Училищен мениджмънт Дом
По някакъв начин случайно присъствах на представянето на Ставрополската недържавна образователна институция - NOU "Дом за училищно управление". Особено привлекателно в това събитие беше фактът, че в него участваха московчани. И сред тях е Валентина Ростовщикова, координатор на проекта „Домоуправител – до всеки дом“, член на Обществения съвет към Министерството на регионалното развитие на Руската федерация, член на Комисията на Президиума на Генералния съвет на СПП „Обединена България“ за защита правата на собствениците и наемателите на жилища. Специално изброявам нейните регалии, за да покажа, че този човек със сигурност е добре информиран. Мисля, че и тя, и столичните й колеги бяха разочаровани, когато видяха само десетина слушатели в залата. По същата причина Александър Скорняков, председател на регионалния комитет за жилищно-комунални услуги, очевидно бързо напусна, позовавайки се на спешни въпроси. Още след срещата московчани свиха рамене с ужас: „В други региони и градове представители на различни клонове на правителството, много служители от жилищно-комуналните служби идват да се срещнат с нас, но вие нямате интерес.“ Малцина присъстващи признаха, че в Ставропол темата "Домоуправител" не е особено търсена. Въпреки че, струва си да се подчертае, "Мениджмънт Хаус" е проект на "Обединена България", насочен към подобряване на работата на жилищно-комуналните услуги, засилване на контрола на населението върху дейността на управляващите дружества.
Мисли, докато говорим
В. Ростовщикова започна отдалеч: след като предостави възможност за приватизация на апартаменти в началото на 90-те години, държавата очакваше да получи пълноправни заинтересовани собственици. Със своите надежди и планове то просто отлетя. И сега, почти две десетилетия по-късно, малко българи имат представа какво се случва в къщата им. Досега в съзнанието на мнозина такива понятия като обща собственост на къщата,общи части, за които трябва да се грижите не по-малко от вашия апартамент.
Тук е редно да си припомним опита на Казахстан и Източна Германия (тогава още беше там), които поеха по най-простия и кратък път. В процеса на приватизация, подобна на нашата, всички общински жилища получиха статут на кооперации на собствениците (подобно на сдруженията на собствениците), които започнаха да се управляват от управителя на сградата. И това, като правило, е компетентен специалист по комунални услуги или партиен мениджър, каквито имаше много по време на разрушаването на предишната система.
И имахме всички условия за второто "заграбване", само че сега - голяма част от жилищния фонд, който уж някой стопанисва, за което взема много пари. Девететажна сграда с шест пътници на първа линия плаща около два милиона рубли годишно. И стои наблизо, и отсреща - същият номер. С тези пари истинските собственици биха могли да създадат ако не жилищен рай, то напълно приличен живот. Което всъщност се потвърждава от някои успешно работещи HOA.
Междувременно много управляващи компании не смятат за възможно да направят дори малки текущи ремонти със средствата, платени от наемателите. Това е разбираемо - те са създадени за печалба, а не за безкористно обслужване на жителите.
Московските експерти подчертаха, че за днес, а и за утре, най-оптималният начин за провеждане на обща икономика е HOA. В. Ростовщикова цитира личен опит като пример: в нейната къща с обща площ от 10 000 квадратни метра с такса от 13,60 спестяванията през първата година от създаването на HOA възлизат на около два милиона рубли. И всичко това благодарение на строгата система за контрол върху жилищните и комуналните услуги. Сега в цялата страна се налага следната практика: изобщо не е необходимо всяко жилищно дружество да има собственоводопроводчик, електротехник, градинар. Ако правителството допринесе за създаването на системен пазар, тогава при споразумение с него можете да получите всяка услуга. Що се отнася до управителите на сгради, сега те също работят в HOA, организирани в нови къщи от богати предприемачи, под контрол и в съгласие с избрания съвет.
Къде мога да намеря домоуправител?
Без управители на сгради, хора, които да познават задълбочено икономиката на къщите, умело да насочват всяка стотинка към общото благосъстояние, е трудно да се поддържа жилищният фонд, казаха на презентацията. Затова основната задача на партийния проект „Управителен дом” е да създаде силна, гъвкава система за обучение на домоуправителя. Професионалист, който би действал от името на жителите като клиент на жилищни и комунални услуги.
Сега към „домоуправителя” се добавя модерна дума - управител: домоуправител-управител. Тоест човек, който управлява домакинството, използвайки най-новите постижения в управлението. За да бъдеш такъв, трябва да се научиш. И то срещу заплащане. Цената на обучението е 12 - 13 хиляди. И още, в зависимост от курса на обучение. И курсовете са краткосрочни - 72 - 78 часа, средносрочни - 150 - 300 и т.н. Разбира се, ако въпросът опираше само до пари, тогава девететажна сграда от два милиона рубли на първа линия би могла да плати за своя бъдещ "собственик". Но днес основният въпрос е къде да намерим някой, за когото си струва да харчите пари? Къде да намерим човек, който да иска да се занимава с конкретна къща, да я управлява?
Сега една от най-болните теми в младежката среда е безработицата на висшистите. Икономисти, юристи и хора от други професии са обучени много, но работа няма. И защо висшите училища не се съобразяват с актуалната нужда на обществото от управители на сгради? Съдейки по това колко плащаме сега за "управление" при пълно безстопанство, домоуправителяможе да получава поне 20 хиляди на месец. Добър собственик, който обикаля двора - намира рубла, връща се - намира друг, бързо плаща за разходите за себе си.
В цялата страна мениджърите на сгради се обучават в центровете за заетост, те отпускат пари на частни предприемачи, работещи на пазара на жилищни и комунални услуги.
Всичко зависи от наемателите
Между другото, в някои добре организирани HOA, например, те плащат за боклук след факта, за контейнери, специално пълни с битови отпадъци. Или, да речем, не всеки живеещ в къщата има кола. Тези, които ги имат, разбира се, трябва да се грижат дворното покритие да се поддържа в ред. Те ще платят малко, но също така ще се возят удобно, без да се страхуват да попаднат в дупки. Целият този бизнес на домоуправителя е да постави нещата в ред, да създаде благоприятна среда за живота на обитателите на къщата.
Среща в Gateway
Официалните лица провеждат събитие - тук имате кафе пауза и зали с удобни столове, но какво ще кажете за други биологични индивиди тук? Така че оплакването, че наемателите не ходят на срещи е от лукавия. Няма къде да отиде и всеки знае за това.
По различни причини не ходим на срещи, не знаем как да бъдем приятели със съседите на икономическа основа, не се интересуваме от общо домакинство. Защо тогава мърморим, че както монополистите, така и управляващите компании, понякога превзели стотици къщи, ни диктуват условията си, опитвайки се да разтърсят портфейлите ни възможно най-добре? Че плащаме редовно, а къщите са порутени, стените във входовете се рушат, крушките не работят? Само собствениците на помещенията могат да осигурят достоен живот в дома си, но никой друг няма да го направи. Държавниците декларират това на всички нива, но ние по някаква причина не им вярваме и се надяваме на нещо, което ще реши всички проблеми вместо нас.
Публикации
"Училищен мениджър"
Редакциясе обърна към ръководството на училището с молба за предоставяне на разяснения и консултации по въпросите, с които гражданите се обръщат както към училището, така и към Вечерний Ставропол. Днес е първото подобно издание.
Как се определя делът?
- Броят на гласовете на събранието се определя от размера на дела в общото имущество. И как се определя делът на собственика на апартамента в общата собственост на къщата?
- Съгласно ал.1 на чл. 37 LCD България „Дялът в правото на обща собственост върху обща собственост в жилищна сграда на собственика на помещенията в тази къща е пропорционален на размера на общата площ на посочените помещения.“ Изчислението се извършва по следния начин: вземете общата площ на вашия апартамент (ако апартаментът е 100% ваша собственост), разделете на общата площ на всички помещения на къщата и умножете по 100 процента. (Пример: Общата площ на къщата е 3500 кв. м. Общата площ на вашия апартамент е 65 кв. м. Вашият дял в общото имущество на къщата е 65:3500x100 = 1,86 процента).
Как да преброим правилно гласовете?
- Проведохме среща в къщата и когато започнахме да броим резултатите от вота, възникнаха спорове дори между инициаторите на срещата. Как да преброим правилно гласовете на общото събрание?
- В параграф 3 на чл. 48 от Жилищния кодекс на България се определя: „Броят на гласовете, които всеки собственик на жилище в жилищна сграда има на общо събрание на собствениците на помещения в тази къща, е пропорционален на неговия дял в общата собственост върху общата собственост в тази къща.“ При гласуване по следните въпроси:
„1) вземане на решения за реконструкция на жилищна сграда (включително с нейното разширение или надстройка), изграждане на стопански постройки и други сгради, конструкции, конструкции, ремонт на обща собственост в жилищна сграда;
2) вземане на решения за лимитиизползване на парцела, върху който е разположена жилищната сграда, включително въвеждането на ограничения върху използването му;
3) приемане на решения за прехвърляне за ползване на обща собственост в жилищна сграда" решенията се считат за приети, ако за тях са гласували най-малко две трети от гласовете от общия брой на гласовете на собствениците на помещенията в сградата, т.е. делът на гласа на собственика - участник в събранието винаги ще бъде равен на неговия дял в общата собственост.
По други въпроси делът на собственика - участник в събранието се увеличава пропорционално с дела на отсъстващите от събранието собственици, тъй като решенията се вземат с мнозинство от присъстващите на събранието.
Каква е същността на неприсъственото гласуване?
- През нашия, наситен с политически събития живот, имаше много срещи, но обикновени, не задочни. Каква е целта на неприсъственото гласуване?
- Винаги е проблематично да се съберат отговарящи на условията събрания на големи жилищни сгради. Още по-трудно е да се броят гласовете „за“, „против“ и „въздържал се“ по всеки въпрос, тъй като гласовете се броят не по вдигнатите ръце, а в зависимост от това какъв дял има гласоподавателят в общото имущество на къщата. Следователно е по-удобно да се състави бюлетина с въпроси за гласуване и да се даде на всеки собственик. До няколко дни в спокойна обстановка всеки ще вземе решение и ще предаде своята бюлетина на организаторите на срещата. В този вид преброяването на гласовете няма да е трудно. В случай на спорове относно взетите решения, можете да погледнете всяка бюлетина и да се уверите, че преброяването на гласовете е правилно.
Мога ли да продам своя дял?
— Имаме навеси за дърва в мазето на къщата и един бизнесмен предлага да ги купи. Някои собственици са готови да продадат. Собственикът има ли право да продаде своядял в общата собственост на къщата?
Собственикът няма такова право. Съгласно параграф 4 на чл. 37 LCD България „Собственикът на помещения в жилищна сграда няма право:
1) да извърши разделяне в натура на своя дял в правото на обща собственост върху общ имот в жилищна сграда;
2) да отчужди своя дял в правото на обща собственост върху общата собственост в жилищна сграда, както и да извърши други действия, които водят до прехвърляне на този дял отделно от собствеността върху посочените помещения.