Шест често срещани въпроса относно обявяването на транзакция за невалидна
Разбира се, може да бъде изключително неприятно, след като сте сключили важна сделка за себе си (например продажба на апартамент на изгодна цена), да разберете, че някой изисква нейното разваляне. Но още по-тъжно е, когато самият ти изведнъж се окажеш недоволен от подписания договор. В този случай вече мислите как да го обезсилите. Със сигурност имате въпроси относно това. Включително онези отговори, на които можете да прочетете по-долу в тази статия от адвокат Олег Сухов (Правен център на адвокат Олег Сухов).
Да признаеш транзакция за невалидна е същото като да я прекратиш?
Да вземем следната ситуация. Собственикът на апартамента решил да го продаде и дори сключил предварителен договор с потенциален купувач, от когото успял да вземе аванс. И тогава се оказа, че жилищното пространство е собственост, придобита съвместно в брака, и е невъзможно да се разпореди с него без съгласието на бившия съпруг. Сделката явно противоречи на закона и продавачът предложи да я анулира.
Ако неуспешният купувач се съгласи с тази опция, той може да си създаде проблеми. Съгласно член 453 от Гражданския кодекс (Гражданския кодекс на Руската федерация) всичко, което е получено по договора преди прекратяването му, в повечето случаи не подлежи на връщане. Възможно е наемодателят да се опита да заграби този предмет, за да задържи аванса за себе си. В конкретен случай обаче действията му биха били в противоречие с член 1102 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който забранява неоснователното обогатяване. Най-вероятно парите ще бъдат върнати на купувача. Но признаването на споразумението за невалидно, а не прекратено, направи задачата много по-лесна. Член 167 от Гражданския кодекс на България ясно гласи, че в този случай страните трябва да върнат всичко, което са получили в хода на сделката. Прекратяването на договора даде някоиоснование за спор (има съдебни прецеденти), но тук е абсолютно безсмислено да се спори.
Винаги ли може да се разчита на връщане на всичко платено по сделката, когато тя бъде обявена за невалидна?
Но нека сега да приемем, че не става дума за продажба, а за отдаване под наем на апартамент. Собственикът, който се оказа не единствен, го предал на непознат, без да има правомощия за това. След това транзакцията се анулира без опции. Но може ли наемателят да възстанови всичко, което е платил за него?
Ще бъде ли сделката за покупко-продажба на дялове недействителна, ако се наруши преимущественото право на други собственици?
И ако в нашата история със сделката за покупко-продажба не става дума за продажба на целия апартамент, а само на дял от общото право върху него? Този, на който продавачът, след развода и разделянето на имуществото, наистина разчиташе. И тук има нарушение на закона. Както знаете, в съответствие с член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, когато се продава дял, той първо трябва да бъде предложен на другите собственици. И след като това не се случи, изглежда не остава нищо друго, освен да считаме подобна сделка за недействителна.
Възможно ли е да се обяви сделка за невалидна по споразумение на страните?
И все пак предположението е погрешно. Недействителните сделки се делят на унищожаеми и нищожни. Спорните, както можете да видите от член 166 от Гражданския кодекс на Руската федерация, стават невалидни само след съответното съдебно решение. И тъй като задачата е именно да признаете договора за невалиден, ще трябва да се обърнете към съда. И там да се аргументира в полза на решението за нищожност. Защото ако съдът приеме сделката за чиста от правна страна, ще я остави в сила.
Трябва ли да се обърна към съда за обявяване на нищожни сделки?
Но какво да кажем за друг вид невалидни транзакции -наречено нищожно в закона? Те включват ситуации, когато някой прехвърля на друго лице, например, лятна къща или апартамент, които може да загуби за дългове, но продължава да ги притежава (въображаеми сделки). Или когато с цел укриване на данъци имотът наистина смени собственика си, но не при обявените условия: продава се под прикритието на дарение или на по-висока цена от посочената в документите (фиктивни сделки). Има и незначителни сделки от различен вид (например сключени с некомпетентни лица). И както можете да научите от същия член 166 от Гражданския кодекс на Руската федерация, такива споразумения стават невалидни без съдебно решение още в момента на тяхното сключване.
Този нюанс понякога се тълкува твърде буквално, - обяснява адвокат Олег Сухов, - вярвайки, че няма нужда да притеснявате съда за незначителни сделки. Но дори и да приемем, че нищожната сделка е недействителна изначално и не поражда никакви последици, то някой трябва служебно да установи факта на нейната нищожност. Малко вероятно е това да стане по друг начин освен в рамките на съдебно производство. Следователно тук най-вероятно не може да се мине без да се обърнете към съда.
Има ли погрешни схващания по време на сделката, които ви позволяват да поискате признаването й за невалидна?
Член 178 от Гражданския кодекс на България съдържа допълнително основание за признаване на договора за недействителен. То става такова, ако някой от сключилите го вземе решение под влияние на сериозна грешка. И то толкова сериозно, че ако не беше, сделката изобщо нямаше да се осъществи.
На тази разпоредба на закона понякога се разчита прекалено много при подписване на споразумения. Имат предвид, че в този случай ще анулират сделката, като се позовават на непознаване на някои подробности. Бих искал да предупредя срещу подобни надежди. Всъщност не всекиСъдиите са готови да признаят заблудата като аргумент за разваляне на договора. По-специално, купувачът на московския апартамент беше убеден в това твърде късно. Той го купи с надеждата за стабилен доход от отдаване под наем на жилища, покриващи ипотечни плащания. За щастие цените на наемите тогава ни позволиха да разчитаме на такова нещо. Това е само поради следващата вълна на кризата, те почти веднага паднаха и ипотечните плащания се увеличиха, тъй като те бяха начислени в чуждестранна валута.
Нещастният купувач каза за това на две съдебни инстанции наведнъж. Но не намерих подкрепа. Съдилищата посочват, че заблуждението на ищеца не е свързано с предмета на сделката, а с нейните мотиви. Сега, ако е имал основания да смята, че апартаментът ще бъде с друг кадър, с различен брой стаи и т.н., то тук би могло да се намери основание за обявяване на покупката за невалидна. И в погрешните очаквания какво да правим с този апартамент, само той е виновен.
Автор: Олег Сухов, адвокат в Юридическия център на Олег Сухов, президент на Гилдията на адвокатите по недвижими имоти