент сделки. Рязкото покачване на цените превърна подобни транзакции в процедурно трудни (докато изберете всички алтернативи, отнема няколко седмици, бюджетът на транзакцията има време да нарасне значително, което означава, че купувачът има обективни причини за отказ). И не особено привлекателно от търговска гледна точка: ако задоволите нуждите на обитателите на общинския апартамент „напълно“ (дори и в разумни граници) и след това инвестирате необходимите средства в ремонт, апартаментите в стария фонд стават почти златни. А пазарът за вторична продажба на вече заселени и вече ремонтирани апартаменти се разшири значително. Също така любителите на историческия център могат да изберат многостаен вариант "от иглата" и в къщи след реконструкция. Въпреки факта, че най-вкусните от бившите "селища на гарвани" отдавна са демонтирани, малко хора могат да разчитат на преместване в отделен апартамент без допълнително заплащане. Друго нещо е, че за стая, продадена в процеса на замяна, те получават много повече, отколкото ако се продават отделно.
В такива трудни условия е особено важно професионалистите да спазват доказани стандарти, без да се опитват да преоткриват колелото и умело да заобикалят коварния рейк.
Анатомия на "Ръсел"
Какво предлага в това отношение „народната мъдрост“ на поколения брокери, въплътена в стандартите?
От една страна, подробното описание на алтернативното жилище, регламентирано в клауза 3.5.1, недвусмислено защитава интересите на продавачите на недвижими имоти от натиск. В крайна сметка, възползвайки се от неяснотата на формулировката като "всеки отделен едностаен апартамент с всички удобства", като последнопредлагам парцалива "гарсониера" с жилищна площ от 11 кв. м и кухня-коридор. И в същото време се позовават на пълно спазване на условията на сключения договор. От друга страна, подобна специфика предпазва и съвестните брокери - от катастрофално нарастващите апетити на "комуналджиите" в хода на сделката. Тези са склонни да опаковат всяка неточност в договора в своя полза, отново „без да излизат от рамките му“.
Що се отнася до клауза 3.5.2, общите изисквания за споразумение за споразумение са същите като за всяко друго - в съответствие с професионалните стандарти, с които запознахме читателите в BN № 783. Споразумението включва колективно прехвърляне на права в замяна на редица алтернативни области. В същото време липсата на съгласие на един от собствениците или жителите, потвърдено с подписването на общо споразумение от негова страна, заплашва да провали цялата сделка. В този случай фирмата изпълнител, която е сключила дефектен договор, е виновна за провала на сделката и загубите на купувача. Ако договорът е подписан от всички притежатели на авторските права и условията съдържат клауза, според която лицето, виновно за нарушаване на сделката, е длъжно да компенсира щетите, причинени на останалите участници (съседи, купувач, фирма), това е добра дисциплинарна мярка. Добре изготвеният договор има положителна съдебна перспектива при отказ на някой от наемателите.
Защо тогава параграф 3.5.2 говори за общо споразумение за презаселване и отделни споразумения - за избор на алтернативно жилище? Всъщност днес този подход не е напълно уместен, но процедурно удобен. Договорът с всеки поръчач поотделно е по-специфичен. По-лесно е да се определят задълженията на страните една спрямо друга, без да се влачат тук "интересите на трети страни".
Прозрачна аритметика
Така че въпросът не е в товаброкерите обичат да "затъмняват", надявайки се да спечелят повече и да скрият от наемателите условията за презаселване на съседите. Преди това беше принудителна мярка. Споровете около бюджета на сделката, ако ставаше известно, често водеха до нейния крах. Сега, в условията на недостиг на тези, които искат да купят общински апартаменти, жителите трябва да действат бързо и съвместно, поставяйки точките на i предварително. Брокерите промениха тактиката си и сега по-често работят с отворен бюджет. След като оцениха апартамента при сключването на договора, те предлагат на гражданите предварително да разделят общата сума, отпусната по договора за презаселване на апартамента, на броя квадратни метри жилищна площ. Те определят цената на един "жив" метър и след това - сумата, която се дължи на собствениците за всяка стая. Това е логично - в края на краищата в процеса на приватизация семейството получава дял от апартамента (а оттам и правото на дял от общия размер на бюджета за преместване), пропорционален на жилищната площ, която заема, независимо от броя на хората, живеещи "по същия ред". И тъй като има стока - дял от общо имущество, то трябва да се посочи и нейната цена. Жителите на общински апартаменти все повече добавят собствени средства при обмен - за да закупят в крайна сметка недвижими имоти по-удобно, отколкото позволява бюджетът на сделката.
Важен процедурен момент в процеса на презаселване е сключването на споразумение за избор на алтернативно жилище. Това е още една застраховка в случай на съдебна перспектива. Освен това е необходимо да се вземе предвид, че е по-целесъобразно да не се ограничава до споразумение между дружеството и "доставчика на комунални услуги". Още по-надеждно е да се сключи предварителен нотариален договор между продавача на дял от апартамента, който се урежда, и купувача - със задължението да продаде дела в замяна на предоставената площ и да компенсира разходите в случай на отказ да изпълни договора. Тази мярка гарантира и дветестрани, като изпълнението на такова споразумение може да бъде принудено отново от съда, ако отказът води до разваляне на цялата сделка.
Спазването на параграф 3.5.3 е класика в жанра. Въпреки това, някои "горещи глави" се надяват, като покажат "жив купувач с пари" на жителите на общински апартамент, с които договорните отношения все още не са формализирани (особено когато има конкурентна компания, която вече е "приземила" апартамент по договор), това ще доведе до бързо завършване на процеса в тяхна полза. Подобни тактики са оръжието на пиратите на пазара на комунални имоти. Следователно този параграф е по-скоро средство за предотвратяване на нелоялна конкуренция, отколкото съвет относно методите на работа.
Нокътът е забит - цялата сделка е бездна.
Като правило, сега рядко е възможно да се запазят алтернативи със залози по време на общия нотариус. Темата за проектиране на алтернативни зони за купувача с последващата им едновременна замяна за всички дялове от голям апартамент отново е актуална. Този механизъм е описан подробно в точка 3.5.4. Основното предупреждение е да се въздържате от поетапно изкупуване на акции в общински апартамент! Клиентите са склонни да бъдат нетърпеливи. Струва им се, че след като станат собственици на част от апартамента, те ще могат да започнат ремонт там по-бързо и по този начин да окажат известен психологически натиск, правейки останалите наематели по-сговорчиви. Но те постигат обратния ефект! Логиката е проста: тъй като купувачът се е „залепил“ в апартамента и няма къде да отиде (продавайки стаите, той няма да върне вече похарчените пари), това означава, че можете да се почувствате като господар на ситуацията и да диктувате нови условия - къде ще отиде? Такава конфронтация някой ден свършва и ситуацията се разрешава по един или друг начин - но, уви, най-често вече без компания за недвижими имоти. В крайна сметка тези, които ценят репутацията си, няма да упражняват активен натиск върху жителите на общински апартамент. Атова означава, че страните са замразени в конфронтация до края на договора с брокерите. Сделката е прекратена, целта не е постигната, услугата не е предоставена - и няма награда за загубеното време и усилия. Всичко е логично - постепенно съставяйки дялове за клиента, брокерите сами копаят дупка, в която трябва да заровят надеждите си за дължимата комисионна.
Както можете да видите, веднъж установените правила не са загубили своята релевантност. Напротив: сега още по-важно е планирането на предварителния бюджет, компетентното изпълнение на договорните отношения и спазването на последователността на препоръчителните действия. Тогава успехът на преселването е гарантиран. При условие, че наемателите трезво оценяват пазарните реалности и са готови да търсят разумен компромис, спазвайки отговорно условията на сключения договор.
Професионални стандарти на RRA (извлечение)
3.5. Спецификата на сетълмент сделките
3.5.1. Договорът за презаселване задължително трябва да съдържа характеристиките на необходимото алтернативно жилище: вид на обекта, площи, кадри и др. Въз основа на тези изисквания се изготвя предварителна оценка на презаселването.
3.5.2. Споразумението за пренастаняване означава набор от споразумения със собствениците (наемателите) на апартамента, който ще се пренастанява, включително:
o общо споразумение за уреждане с всички собственици (наематели) на апартамента, който се презаселва, както и лица, регистрирани в апартамента;
o отделно споразумение (протокол за одобрение, споразумение) с всеки собственик (наемател), което отразява изискванията за алтернативно жилище;
o отделно споразумение с всеки собственик (наемател), сключено след намиране на алтернативно жилище, относно избора на тази конкретна опция и нейното закупуване с условието за отчуждаване на съответнитедялове от апартамента за уреждане.
3.5.3. Възможно е да започнете презаселване, т.е. да започнете да финансирате сделката от купувача, само в случай на подписан и валиден договор за преселване с всички собственици (наематели) на апартамента, който се пренастанява, и всички наематели, регистрирани в апартамента.
3.5.4. Договорът с купувача трябва да предвижда условията за прекратяването му в случай на отказ от някоя от страните, включително условията за връщане на средствата, използвани за закупуване на алтернативно жилище. По време на презаселването съществуват специфични рискове, свързани с неедновременния избор на алтернативно жилище за „заселниците“. В съответствие с установената практика на бизнес оборот, общата схема за презаселване е поетапна схема за плащане от купувача на обекта за презаселване (или по-скоро алтернативно жилище), с временната му регистрация на купувача и по-нататък, след подготовката на цялото презаселване, едновременна пререгистрация на всички обекти. Трябва да се избягва схема с поетапно регистриране на акции за купувача, тъй като се намират контраварианти.
При липса на писмено съгласие на купувача за такава регистрация с подробно обяснение на свързаните с това рискове, отговорността за нарушаване на сделката е на агенцията.