Пример за договор за наем на нежилищни помещения, на които трябва да се обърне специално внимание
Едни от най-често срещаните в дейността на частни предприемачи, организации, институции са наемните отношения.
Стопанските субекти често трябва да сключват дългосрочни (краткосрочни) договори за наем на помещения. От правилното им съставяне до голяма степен зависи успешната търговска дейност на една организация или предприемач.
Как да съставим правилно споразумение, ще опишем в тази статия с пример за стандартен договор за наем на нежилищни имоти.
Обектно-предметен състав на договора за наем на нежилищни помещения
Обект на сключване на договор за наем на нежилищни помещения могат да бъдат площи, предназначени за организиране на търговски дейности
Всички известни гражданскоправни договори имат определена структура.
Отдаването под наем не е изключение, но има някои особености.
Документът съдържа клаузи за предмета, предмета, условията и други условия на сделката.
Обект на лизинга, като правило, са отделни нежилищни помещения. Може да се отдава под наем сграда, постройка, стая, други самостоятелни помещения с граници.
Обичайно е страните по наемното правоотношение да се наричат наемател (този, който получава определено помещение за ползване) и наемодател (прехвърля помещенията за ползване на други лица).
Те могат да бъдат както граждани, така и организации.
Частни лица или организации могат да наемат нежилищни помещения
Наемодател по договора може да бъде собственикът на помещението или друго упълномощено от него лице.
Само носителят на правото може да прехвърли правото си на ползване на помещенията на други лица.
Наемателите са различни организации или физически лицаспособни лица.
Наемането на нежилищен обект предполага използването му за цели, които не са свързани с постоянно пребиваване. По правило това е търговска или социална дейност. Помещението може да се използва като офис, склад, ресторант, работилница, търговска зала.
По този начин същността на лизинговото правоотношение се състои в това, че собственикът (притежателят на авторското право) позволява използването на собствеността, която му принадлежи, на друго лице не за живеене.
Как става сделката?
Успехът на търговска организация понякога зависи от правилността на сключването на договор за наем на нежилищни помещения.
Може да се сключи писмено или устно. При наемане от законодателя се допуска устната форма. Писмената форма обаче ще отразява всички важни условия на сделката.
И при спорове ще има на какво да се позове. Може да има размяна на документи, но този вариант е по-малко за предпочитане.
За някои ситуации писането е не просто предпочитано, но и задължително по закон.
Такива случаи включват:
- сключване на сделка за период над една година
- сключване на сделка с юридическо лице за произволен период
Освен това сделките с недвижими имоти, сключени за точно една година или за по-дълъг период, изискват преминаване на задължителна държавна регистрация.
По желание на контрагентите сделката може да бъде нотариално заверена. Няма задължителна разпоредба в това отношение.
Ако страните по сделката не спазват правилата за регистрация, това води до нейната недействителност.
Формата на това споразумение може да бъде както писмена, така и устна. И писмено, от своя страна, може да подлежи на регистрация или да не се нуждае от нея.
Необходим ли е предварителен договор?
Съставянето на предварителен договор за наем не се прави често на практика, въпреки че законът предвижда такава възможност
Възможността за сключване на предварителни договори е предвидена в закона, но на практика те се използват рядко.
Всъщност те са задължението на страните да сключат основния договор в бъдеще. Това обещание задължително се прави във формата, определена за основното задължение и трябва да съдържа всички съществени условия.
Предварителният договор се съставя само в писмена форма, но не изисква нотариална заверка или регистрация.
Предварителни договори, като правило, са необходими, когато обектът все още е в процес на изграждане или ремонт (реконструкция).
В това състояние не може да се даде веднага под наем.
Документът трябва да съдържа всички основни условия на основното задължение, както и посочване на срока на неговото сключване. Ако не е определен от страните, тогава законът го определя равен на една година.
Предварителният договор за наем не винаги води до 100% сключване на основния.
Ако определеното време е изтекло и никой не настоява за регистрацията му, нищо не се случва. Ако една от страните настоява за сключването му, тогава ако контрагентът откаже, той може да разреши този въпрос чрез съда.
Наличието на споразумение, включващо изпълнение на основната сделка в бъдеще, не е задължително. Въпреки това, в някои случаи той действа като определена гаранция и за двете страни.
Как да съставя договор?
Всички клаузи на договора трябва да бъдат изписани ясно и ясно, да имат конкретна формулировка
Формата на договора беше обсъдена по-горе, сега нека се спрем на неговото съдържание. Добре написан документе гаранция, че няма да възникнат проблеми при изпълнението му.
Формулировката трябва да е ясна и кратка, описанията конкретни, данните пълни.
От общите разпоредби, присъстващи във всеки договор, е необходимо да се посочи:
- наименованието на самия договор;
- датата и мястото на подписването му;
- име и данни за страните;
- предмет на договора.
Дори в най-простата форма тези моменти трябва да бъдат показани. От документа трябва да става ясно кой, къде, кога и за какво е сключил договора.
В допълнение към тези условия обикновено се посочва продължителността на неговата валидност.
По отношение на лизинга срокът е важен момент, от който зависи формата на сделката. При липса на посочване на определен период (срок), той се счита за сключен за неопределено време.
Важно е да се има предвид, че продължаването на ползването на помещението след изтичане на посочения период води до удължаването му за същия период при същите условия.
Но това е допустимо само при липса на изрична забрана от страна на собственика (лизингодателя).
Препоръчително е в текста на документа да се обърне внимание на правата и задълженията на страните
Тяхното уточняване ще даде възможност ясно да се определи обхватът на възможните правомощия на всяка страна, за да се избегнат разногласия и спорове в бъдеще.
При наемните отношения правото (или липсата му) на пренаемане трябва да бъде изрично регламентирано.
Освен това страните решават отговорностите за поддръжката и ремонта на помещенията, съдбата на направените в тях подобрения.
Друг елемент, който се съдържа в много договори, е разделът за отговорността на страните.
Неспазването на условията на договора води до отговорност на страните
По правило се предвижда отговорност под формата на неустойка (глоба) за забавено плащане на наема.плащания, нарушение на правилата за поддръжка на имущество.
Също така често се предписват условия (непреодолима сила), при които страните не носят отговорност за нарушението на сделката, настъпило по обективни причини, под въздействието на неудържима непредсказуема сила или елемент.
Във всичко, което не е регламентирано в документа, трябва да се ръководи от действащите норми на закона. Страните могат също така да включват клаузи за прекратяване на договора, по-специално предсрочно прекратяване на задължението.
Така че, когато тя е сключена за неопределено време, наемодателят, както и наемателят, могат по всяко време да откажат да продължат сделката, като предупредят другата страна за решението си три месеца предварително
Процедурата за разрешаване на спорове най-често съдържа посочване на необходимото предварително подаване на писмена рекламация.
Подобна договореност ще даде на страните шанс да разрешат всички спорове по мирен начин, без изтощителни съдебни спорове.
Струва си да се отбележи, че при изготвянето на всеки договор страните по него са свободни да включват различни условия в документа по свое усмотрение.
Основното е те да не противоречат на разпоредбите на закона. Колкото по-подробно са описани всички условия на сделката, толкова по-малко проблеми ще възникнат по-късно.
Задължителни условия на договора
Някои видове задължения трябва да отразяват всички необходими условия. Без тяхното включване договорът има шанс да бъде недействителен.
Отдаването под наем, включително нежилищни съоръжения, е невъзможно без посочване на предмета на договора и плащането.
Ако тези условия не са посочени, то няма да се счита за сключено, съответно ще доведе до промени за страните.
В параграфа за предмета на договора е необходимо ясно да се посочи кой обект е нает. Показват се спецификациите(площ, състояние, кадастрален номер), местонахождение и други данни, които позволяват точното му идентифициране.
Желателно е към договора да се приложи техническа и друга документация за помещението.
Освен това, за да се потвърди фактът на прехвърляне на помещенията, се препоръчва да се състави и подпише сертификат за приемане. Той съдържа информация за това кои помещения, в какво състояние, всъщност са били прехвърлени на наемателя.
При връщането му след изтичане на лизинга също се съставя такъв акт. Заслужава да се отбележи, че той е не по-малко важен от самия договор.
Тъй като помещението се предоставя за ползване срещу определено възнаграждение по време на договора за наем, то се отнася и към съществените задължителни условия.
Компенсацията на договора предполага посочване в него на сумата и процедурата за извършване на плащане. Законът не предвижда конкретни изисквания за това условие на сделката. Следователно този въпрос се решава по споразумение между страните.
Късното плащане на наема може да доведе до глоби
Размерът на плащането се определя от лизингодателя по негова преценка. Въпреки това, като правило, той варира в границите на наема, който обикновено се начислява при такива обстоятелства.
Законодателството предвижда възможност за промяна на размера на таксата не повече от веднъж годишно. Таксата за временно ползване на имота обикновено се заплаща веднъж месечно.
Сроковете, както и начините на плащане могат да се променят по желание на страните. Като общо правило наемателят, в допълнение към наемните плащания, поема комунални разходи за използвания обект.
Така основните задължителни клаузи са условията по предмета на сделката и наема. При тяхно отсъствие договорът ще се счита за несключен.
Образец на договор за наем
За всичконеобходимите и допълнителните условия обикновено се включват в текста на договора, беше казано по-горе. Сега нека поговорим за структурата на самия документ.
Не е установено със закон, тъй като се прилага принципът на свободата на договаряне. В бизнес практиката съществуват определени стандартни модели за различни видове транзакции.
Типовият договор започва с посочване на неговото име, час и дата на подписване (заглавие на документа). Следват указания за лицата, сключващи сделката.
Не е забранено в текста на документа да се включват допълнителни клаузи и условия, които позволяват по-подробно описание на сделката.
Например, разрешаването на проблема с поддръжката, текущите ремонтни дейности и подобренията в помещенията няма да се намесват.
Те също така имат право да изключат редица артикули, с изключение на тези, които са съществени за този тип сделки.
Тъй като отдаването под наем на нежилищни имоти по правило е за целите на предприемаческата дейност, е необходимо да се подходи сериозно към подготовката му.
Компетентният документ ще намали риска от нежелани негативни последици от нарушения на транзакциите.
Когато сключвате споразумение, не забравяйте да проучите правата на собственост върху помещенията на наемодателя, ако не е собственост - възникват много нюанси: например срокът на договора не може да надвишава срока на основния договор за наем, също така е напълно възможно на наемодателя да бъде забранено да наема помещенията, вижте също правата и задълженията и условията, за които той може да бъде помолен да освободи помещенията. И всички съществени условия на основния договор трябва да бъдат посочени в договора за пренаемане.
Основното, според мен, е да се предвиди цялата отговорност на страните в договора, но в същото време да не се прекалява. Сега много хора често използват американски модели на договори, но те, разбира се, не са добрите изписват условия, които нямат нищо общо с наемателя.
Според мен, дори когато съставяте договор за наем на нежилищни помещения стриктно и внимателно, трябва да го покажете на адвокат, преди да го подпишете. Това е твърде важна сделка, не можете да разчитате само на знанията си.
Доста интересна информация и най-важното е, че всичко е правилно боядисано, има дори начин за попълване на документи и всичко е на едно място и всичко е боядисано в ред и аз наистина обичам реда.