Симферопол, Какви рискове и как може да се предпази съвестният купувач на жилище BezFormat
Когато става въпрос за закупуване на апартамент, предпазливостта е на преден план, защото дори и най-спазващият закона купувач, без да иска, може да стане участник в „мръсна“ сделка и в крайна сметка да загуби всичко. Сайтът на RIA Real Estate научи какви рискове носи добросъвестният купувач, как може да защити правата си и защо спасението му зависи от самия него.
Кой е добросъвестен купувач (купувач)?
Случва се човек да купи апартамент от продавач, който всъщност не е имал право да продава този обект, но купувачът не е знаел за това. Именно в тази ситуация се появява понятието добросъвестен купувач.
При какви сделки с недвижими имоти най-много рискува съвестният купувач?
Най-големият риск е свързан с покупката на апартамент, който наскоро е станал собственост на продавача. Най-малко "рисковите" апартаменти са тези, които вече са били собственост на собственика от поне три години, тъй като след три години изтича давностният срок за предявяване на съответните искове, при условие че собственикът е знаел и е трябвало да знае, че апартаментът е бил изваден от имота му преди три години.
Особено рискови могат да станат и фалшивите сделки, при които страните прикриват покупко-продажбата чрез дарение.
Когато става въпрос за вторичния пазар на жилища, все по-често се чува терминът „алтернативни сделки“. Експертите разказаха на сайта на RIA Real Estate какво се крие зад това определение, как алтернативните транзакции се различават от борсите и какви рискове крият.
Как да постъпите, когато купувате апартамент, за да се предпазите максимално и да си осигурите "презумпция"добросъвестно“?
Вие сте се погрижили за апартамент и ще го купувате. Но преди да купите, трябва да се уверите, че продавачът наистина има права върху този обект.
Трябва да поискате извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти (EGRN) във връзка с този апартамент. Вижте кой е посочен като собственик в него и след това проверете информацията за собственика от извлечението с паспортните данни на лицето, което ви продава апартамента. Полезно е да проверите дали има някакви ограничения, арести или съдебни спорове, свързани с тази партида. Също така си струва да поискате извлечение от USRN за прехвърляне на права върху апартамент. Ще се види кой е бил собственикът на този имот през последните години, колко често е бил отчуждаван. Ако апартаментът е препродаден няколко пъти през годината, това е сигнал, че има значителни рискове.
В допълнение към документалния аспект е изключително важно да видите апартамента и да говорите със съседите. Попитайте ги за собственика. Колкото и смешно да звучат на пръв поглед думите за разговор със съседи, на практика това ще ви помогне да разберете с кого си имате работа - измамник или истински собственик.
За да не попаднете в неприятна ситуация, трябва внимателно да проверите пълномощията на продавача, да проучите всички документи и да запазите копия от тях.
Ограниченията и тежестите върху апартамента ще бъдат посочени директно в самото изявление на USRN, има съответен раздел, който изброява всички съществуващи ограничения и тежести.
Правата на добросъвестния купувач по някакъв начин са защитени от закона?
Защитата на правата на добросъвестния купувач се осъществява в съда. Ако се признае, че добросъвестен купувач е пострадал от обстоятелства, възникнали по вина на продавача, тогава страните сключват споразумение. Според него и продавачътпридобива за купувача равностоен апартамент в сграда от подобен клас в същия район или осигурява средства за самостоятелно закупуване на апартамент.
Как да докажа факта на добросъвестност в съда?
Трябва да се помни, че статутът на добросъвестен купувач не може да възникне просто така, той трябва да бъде доказан. Приобретателят получава защита в съда само когато не е знаел или не е трябвало да знае, че сключва сделка с лице, което не е имало право да продава имота.
На първо място, приобретателят ще трябва да докаже в съда, че имотът е придобит срещу заплащане, тоест да предостави разписка от продавача за получаване на средства за апартамента, ако плащането е извършено в брой, както и извлечение от сметката на приобретателя за превод на пари по сметката на продавача, ако плащането е безкасово.
Необходимо е да се докаже, че купувачът наистина не е знаел и не е могъл да знае, че имотът е закупен от някого, който не е имал право да го продава. Доказването на това често е много трудно. Основното оръжие все още е извлечение от USRN, от което става ясно, че продавачът е собственик на имота и не се налагат ограничения върху самия имот. Но вписването в USRN не е безспорно доказателство за добросъвестността на приобретателя.
Има ли моменти, когато добросъвестен купувач не може да защити правата си?
Да, и те са изрично уредени в закона. Това може да се случи, когато вещта е открадната от собственика или е оставена във владение на собствениците по някакъв друг начин против тяхната воля. Примерите са много - извършване на сделка по фалшиви, откраднати документи, оттеглено пълномощно, "закупуване" на апартамент от вече починал гражданин. И в резултат на това добросъвестен купувач, закупил такъв апартамент, губи както недвижими имоти, така ипари.
Ако добросъвестен купувач е закупил апартамент въз основа на договор за дарение, тогава законният („реален“) собственик има право да поиска апартаментът да му бъде върнат. И ще бъде върнат на законния си собственик.
Ако съдът признае, че при закупуването на този обект купувачът не е направил всичко по силите си, за да провери правната чистота, тогава той няма да може да защити правата си по никакъв начин. Но критериите за това "свършено всичко" не са разписани в закона. Следователно има съвсем реални съдебни решения, според които купувачите не са били признати за добросъвестни, ако например не са разговаряли със съседите си, преди да купят апартамент, не са разбрали кой е собственикът и т.н.
Подаръкът е доста често срещана форма на сделки с недвижими имоти и, за съжаление, много хора правят грешки, когато го правят. Уебсайтът на RIA Real Estate, заедно с експерти, говори за основните етапи и възможните трудности, които възникват при даряването на недвижими имоти.
Как брокер и нотариус могат да помогнат за поддържането на сделката чиста?
В някои офиси за недвижими имоти се извършва правна проверка на документи за апартаменти. На клиентите се издават така наречените удостоверения - писмено заключение за резултатите от проверката. Те включват информация като проверка на правото на собственик върху обекта, факта, че няма тежести и съдебни спорове, просрочени сметки за комунални услуги и др. Ако апартаментът се окаже "лош", брокерите разубеждават купувача от сделката. Ако след изпълнението му възникнат проблеми, офисът за недвижими имоти няма да дава гаранции за щети, но ще помогне на своя клиент на етап съдебни спорове, като му предложи правна помощ.
Ето защо, за да бъдете възможно най-безопасни,Все още се препоръчва да кандидатствате за нотариална заверка. Нотариусът е единственият специалист на пазара на недвижими имоти, който може да осигури прозрачност и юридическа чистота на сделката, като същевременно действа в интерес на двете страни. Нотариусът има възможност не само да поиска и своевременно да получи необходимите за сделката документи, но и да провери автентичността на представените му документи. Освен това нотариусът носи отговорност за удостоверената от него сделка. А ако от негово "недоглеждане" пострада страната по сделката, той ще я обезщети напълно за причинените вреди. За да направите това, има многоетапна система за застраховка за професионална отговорност на нотариуса.
На какъв етап купувачът трябва да дойде при нотариус и какви документи трябва да носи със себе си?
Необходимо е посещение при нотариус преди сключване на договор. Самият нотариус ще поиска информация за имота, съдържаща се в USRN, включително собственика на имота, кадастрален паспорт и др. Желателно е нотариусът да се представи нотариалният документ за собственост, за да се провери чистотата на предходната сделка. Ако липсва, но правата на продавача са регистрирани, тогава нотариусът ще отправи искане до USRN за предоставяне на информация за него.
Тарифата за сделки, подлежащи на задължителна нотариална заверка, е регламентирана от Данъчния кодекс на Република България и е в размер на 0,5% от сумата на сделката. Горната му граница е ограничена до 20 хиляди рубли. Тази стойност е типична за сделки с апартаменти на стойност над 4 милиона рубли. Ако вземем средните цени на недвижимите имоти в България - от 1 до 3 милиона рубли, разходите за удостоверяване на такава сделка ще бъдат от 5 до 15 хиляди рубли.
Има и такса за юридически и технически услуги, размерът на коятозависи от региона на България. Например в Москва цената на UPTH за удостоверяване на сделка за отчуждаване на недвижим имот, която по силата на закона изисква нотариална форма, е 5 хиляди рубли.
Нотариусът, проверявайки документите, може да види нюансите, които могат да доведат до оспорване на сделката. Например, за да видите, че купувачът е закупил апартамент от продавача, който не е предоставил необходимото съгласие на съпруга за сделката. Това може да доведе до факта, че вторият съпруг иска да оспори тази сделка. Или, например, нотариусът може да види, че сделката, въз основа на която настоящият собственик е придобил апартамента, е извършена в обикновена писмена форма, въпреки че е трябвало да бъде извършена при нотариус.
Материалът е подготвен с участието на Федералната нотариална камара, Тамаз Мстоян, адвокат в Leontiev & Partners, адвокат Олег Сухов, Наталия Шаталина, генерален директор на Миел-Новостройки, Вадим Башир-Заде, адвокат в Московската адвокатска колегия Арбат, и Ирина Бербенева, ръководител на офиса "В Крылатское" на мрежата от офиси за недвижими имоти "Миел".