Проблемен имот какво да правя
Какво е проблемен имот?
„Проблемните“ недвижими имоти се правят от следните фактори:
1. Липса на документи за собственост на обекта, държавна регистрация на права, различни тежести и спорове за установяване на права на собственост, намиране на собственост в чуждо незаконно владение, нарушение на закона при отчуждаване или придобиване на имот;
2. Неразрешено преустройство, неразрешени сгради;
Често срещаните неотстраними правни бариери са:
1. Невключване на деца в състава на собствениците на обекта по време на приватизацията на апартаменти. Дори декларацията за липса на претенции не е гаранция. Днес е написано, а утре може да бъде оттеглено.
2. Задочни съдебни решения. Собствениците на апартаменти, желаещи легитимно да „разчистят“ собствеността си, се обръщат към съда с някакъв вид иск срещу другата страна (за отписване, признаване на собственост и т.н.) и, възползвайки се от отсъствието на другата страна впроцес, получават неприсъствено решение в своя полза. Решението на съда влиза в сила, то се изпълнява. Правният статут на апартамента се променя. Но тук се крие "настройката". Ако другата страна не е надлежно уведомена за процеса, тогава такова неприсъствено решение в повечето случаи се отменя. Освен това срокът за такова обжалване не е определен - той зависи от това кога "загубилата" страна е научила за съдебното решение.
3. Неправилно вписване на наследствени права. Например, не е необичайно ситуацията, при която сред наследниците има непълнолетни роднини.
Житейски истории
Всеки знае, че изненади ни чакат на всяка крачка, но тухла няма да ни падне на главата просто така. И въпреки цялата задълбоченост на проверките, се случва брокер или агенция дори да не са наясно с клопките, които могат да изпълзят изпод привидно гладка повърхност. Ето няколко акцента, които, за щастие на техните герои, завършиха с щастлив край.
История #1. Оксана Трубач, частен брокер:
История #2. Сергей Курганов, частен брокер:
Какво да направя?
Можете да намерите изход от почти всяка ситуация. Рядко се случва да няма път назад или да е невъзможно да се продължи напред. Ако имате „късмета“ да попаднете на „проблемен“ обект, тогава е важно да се свържете с подходящите специалисти навреме. Ако трябва да продадете, тогава квалифициран брокер ще ви помогне да се справите с определени нюанси, ако те не надхвърлят закона. Но ако говорим за вече придобит обект с „незначителни пробиви“ в документите, незабелязани навреме, то това вече е въпрос на юристи.
Ако съсобствениците на недвижими имоти са непълнолетни, тогава за извършване на сделката трябва да получите разрешение от органите по настойничество.Представят се документи, доказващи, че в случай на промяна на жилището детето ще получи жилищна площ не по-малка от тази, която е била в стария апартамент. Същите документи се предоставят на органите по настойничество в случай на сделка с апартамент, в който живее недееспособно или частично недееспособно лице. Апартамент, който е закупен с ипотека, въпреки че е собственост на купувача, но до пълното изплащане на кредита е заложен от кредитна институция. Случва се купувачът да плати по-голямата част от стойността на имота. В този случай в договора за покупко-продажба се посочва, че споразумението между страните ще бъде извършено изцяло след държавната регистрация на правата на собственост на купувача.
Невъзможно е да се предвиди бъдещето и често се случва при много успешния старт на изпълнението на нова сграда да се появят определени обстоятелства, които принуждават предприемача да спре работата си. Ако сте сигурни, че работите с добросъвестна компания, която прави всичко в съответствие със закона, професионалните брокери съветват в този случай да не оставяте клиента си в трудна ситуация и да отидете с него до последно. И въпреки че агенцията не носи отговорност за неспазване на сроковете за завършване на обекта или за дългосрочно строителство, в такава ситуация тя наистина е изложена на репутационни рискове. Според Ирина Доброхотова, председател на борда на директорите на БЕСТ-Новострой, изходът от ситуацията е да не се мълчи. „Комуникирайте с клиентите, предоставяйте възможно най-пълна информация за напредъка на строителството и информирайте хората. Все пак непознатото е това, което най-много ме плаши. Откритостта на информацията, готовността за отговор на въпроси минимизира негатива“, казва Ирина.
Как да се застраховате
Такиваслучаите са милиони и за съжаление никой не знае предварително къде трябва да се сложи сламката. Всичко може да се случи на всеки. Но все пак, ако сте изключително внимателни, има голям процент, че все пак успявате да се застраховате от подобни ситуации.
„В индустрията на недвижимите имоти, както във всяка друга, измамните дейности са често срещани. И, разбира се, най-често от собствениците на недвижими имоти. И тъй като тези обекти и работата с тях абсолютно не са интересни за нашата агенция за недвижими имоти при никакви условия, преди началото на активните продажби, ние се опитваме да се застраховаме по следния начин:
1. Проверяваме надеждността и правилността на изготвянето на документи за собственост, липсата на запори и забрани върху имота от нотариус и адвокат.
2. Събираме друга информация за този обект от различни източници (съседи, жилищна служба, паспортна служба, колеги и др.).
3. Проверяваме историята на обекта и честотата на смяна на собствениците.
4. Устно и лично се убеждаваме в жизнеспособността и душевното равновесие на всички собственици на обекта.
5. Не извършваме продажба на обекти, ако един от собствениците е непълнолетно лице с увреждания.
6. Ние не предприемаме продажба на обекти, ако собствениците на обекта са в състояние на „война“ помежду си (вероятността за оспорване на по-нататъшна добросъвестна сделка е много висока)“, - така Екатерина Теребинская, директор на Академията на науките „Лидер Дон“, действа в „неудобни“ ситуации.
„Можете да се застраховате от подобни случаи. Трябва да използвате здравия разум и услугите на професионален брокер. Накратко: анализ, определяне на тежест (идентифициране на същността на проблема), решения изключително в рамките на действащото законодателство. данаистина има обекти, на които просто не си струва да се обръща внимание, тъй като винаги има здравословна алтернатива. Преди да започнете работа с даден обект е важно да изградите прозрачни отношения със собственика. Трябва да има определена база от знания, като се вземат предвид спецификите на продавания обект. За мен така нареченият "филтър" при избора на недвижим имот винаги е адекватността на собственика, наред със законосъобразността на предишни или последващи действия след сделката. Малко вероятно е да поема обект, чиято „история“ противоречи на действащото законодателство “, каза Сергей Курганов, частен брокер.