Разпределение на дялове в натура в нежилищни помещения - какво е това, както и как да съставите споразумение
Общата споделена собственост върху нежилищни помещения може да се превърне в пречка при продажбата, замяната.
Вие в подобно положение ли сте?
Как да разпределим дял в натура, за да разрешим по-нататъшни конфликти между съсобственици на нежилищни имоти?
Уважаеми читатели! Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален.
Обща споделена собственост на нежилищни помещения - какво е това?
Общата собственост на нежилищни помещения възниква при приватизация или закупуване на имот, в този случай търговски, от няколко съсобственици в дялове, като размерът на дяловете може да бъде различен.
Да се разпоредите с вашия дял от търговски недвижим имот означава да продадете, отдадете под наем, дарите, прехвърлите в безвъзмездно владение или по друг начин. Нито едно от тези действия не може да бъде извършено без съгласието на собствениците на други акции - това е законът.
Член 246. Разпореждане с имущество в споделена собственост Параграф 1
Разпореждането с имущество в споделена собственост се извършва по споразумение на всички негови участници.
Дори ако частта от нежилищното помещение, принадлежащо на един от съсобствениците, представлява лъвския пай от нежилищните помещения, това не му дава статут на основен собственик и получаването на одобрението на този, който притежава поне 1/100 дяла, е предпоставка.
По отношение на разпределението на разходите за поддръжка на нежилищни помещения, в съответствие с чл. 249 от Гражданския кодекс на Руската федерация, всеки собственик е длъжен да плати пропорционално на своя дял.
Чл. 249споделена собственост
Всеки участник в споделената собственост е длъжен, пропорционално на своя дял, да участва в плащането на данъци, такси и други плащания върху общата собственост, както и в разходите за нейното поддържане и опазване.
Доходите от търговски недвижими имоти, притежавани в различни дялове или в едни и същи дялове, също могат да бъдат разделени според частите, притежавани от съсобственици.
Но в чл. 248 от Гражданския кодекс на България предвижда възможност за различно разпределение на печалбата, ако се сключи писмено споразумение между собствениците.
Член 248. Плодове, продукти и доходи от използването на имущество в споделена собственост
Плодовете, продуктите и доходите от използването на имущество в споделена собственост се включват в общата собственост и се разпределят между участниците в споделената собственост пропорционално на техните дялове, освен ако не е предвидено друго в споразумение между тях.
Невъзможността за преговори може да лиши съсобственика от възможността да се възползва от своя дял, което е особено разочароващо, когато нежилищните помещения са с търговска цел и принадлежат към популярни райони и са разположени на добра локация. Има възможност за разделяне на нежилищни помещения чрез съда.
Продаваш своята част
Приблизително 1,5 месеца преди продажбата на своята част от нежилищен имот, неговият собственик е длъжен да изпрати писмени уведомления до останалите съсобственици за намерението си и да посочи при какви условия и за каква сума се планира продажбата.
За да не се случи товаче това изискване на закона се признава за нарушено, следва да изпратите писмото си с препоръчана поща с опис на прикачения файл и с обратна разписка, в противен случай параграф 3 на чл. 250 от Гражданския кодекс на България - сделката се обявява за недействителна на основание нарушение на преимущественото право за придобиване на дял.
Ако нежилищните помещения са придобити по време на брака на съсобственика, който щеше да продаде своята част, тогава е необходимо съпругът да завери нотариално съгласието за продажба на съвместно придобития имот.
След това процедурата за продажба на споделена собственост в нежилищни помещения е следната:
- нареди независима (пазарна) експертна оценка на дела на недвижимия имот.
- Накрая вземете решение за купувача със сумата и условията на сделката.
- Изгответе предварителен договор за покупко-продажба, ако купувачът не разполага с пълната сума и трябва да съберете средства в пълен размер.
- Съставете акт за прехвърляне на дял от нежилищни помещения.
- Подпишете договора за депозит и го получете.
- След изтичане на срока, посочен в предварителния договор, съставете окончателния договор за покупко-продажба и извършете пълно плащане.
- Регистрирайте договора за покупко-продажба.
- С документи за дела на нежилищни недвижими имоти и с новия собственик отидете в USRN, за да пререгистрирате собствеността.
Договор за покупко-продажба на дял от нежилищни помещения между физически лица
Договорът за продажба на дял от нежилищен недвижим имот трябва да съдържа следната информация:
Изготвянето на договор за покупка на дял трябва да се подхожда много отговорно. Не се изисква нотариална заверка на този документ.
На снимката по-долу е показан пример за попълнен документ:
Разпределение на дялове в натуранежилищни помещения
За целта се отделя дял в натура, като трябва да се отбележи, че това не винаги е възможно от чисто техническа гледна точка.
Член 131. Държавна регистрация на недвижими имоти Тачка 1
Правото на собственост и други вещни права върху недвижими имоти, ограниченията на тези права, тяхното възникване, прехвърляне и прекратяване подлежат на държавна регистрация в Единния държавен регистър от органите, които извършват държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях. Следното подлежи на регистрация: право на собственост, право на икономическо управление, право на оперативно управление, право на доживотно наследствено владение, право на постоянно ползване, ипотека, сервитути, както и други права в случаите, предвидени от този кодекс и други закони.
Чл. 252
Споделената собственост може да бъде разделена между нейните участници по споразумение между тях.
Ако не е възможно да се разпръснете мирно, тогава си струва да се обърнете към съда с искане за разпределение на вашия дял в натура (клауза 3 от член 252 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Съдът ще вземе предвид колко реално е отделянето на един дял, без да се засяга използването на други части.
Чл. 252
Ако участниците в споделената собственост не постигнат споразумение относно начина и условията за разделяне на общата собственост или отделяне на дела на един от тях, участникът в споделената собственост има право да поиска по съдебен ред делът му да бъде разделен в натура от общата собственост.
Ако разпределението на дял в натура не е позволено от закона или е невъзможно без непропорционална вреда на имущество в обща собственост,отделеният собственик има право да му бъде изплатена стойността на неговия дял от други участници в споделената собственост.
Ако технологията не позволява или ако един от дяловете е толкова малък, че не е възможно да се разпредели, съдът може да задължи други съсобственици (или един от тях) да компенсира този акционер за цената на неговия дял, разбира се, с негово съгласие.
Съдът също така ще вземе предвид колко безболезнено ще бъде за останалите да разпределят една част от имота в натура, тъй като може да се наложи преустройство, промяна на инженерни комуникации, което ще доведе до значителни материални разходи за други притежатели на капитала.
Арбитражна практика
След поредната кавга К. решава да продаде дела си и изпраща на Ф. обичайното писмо, в което разказва за плановете си. Мина един месец, нямаше отговор от Ф. и К. продаде дела си.
Но след 2 месеца той беше неприятно изненадан: Ф. поиска чрез съда прехвърлянето на правата на купувача върху него въз основа на параграф 3 от чл. 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация с аргумента, че не е бил предупреден и не е дал съгласието си за продажбата.
Чл. 250. Предимствено право на покупка Раздел 3
При продажба на дял в нарушение на преференциалното право на закупуване всеки друг участник в споделената собственост има право в рамките на три месеца да поиска по съдебен ред правата и задълженията на купувача да бъдат прехвърлени върху него.
Съдът удовлетвори иска на Ф., тъй като К. не представи доказателства за това, че съсобственикът е бил уведомен за предстоящата продажба.
Клопки и предупреждения
Предметът на договора и цената му трябва да бъдат оповестени възможно най-пълно, в противен случай документът ще се счита за несключен.
Също така често цената на дял от нежилищнинедвижимите имоти се посочват в чуждестранна валута - в щатски долари или в евро. Това е възможно, ако посочите равностойността в български рубли и фиксирате валутния курс към момента на изчислението.
При първите признаци на несъгласие си струва да се опитате да сключите споразумение за доверително управление на имущество.Добра идея е да дадете своя дял под наем на партньора си.
Дяловото участие в нежилищни помещения налага задължения на съсобствениците за мирно разрешаване на проблемите на съвместната собственост и ползване, за да се получи максимална полза.
При наличие на неразрешими противоречия е най-разумно да се разпределят дялове в натура и да се извършва бизнес отделно.
Не намерихте отговор на въпроса си? Разберетекак да разрешите точно вашия проблем - обадете се веднага:
+7 (499) 703-45-84 (Москва) +7 (812) 309-58-40 (Санкт Петербург)