С договор в ръка е по-лесно да избегнете проблеми при наемането на апартамент
Разбира се, собственикът му ще трябва да плаща данъци, но от друга страна, той е по-малко вероятно да се разори, ремонтирайки жилищата на съседите след наводнението, организирано от наемателите
Наемателите също често се оплакват от собствениците, които могат да ги „проверят“ посред нощ без предупреждение или дори да ги изгонят напълно, като се позовават на факта, че са намерили по-печеливши клиенти.
Помолихме Владимир Рижи, кандидат по юридически науки, да ни каже как човек, който наема или наема жилище, може да се предпази от подобни проблеми.
„Наемодателят има право да изгони наемателя, ако не е сключил договор за наем с него“
- За да се избегнат недоразумения, наемане или наемане на апартамент, е необходимо да се сключи договор за наем, - казва Владимир Ryzhiy. - А още по-добре - да го заверите при държавен или частен нотариус (въпреки че законът не го задължава).
Често поради финансови затруднения хората пренебрегват юридическото оформяне на договор за наем, но практиката показва, че именно те най-често изпадат в неприятни ситуации. Не можете да спестите от правната сигурност на вашия имот.
Колко струва нотариалната заверка на договор?
-- Днес държавното мито е 1% от сумата на договора, плюс такса за нотариални услуги.
- Какво е предимството на нотариалната заверка на договора?
- Първо, всеки адвокат и още повече нотариус ще провери документите. И както наемателят, така и наемодателят се интересуват от това, ако, разбира се, нямат престъпни планове.
Второ, човек, който възнамерява да наеме апартамент, ще може да се увери, че преговаря със собственика му. Наистина, понякога, след като страните са постигнали устно споразумение, наемателят е платил пари или дори ремонтнаправи, изведнъж се оказва, че лицето, което се е представило за собственик на апартамента, всъщност не е. В най-добрия случай жилището принадлежи на неговите родители, съпруга или деца. А в най-лошия случай се оказва измамник, който няма нищо общо с този апартамент.
Тоест, ако договорът не е сключен със собственика на жилището, истинският собственик може да повдигне въпроса за недействителността на споразумението и да изгони наемателите, без да им върне парите. Освен това той има право да иска обезщетение и законът ще бъде на негова страна.
И ето още една ситуация: сключен е дългосрочен договор за наем, но собственикът на апартамента почина. Неговите наследници могат да настояват за прекратяване на споразумението. Но ако договорът е нотариално заверен и в него са уредени въпросите за наследяването, тогава дори след смъртта на един от участниците в него документът не губи своята правна сила, тъй като в него е посочена волята на починалия.
„Ако наемателят не е платил наем в продължение на три месеца, договорът може да бъде прекратен“
Сега нека да видим колко изгодна е правната регистрация на отдаването под наем на жилище на неговия собственик. Не е тайна, че понякога след изгонването на наемателите собственикът е принуден да направи основен ремонт. Следователно в договора трябва да се посочи за какви цели ще се използва жилищното пространство и в какво състояние трябва да бъде върнато, кой е отговорен и поема разходите в случай на повреда на домакински уреди, наводняване на съседи и т.н.
Договорът трябва ясно да описва правата и задълженията на всяка страна. Например кога и колко трябва да плати наемателят, по кое време и с каква цел собственикът може да посети апартамента
- Но в крайна сметка, след като е съставил договора, собственикът на апартамента декларира доходите си, което означава, че трябва да плаща данъци.
-- Естествено. Собственикът е длъжен да регистрира договора вданъчна служба и плащат данък общ доход. В зависимост от размера на наема, той варира от 10 до 40%.
-- Въпреки това наемодателят и наемателят могат да се договорят да не посочват действителния наем в договора.
-- Те могат. Но ако възникнат проблеми, тогава собственикът на апартамента ще пострада преди всичко.
- В какъв случай наемателят или собственикът на апартамента има право да иска прекратяване на договора?
-- Факт е, че има две различни понятия: признаване на договора за невалиден и прекратяване на договора поради неизпълнение на задълженията на една от страните. Договорът се признава за невалиден в случаите, когато е подписан от неупълномощени лица или един от подписалите е недееспособен (т.е. той е психично болен или е бил в невменяемо състояние по време на сключването на договора). Договорът, сключен въз основа на фалшиви документи, също се признава за невалиден. Всички тези нюанси се регулират от нормите на член 48 от Гражданския кодекс.
Всеки валиден договор обаче може да бъде прекратен, ако условията му не са изпълнени (например, ако наемателят не плаща наем в продължение на три месеца).
- Как да докажа факта на неплащане?
- Съветвам ви да пишете разписка всеки път, когато превеждате пари. Това е правен документ и в случай на претенции винаги може да бъде предявен в съда.
- Какво да направите, ако наемателят без знанието на собственика промени оформлението на апартамента или го използва като офис?
- Никой не се интересува как ще се разберат помежду си хазяин и наемател. Дори ако в договора е посочено, че комуналните плащания трябва да бъдат направени от наемателя, искове ще бъдат предявени срещу собственика на имота.
-- Има случаи, когато наемателите напускат, без да плащатпод наем. Какво трябва да направи собственикът на жилище?
- Ако има сключен договор, собственикът може да подаде молба до полицията, до съда, да го обяви за издирване. Ако няма договор, ще бъде много трудно да се докаже нещо.
- Доста често наемателите не плащат наема си навреме. Какво трябва да направи наемодателят в този случай?
-- Наемодателят има право да изиска от наемателя да плати неустойка (обикновено тя е 0,3% на ден от наема, въпреки че може да бъде и повече).