Проблем Коректно изпълнение на сделка за покупка на апартамент, Безплатна правна консултация -
Сега за самата процедура. Срещнахме се с продавачите в офиса на брокера, сключихме споразумение за депозит, дадохме капаро, двете страни подписаха този договор.Бредиторът обясни, че не е необходимо да заверява този договор при нотариус, т.к. все още има законова сила. Брокерката ни показа документите за апартамента (оригиналите), те се съхраняваха в нейния сейф, тъй като продавачите сключиха споразумение с нея.
Документи: две удостоверения за собственици на апартамента (съпрузи) и приватизационен акт.Сега трябва да се срещнем с брокера, да сключим договор за покупко-продажба с брокера, да платим цялата останала сума по сделката и брокерът ще даде този договор и документите на правосъдието, където процедурата по регистрация ще отнеме 21 дни.Освен това брокерът ни обясни, че след 21 дни трябва да вземем готовите документи на наше име, както и старите сертификати за предишния собственици им се връщат на предишните собственици, т.е. продавачи! Ние, като купувачи, оставаме в състояние на висене поне 21 дни: дадохме парите, нямаме документи на ръка, недоумение от факта, че заедно с получаването на нови документи на наше име, старите сертификати за собственост на апартамента ще бъдат върнати на бившите им собственици. Защо се връщат документи, а не се конфискуват и архивират? Всичко законно ли е тук? Ще изплатим парите чрез превод от сметка на сметка в една банка. Какво да правим? Да вземете разписка от продавачите за превода на парите и да я заверите нотариално? Как иначе да се застраховате?
Скъпа Галина! Наистина, за човек, който за първи път се сблъсква с покупката на жилище в България, тази процедура може да предизвика атака, ако не депресия, то пълна празнота. И така, по съществото на поставените въпроси докладвамследното.
1) Редица офиси за недвижими имоти наистина „не ловят мухи“, предпочитайки да се пуснат по течението и в крайна сметка да получат възнаграждение за „хартиена работа“ – събиране на необходимите документи, чийто списък е изчерпателен.
2) Брокерите вземат от своите „скривалища“ стандартни формуляри на договор за покупко-продажба, договори за депозит, предлагат на клиентите да попълнят, като същевременно не се интересуват особено да обяснят на хората, че по време на регистрацията се извършват две действия - регистрация на договора и регистрация на собственост. Следователно можете да "помолите" да ви направят специални условия на договора.
3) Да приемем, че договорът за покупко-продажба е подписан (в момента няма нужда от нотариална заверка по закон), т.е. сключен. Какво е подписан договор? Това са взаимни задължения, обещания. Например, в този случай на покупко-продажба това е задължението на продавача да прехвърли вещта, а купувачът - да я приеме и плати (член 454 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Но обещаването не е същото като изпълнението. Продавачът може да не прехвърли вещта, а купувачът да не плати. Сключеният договор може да бъде прекратен преди започване на изпълнението му, а може и въобще да не бъде изпълнен. Сами по себе си сключването на договора, взаимните обещания не означават, че купувачът вече е станал собственик, а продавачът се е разделил с правото си.
След сключването на договора той трябва да бъде изпълнен в съответствие с взаимните задължения на страните, след което можем да говорим за прехвърляне на права на приобретателя и основанията за държавна регистрация на правото на приобретателя. Регистрираният договор е потвърждение на взаимните задължения на страните, но не и възникване на правото на собственост на приобретателя. Пълен набор от документи, потвърждаващи собствеността върху апартамента, закупен по договора, включва:
1. удостоверениеза държавна регистрация на права въз основа на това споразумение;
2. копие от споразумението с два надписа: "Държавна регистрация на сделката" и "Удостоверение за държавна регистрация на права." По правило при сделки с жилища сключването на споразумение и неговото изпълнение (прехвърляне на недвижими имоти и пари) се извършват в един и същи ден, следователно е възможно едновременно да се регистрират самата сделка (договор) и правата, основани на него, като и двата надписа се поставят с един печат. Ако в печата върху Удостоверението е вписана само сделката, се отбелязва: „Не е издадено“. Естествено печатът за издаване на Удостоверението се попълва само върху копие от договора на купувача. Така че държавната регистрация на сделки (договори) с недвижими имоти е само необходимо условие за тяхното сключване, регистрираният договор е потвърждение на правото, което е възникнало само заедно с Удостоверението за регистрация на правото.
3) Като правило има по-голям риск при продавача, който продава имота, отколкото при купувача. По принцип е възможно в договора да се включат условия за разсрочено плащане, например, като се посочи, че плащането на останалата сума по договора ще бъде извършено не по-късно от __ дата, но не по-рано от датата на подписване на акта за прехвърляне на жилищните помещения. Освен това препоръчвам в договора да се включи клауза, че задължението на продавача да прехвърли имота на купувача се счита за изпълнено след предаването на имота на купувача и подписването на съответния прехвърлителен документ от страните.
Като предпазна мрежа е възможна следната опция - ако договорът за покупко-продажба предвижда разсрочено плащане, тогава до пълното плащане на имота продавачът придобива правото на залог по силата на закона (клауза 5, член 488 от Гражданския кодекс на Руската федерация, освен ако не е предвидено друго в споразумението). Купувачът придобива правотоимот, но в бъдеще той вече не може да продаде закупения имот без съгласието на продавача преди прекратяване на залога.
В този случай се добавя още едно регистрационно действие - вписване на ограничението на правото на купувача чрез залог в полза на продавача. В този случай купувачът получава Удостоверение за регистрация на собственост, което посочва регистрацията на такова ограничение. Трябва да се отбележи, че това регистрационно действие трябва да се извърши от регистратора самостоятелно, без заявление за вписване на залог от продавача и без допълнителна такса за това действие, тъй като ограничението възниква по силата на закона против волята на страните (освен ако в договора за продажба не е посочено, че залогът не възниква при разсрочено плащане).
Ако регистраторът не направи такова вписване, тогава съдебната институция ще носи имуществена отговорност в съответствие с параграф 1 на чл. 31 от Закона за държавната регистрация на правата за ненавременно и неточно вписване в Единния държавен регистър, ако липсата на вписване на залог ще причини щети на продавача (например в случай на последващо отчуждаване на имущество от купувача преди пълното плащане без съгласието на продавача). За да потвърди регистрацията на залог в негова полза, продавачът има право да получи извлечение от Единния държавен регистър (срещу заплащане). Такъв залог се погасява въз основа на съвместна молба на продавача и купувача след пълното плащане на имота.
Такава схема на регистрация не е напълно ясна от общоприетата гледна точка на продажбата и покупката на жилище като едновременно отчуждаване на имущество със сключването на споразумение, но е напълно оправдано от гледна точка на процедурата за отчуждаване на недвижими имоти в съответствие със закона. Ако договорът се счита за сключен от момента на държавна регистрация, тогава това е от товамомент страните имат взаимни задължения: продавачът - да прехвърли имота, купувачът - да го приеме и заплати. След подписване на договора и нотариалната му заверка, продавачът и купувачът имат само едно задължение - да извършат действия за държавна регистрация на сделката, последиците от избягването на които са предвидени в параграфи 3, 4 на чл. 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Всъщност е неразумно продавачът да подпише акт за прехвърляне на апартамент, без да получи пари, а купувачът да прехвърли пари, ако държавната регистрация на договора в съдебна институция се окаже невъзможна поради арести, забрани и други причини. Възможни са и случаи на продажба на апартаменти и къщи на разсрочено плащане, когато страните са уговорили прехвърляне на права, например след 50% плащане. В този случай е невъзможно да се регистрира сделката и да се прехвърли правото на купувача едновременно. Първо, договорът се регистрира, след което страните правят споразумения и след като купувачът преведе необходимата сума, продавачът прехвърля имота и декларира пред съдебната институция за прехвърлянето на правата на купувача. Именно тази процедура гарантира защитата на законните интереси на всички участници в сделката. Всъщност много се гради на доверие.
На всеки кандидат се издава разписка за получаване на документи за държавна регистрация. Освен това, ако заявителят едновременно представи документи както за държавна регистрация на договора за продажба, така и за държавна регистрация на прехвърлянето на права, тогава на заявителя може да бъде издадена една разписка за получаване на всички представени документи с позоваване на съответните серийни номера на вписванията в книгата на входящите документи.
5) За първи път чувам, че бившите удостоверения се издават на бившите собственици - те вече не носят никакви правнинатоварване, в нас в правосъдието, не се издават, подлежат на унищожаване. В допълнение, удостоверението за собственост потвърждава собствеността върху имота само в момента на получаване на това удостоверение. Органите на правосъдието проследяват всички транзакции и собственици чрез техния регистър и ако е необходимо да се потвърди собственикът, се издава извлечение от регистъра (100 рубли). Вашият сертификат е приложим само за битови услуги - PVS, жилищен отдел и др.
В Новосибирска област сертификатът за собственост на бившите собственици им се връща след регистрацията на сделката, но се подпечатва от Федералната служба за регистрация, че собствеността е прекратена. Такъв документ може да бъде полезен за представяне на предишни собственици например на данъчните власти (не можете да кандидатствате пред FRS за удостоверение, че вече не сте собственик, за което освен това трябва да платите държавна такса и да чакате на опашка, а след това няколко дни издаване на това удостоверение)