Спадът в доходите не дава препитание на българите
Гражданите все по-трудно решават жилищния проблем
В България търсенето на нови жилища намалява, а това задълбочава кризата в строителния бранш. Така според резултатите от 2016 г. въвеждането в експлоатация на жилища, ако се брои в квадратни метри, е намаляло с 6,5%, според Росстат. Строителството се забавя поради една проста причина: темпът на спад на доходите, който почти се е удвоил през последните две години, не позволява на гражданите да спестяват за нов покрив над главите си. Вярно е, че някои експерти от индустрията, интервюирани от NG, все още посочват положителни тенденции, които могат да се появят на жилищния пазар през 2017 г.
Търсенето на жилища в България е намаляло през 2016 г., твърдят представители на пазара. По-специално, Владислав Яблонских, финансов директор на групата компании Kortros, каза пред агенция РИА Недвижимост, че намалението на търсенето на първичния пазар възлиза на средно 2%. „Напоследък купувачите станаха по-селективни. Ако по-рано беше възможно да се построи къща на открито и тя беше продадена, сега хората са готови да плащат само за комфортна среда“, обяснява Яблонских.
Росстат също така регистрира, че активността на пазара на недвижими имоти намалява: в сравнение с 2015 г. през 2016 г. са построени 1,1% по-малко нови апартаменти (1156,5 хиляди). Освен това въвеждането в експлоатация на жилища в квадратни метри е намаляло през 2016 г. с 6,5% наведнъж.
„Пазарът на икономични имоти на практика спря. Средните цени на жилищата са намалели значително по отношение на броя на сделките. Крайградските недвижими имоти са почти напълно спряни, - рисува апокалиптична картина на президента на Гилдията на адвокатите по недвижими имоти Олег Сухов. – 2015 г. отбеляза началото на сериозно намаляване на броя на сделките, 2016 г. подхвана и затвърди тази тенденция.“ Според него кризата е най-малкатазасегнати скъпи недвижими имоти, чиято стойност надхвърля 50 милиона рубли.
Основната причина за негативната динамика на пазара на недвижими имоти анализатори, интервюирани от НГ, са продължаващата криза в икономиката, спадът в доходите на населението и стагнацията на пазара на труда.
„Според резултатите от 2016 г. спадът на реалните доходи на населението възлиза на почти 6% срещу спад от 3,2% през 2015 г., т.е. отрицателната динамика се ускори почти два пъти“, напомни Сергей Мелников, главен анализатор в GLOBAL FX. „Колкото по-ниски са реалните доходи на населението, толкова по-трудно е хората да спестяват за големи покупки, включително жилища. Изплащането на ипотеката ви също става все по-трудно. Няма признаци за стабилизиране на пазара на труда и в резултат на това няма предпоставки за ръст на доходите на населението “, отбелязва експертът в интервю за НГ.
Според него високите (от 11,4% годишно) лихви по ипотечните кредити са ехо от борбата на Централната банка (ЦБ) с рязкото обезценяване на рублата в края на 2014 г., когато регулаторът незабавно повиши основната лихва до 17%. След това властите постепенно намалиха стойността му и в момента процентът се поддържа на около 10%.
„През 2016 г. имаше спад в ефективното търсене на жилища и до голяма степен поради това строителството им намаля“, каза пред NG Марк Гойхман, анализатор в TeleTrade. „За трите тримесечия на 2016 г. намалението на въведените в експлоатация жилища е с 5,5% спрямо същия период на 2015 г.“ Анализаторът отбелязва, че през 2015 г., също за 9 месеца, показателят е нараснал по предкризисна „инерция“ със 7,9% спрямо същия период на 2014 г. „Негативната динамика от 2016 г. може да се обясни с много причини. Намаляването на ефективното търсене на населението е свързано със спад на реалните доходи, който продължава непрекъснато повече от две години и през 2016 г.възлиза на над 5%. Търсенето не може да бъде подкрепено от ипотеки, както беше в годините преди кризата, тъй като лихвите по ипотеките се повишиха рязко от 2014 г. насам, които сега са средно 12-13%."
Литинецкая също посочва положителна динамика на първичния пазар. „През първите три тримесечия на 2016 г. са регистрирани 440 000 договора за дялово участие (DDU), а година по-рано за същия период – 429 000.“ „В сравнение с предходните години през 2016 г. имаше положителна тенденция на ипотечния пазар, в същата Москва издаването на ипотечни кредити се увеличи с повече от 16%“, каза Михаил Мащенко, ръководител на аналитичния отдел на eToro в България и ОНД. „Основните причини бяха укрепването на рублата и намаляването на основния лихвен процент на Централната банка, което е от първостепенно значение за формирането на кредитната лихва.“
„Обемът на предлагането на нови сгради в Москва непрекъснато нараства от 2012 г. насам“, продължава Владимир Богданюк, директор на отдела за проекти на Est-a-Tet. – През 2016 г. възлиза на 40,5 хил. апартамента и апартаменти в 576 сгради с обща разгъната площ от 2,84 млн. кв.м. м, което е ръст от 6,7% през годината. Вярно, отбелязва експертът, темпът на растеж на предлагането в сравнение с предходните три години е намалял значително: „През 2013 г. обемът на предлагането на нови сгради се е увеличил с 49,7%, през 2014 г. - с 25,8%, през 2015 г. - с 32,4%. Скоростта на поява на нови предложения също намаля: през 2015 г. на пазара излязоха 63 нови проекта, а през 2016 г. - 52. Общата площ на новите предложения през 2016 г. възлиза на 999,1 хиляди квадратни метра. м, което е с 16,4% по-малко от 2015 г. (1,2 млн. кв. м)”.
Някои експерти свързват 2017 г. с надежди за подобряване на жилищната ситуация. Литинецкая смята, че през тази година ще се развият тенденциите за възстановяване на жилищния пазар в България. Както тя казва: „На първо мястопотребителската активност ще се увеличи на първичния пазар: възможно е до края на следващата година средната цена на "квадрат" в новите сгради да излезе положителна.
Анализаторите прогнозират ръст на БВП от 0,2–1,5% през тази година и очакват тенденцията за намаляване на доходите на домакинствата да спре. Именно тези фактори, както и относително ниските лихви по ипотечните кредити, се очаква да изиграят положителна роля през 2017 г. и евентуално да тласнат пазара към по-нататъшно възстановяване.
„През 2017 г. ще продължим да имаме положителна динамика“, убеден е Михаил Мащенко. - Курсът се стабилизира, Министерството на финансите планира да го регулира, като купува валута на пазара, прогнозата за инфлация от 4% до края на годината изглежда доста правдоподобна, икономиката започна да се възстановява и може да покаже леко повишение. При такива условия Централната банка може да изпълни обещанието си и отново да намали основния лихвен процент, което ще има изключително положително въздействие върху всички сектори на икономиката, включително ипотечното кредитиране.
„През 2017 г. ефектът от негативните фактори ще отслабне и цените на недвижимите имоти, които намаляват от няколко години, сега стават по-достъпни за новите заселници“, казва Гойхман. - Едва ли през 2017 г. ще се увеличат значително, тъй като се натрупа голямо количество непродадени жилища. Може да се предположи, че промяната в обема на продажбите и цените ще бъде минимална, но положителна, около 1-1,5%.
Но Олег Сухов призовава да не се отпускаме: „Мисля, че 2017 г. няма да бъде повратна точка, броят на транзакциите няма да надвиши нивата от 2016 г. и приблизително ще остане на същото ниско ниво.“