Старчески домове в Европа и САЩ

Много възрастни хора нямат семейства, които да се грижат за тях, затова пенсионерите често избират да живеят в специализирани комплекси с медицинско обслужване. Само в Германия до 2020 г. ще са необходими десетки хиляди места в старчески домове. Според прогнозите на HPS Research този сектор в страната ще нарасне с 50% от 2007 до 2020 г. и с още 100% от 2020 до 2050 г. Затова комплексите за възрастни хора привличат инвеститори.

Инвестиционната схема е следната: купувачът закупува старчески дом, предоставя го на оператора (който от своя страна дава помещенията под наем на възрастни хора) и получава дял от печалбата от наема. Сред предимствата на инвестицията в такива имоти са голямото търсене от страна на наемателите и дългосрочните договори.

Видове пазари

Пазарът на старчески домове в Европа е разделен на три типа:

— Лицензирани. Компаниите изискват специално разрешение от властите, за да строят и работят. Такъв пазар е характерен за Белгия, Италия и Франция.

—Нерегулирано. Компаниите изграждат и управляват домове за възрастни хора без намеса на правителството. Примери са Великобритания, Германия и Испания.

- Изнесени. Властите възлагат управлението на старчески домове на частни компании. Договорите обикновено се сключват за 3–10 години. Този подход е приложим за Норвегия, Финландия и Швеция.

В Европа има три вида недвижими имоти за пенсионери:

конвенционални жилища, адаптирани към нуждите на възрастните хора (например къщи или апартаменти без прагове, с широки врати, за да се улесни придвижването в инвалидна количка);
специализирани комплекси с услуги (храна, домакинска помощ);
домове за възрастни хора от болничен тип с пълно медицинско обслужване.

В Съединените щати се разграничават следните видове институции:

домове за пенсионери - държавно субсидирани жилищни сгради с минимално обслужване;
Помощно жилище - хотел-пансион, където грижите и храненето са съчетани с медицински услуги;
Пансион - пансион за пенсионери за 10-15 човека;
Старчески дом – институция с акцент върху медицинските услуги;
Съоръжението за дневни грижи за възрастни е старчески дом за дневни грижи.

Предимства и недостатъци на инвестициите

Предимства на инвестиране в домове за възрастни хора:

- Висока заетост - около 90%. В някои страни, като Франция, той достига 98%.

— Стабилно търсене от страна на наемателите. Населението на планетата, особено в Европа, застарява, продължителността на живота се увеличава. Според прогнозата на ООН до 2050 г. броят на хората над 60 години по света ще нарасне до 2 млрд. До този момент делът на хората на тази възраст в Германия, Франция и Швейцария ще бъде над 40%. Средно в Европа делът на възрастните хора над 65 години ще бъде 30%, а повече от 11% ще бъдат над 80 години. Днес най-много хора над 80 години има в страни като Япония, Италия, Швеция, Германия, Франция и Норвегия. До 2020 г. делът на възрастните ще бъде значителен и в Южна Корея, Швейцария, Австрия и Холандия.

— Дългосрочни договори с гарантирана възвращаемост. Според Георгий Качмазов, ръководител на Tranio, старческите домове обикновено се отдават под наем с дългосрочни (от пет или повече години) тежки договори. Наемателят не може да се изнесе и да откаже да плаща наем за срока на договора.

Подобни инвестиции обаче крият и рискове. „Много вероятно е след 15-20 годинистарческият дом ще трябва да бъде ремонтиран, ремонтиран и това ще се отрази негативно на рентабилността. Има риск след 15 години технологиите да са далеч напред, а модерните старчески домове да бъдат качествено различни, което ще доведе до намаляване на рентабилността на днешните сгради. В същото време преобразуването на такъв старчески дом е почти невъзможно“, казва Георги Качмазов.

Някои експерти смятат, че механизми като договор за наем и гаранция на предприемача помагат за намаляване на рисковете. „Инженерните системи на сградата наистина остаряват. Договорът за наем обаче се сключва за 20 години, а инженерните системи са проектирани за 25-30 години. Освен това в Германия има петгодишна гаранция от предприемача за целия комплекс. След пет години се прави нова проверка и ако бъдат открити дефекти, предприемачът ги отстранява за своя сметка“, казва Марк Сегал, ръководител на отдел „Инвестиционни имоти“ в Allgemeine Immobilien-Börse.

За да се сведат до минимум инвестиционните рискове, се препоръчва да се избират обекти със следните характеристики:

Стойността на изграждането на комплекс за пенсионери е около 50% от общия инвестиционен бюджет. Останалата част от сумата се изразходва за планиране, придобиване на обект и свързаните с това разходи, както и непредвидени разходи.

В Обединеното кралство средните годишни разходи за живот в частна резиденция са £27 872 (£536/седмица) и £38 376 (£738/седмица) в старчески дом с медицински грижи.

В Германия и Австрия животът в специален комплекс за пенсионери (без медицински грижи) струва 36-40 хиляди евро годишно (3-3,5 хиляди евро на месец). Тази сума включва седмично почистване, хранене в столовата и комунални услуги.услуги. Средно в Европа разходите за пациенти, живеещи в старчески домове, варират от 3000 до 4500 евро на месец.

Цени на имотите и доходност

В Европейския съюз има строги разпоредби за превръщането на обикновени сгради в старчески домове, така че е по-лесно да се построи нова къща. Въпреки това, на 1 m² изграждането на комплекс за пенсионери е около един и половина пъти по-скъпо от конвенционална сграда.

В Обединеното кралство доходността на домовете за възрастни хора варира от 5% до 7,5%. В Германия приходите от наем носят средно около 7% годишно. Например Tranio предлага старчески дом в района на Бранденбург, на 20-30 км от покрайнините на Берлин. Цената на комплекса, построен през 2015 г., е 10,3 милиона евро, годишният доход от наем е 690 185 евро (6,7%). Купувайки такъв обект на кредит (условия - по-малко от 2% годишно със 70% LTV за 10 години), като вземете предвид всички разходи за регистрация и собственост, можете да получите около 12% годишно като нетна възвръщаемост на капитала (IRR). Срокът на договора за наем е 20 години. Цената на услугите на управляващото дружество е 2% от наемните плащания.

Голяма доходност имат и американските заведения за пенсионери. „В САЩ приходите от старчески домове достигат от 5 до 15% годишно, ако инвеститорът просто отдаде помещенията под наем на компания, която организира работа и предоставя услуги, и много повече, ако инвеститорът инвестира в организацията на услугата и оперативните разходи“, казва Вадим Чердак, управляващ партньор на Business Services International. Например в „скъпия“ щат Ню Джърси изграждането на съоръжение за дневни грижи за възрастни струва $2–4 млн. Една печеливша управляваща компания може да генерира $1,5–2 млн. приходи. Покупната цена на такава фирма е 5–8 милиона долара.

Преференциалниусловия за инвеститорите

Според Вадим Чердак, инвестирайки в компания за управление на старчески дом, можете да очаквате да получите постоянна виза и зелена карта на САЩ. Освен това инвеститорите в недвижими имоти ползват данъчни кредити поради амортизация.

Възможно е изгодно закупуване на имот за пенсионери във Франция. В тази страна има програми, по които лица, жители на страната или нейните отвъдморски територии, които купуват нови комплекси за възрастни хора или хора с увреждания, получават възстановяване на ДДС (програма LMNP Classique) или 11% данъчно приспадане (LMNP Censi-Bouvard) . За да направите това, закупените апартаменти трябва да бъдат отдадени под наем за най-малко девет години с помощта на управляваща компания, с която е сключен договорът.

Подобни условия важат и в Обединеното кралство: при закупуване на апартаменти в комплекс за възрастни хора, инвеститорът има гарантиран доход от наем за 10 години, ако отдава комплекса под наем с помощта на управляваща компания. В същото време инвеститорът е освободен от плащане на ДДС (20%), а предприемачът купува имота за 3-10 години, а доходът от препродажба е около 10%.

Инвестициите в този сектор в Германия са не по-малко интересни. Инвеститор, който набира средства за инвестиране в старчески дом, може да получи ипотека от немска банка при изгодни условия и с ниска лихва - от 2% годишно.

По-добре е да диверсифицирате инвестиционния си портфейл и да придобиете няколко имота, които се намират в ключови региони на една или повече държави и се управляват от различни оперативни компании. Най-изгодно е да се инвестира в малки апартаменти в комплекси, предназначени за пенсионери със среден доход.