Лофтове нов живот на индустриални сгради, Кадри - Недвижими имоти отблизо
Откритата тухлена зидария на стените, каменните подове и комините не е фабрика или завод, това е жилището на съвременния градски жител. Модният лофт стил набира популярност. Най-често се използва за характеризиране на интериорния стил. Истинският лофт обаче не е изкусна имитация, а реална промишлена сграда, използвана не по предназначение – като жилищно или търговско помещение.
Произходът на индустриалното движение
Английският "loft" в буквален превод означава "таванско помещение". Тоест, това е допълнително, нежилищно помещение. На практика така се наричат сградите на бивши предприятия, превърнати в търговски или жилищни обекти.
Таванското помещение е следствие от икономическите проблеми от началото на миналия век. По време на Голямата депресия в Съединените щати много индустриални предприятия спряха. Освободените производствени помещения са продадени, а новите собственици ги отдават под наем. Цената на такова жилище беше ниска. Затова вчерашните фабрики бяха бързо избрани от представители на творчески професии - бедни и непретенциозни в ежедневието.
Малко по-късно заможните хора обърнаха внимание на просторни и необичайни апартаменти. Така се появи интериорът в стил лофт и цял клас елитни просторни жилища с високи тавани.
„Собственикът на таванското помещение се асоциира не с бедняк, който не може да спести за собственото си жилище, а с човек с ярка индивидуалност“, отбелязва Олга Козирева, изпълнителен директор на R-Consulting LLC. - Точно така българските брокери видяха този формат.
Произхождащ от Америка, индустриалният стил е получил признание в Европа. Днес за него се говори и в България. Ще трябва да потърсите списание за недвижими имоти и интериорен дизайн, което да не посвещава брой или поненяколко страници за популярния индустриализъм.
Лофт в България като цяло и в Перм в частност
Но какво да кажем в действителност? Има ли перспектива в България за индустриални апартаменти от друга епоха?
Днес умишлено индустриалният дух е една от тенденциите в съвременното изкуство. В такива помещения се провеждат изложби и културни събития. Бившите хангари се превръщат в клубове без особена промяна във външния им вид. Защото е толкова модерно.
Борис Николаев, главен анализатор на LLC "Аналитичен център" KD-consulting "SAKRN:
– За България таванското помещение е екзотика. Подобни "извивки" се провеждат в Москва и Санкт Петербург, в по-голямата си част това е комерсиален таван. Най-яркият пример е Винзавод в столицата, където на мястото на бившето производство е организирана изложбена площадка. Има редица проекти за преоборудване на индустриални зони за концертни зали, офис площи и галерии.
Има и други примери за работа с търговски недвижими имоти: трансформирането на бивши промишлени сгради в търговски центрове. В този случай стаята напълно променя външния си вид.
Както отбелязва специалистът, жилищното таванско помещение е рядкост. В по-голямата си част такова жилище се счита за елитно. Първо, в резултат на градската експанзия старите индустриални предприятия често се озовават в централните части на града. На второ място, помещенията имат доста голяма площ.
Олга Козирева, изпълнителен директор на R-Consulting LLC:
– Българският пазар на недвижими имоти е в постоянно търсене на нови формати. Трябва да се каже, че тук сме в сравнително изгодна позиция. Така например капиталовите предприемачи, възползвайки се от големия обем на търсене на пазара, копират това, което вече е внедрено в развитите европейски и американски пазари на недвижими имоти. В моетоот своя страна строителните предприемачи на българските милионни градове, като Перм, копират опита на столицата. Превръщането на промишлени сгради в тавани е само ярък пример за такова заемане.
В централната част на много български градове има промишлени сгради, които могат да бъдат превърнати в такъв модерен формат. Но досега има лофтове само в Москва или Санкт Петербург. Да видим защо.
Например в централната част на Перм има място, заето от промишлени сгради. Трябва да кажа, че в центъра на Перм няма празни промишлени сгради. За да се освободят тези площи, е необходимо производството да се транспортира на друго място. Така например беше с мястото, където сега се изгражда жилищен комплекс „Слънчев град“ и където се намираше сладкарската фабрика Перм (зад ЦУМ). Разбира се, собственикът на освободения терен поема разходите по преместването на промишлени съоръжения. И разбира се, той, като минимум, трябва да възстанови разходите, свързани с преместването. Съгласете се, обзавеждането на тавански апартаменти в промишлена сграда и продажбата им в Перм на такава цена, че собственикът на обекта да може да възстанови разходите си, не изглежда реалистично.
От друга страна, има проект, който принадлежи на Ренова - проект за развитие и реконструкция на бившата тютюнева фабрика Перм. Според мен би било възможно да се приложи форматът на таванското помещение там, тъй като се планира да се изградят помещения от друг формат на този сайт, което, разбира се, няма да позволи икономиката на проекта да се провали. Но, доколкото знам, собственикът на сайта не планира да внедри формат, който е рискован от гледна точка на прогнозата за търсенето. Не е достатъчно да обявите уникален обект на пазара, трябва да намерите тези, които искат да живеят точно така.
Завършен проект
Настоящият собственик закупи сградата,както и намиращия се в него през 1997г. По-късно тук бяха открити дестилерията "Арсенал" и компанията за доставка на питейна вода "Родник Прикамье". А преди две години бившето индустриално предприятие се превърна в жилищна сграда. Алексей Саблев, директор на Bio LLC, ни разказа за свършената работа:
– След затварянето на завода имаше опит помещението да се превърне в офис сграда и да се продаде като търговски обект. Малцина обаче имало желаещите да правят бизнес тук. Нашето проучване на пазара показа, че има търсене на жилища от икономична класа. Затова беше решено да се направи жилищна сграда. Това наложи цялостно преустройство на сградата. Първоначално сградата е била административна сграда на завода и, както във всяка офис сграда, имаше много офиси на етажа и само един или два санитарни възела. Ето защо, за да направим жилищни помещения, трябваше да поставим комуникационни кабели в цялата къща.
Сградата на бившия завод "Арсенал"
Освен това са извършени геодезически проучвания на земята. В резултат на това, поради особеностите на почвата, бяха извършени редица укрепителни работи. Укрепването на крайбрежната част е извършено по специална технология: бетон се излива в почвата под налягане. Това ще предотврати евентуалното му унищожаване. Никъде другаде в този район няма подобно укрепване на брега.
Трябва да се отбележи, че към момента на преустройството на помещенията е извършена цялостна реконструкция на съоръжението: надграден е трети етаж, направен е допълнителен вход, а сградата е изолирана изцяло. След това обектът вече е регистриран като жилищна сграда.
Тъй като всички документи са изрядни, има сертификат за всеки апартамент, апартаментите се купуват основно с кредитни средства и по държавни програми.
Изминаха две години откакто излезе на пазара. И към днешна датапочти всички апартаменти са продадени. В бъдеще предприемачът планира да построи още три подобни, но вече четириетажни къщи в квартала. Практиката показва, че малките апартаменти на достъпна цена на брега на Кама са доста търсени.
Не може обаче да се каже, че реконструираната сграда е таванско помещение в най-чист вид. Сградата е загубила индустриалния си шик. Нищо в апартаментите не напомня за индустриалното минало.
Бъдещето на таванското жилище в Перм
Експертите обаче отбелязват, че не трябва да се очаква голям брой тавански жилища.
В същото време реконструкцията на съществуващи помещения често е по-скъпа от изграждането на нови жилища. Във всеки случай е необходимо да се изчисли осъществимостта на работата. Проучете търсенето още преди да влезете на пазара, направете мащабно маркетингово проучване на проблема.
Експертите са съгласни, че днес потребителят не знае за такива жилища. Пример за успешна реализация все още е единичен. И е малко вероятно бившите индустриални сгради да навлязат плътно в живота ни в близко бъдеще. Както отбелязва Борис Николаев, главен анализатор на KD-Consulting Analytics Center LLC, Борис Николаев, единственият сценарий е възможен:
– Икономическата осъществимост е в основата на всяко търговско строителство или проект за обновяване. Съвременните реалности са такива, че е по-лесно да се осъществи проект за преустройство на територията: промяна на съществуващото зониране, извършване на разрушаване на сгради и изграждане на жилища във формата, изискван от пазара на този сайт. Следователно, от наша гледна точка, има поне някои перспективи за развитие на таванско помещение, ако реконструираният обект е архитектурен паметник. Но тук има две "но". Първото е, че няма много сами по себе си индустриални обекти-архитектурни паметници. И вторият - във всекиВ този случай по-скоро би било търговско таванско помещение. Законно е по-лесно, решенията за планиране на промишлените сгради са много по-близки по формат до търговията, отколкото до жилищното строителство. Феноменът на нещо, включително развитието на нови форми на недвижими имоти, възниква, когато има търсене за него. Манталитетът на населението на България е следният: „Реконструираното, преформатираното е априори по-лошо от построеното наново, от нулата“. Ето защо на въпроса дали ще има развитие на таванското помещение в България през следващите десетилетия, може да се отговори отрицателно. В по-голяма степен това ще остане „модерна дума“, по-подходяща и приложима на етапа на промотиране на проекта, отколкото отразяваща истинската му същност.