Винаги ли е изгодно да изплатите ипотеката си по-рано?
Според статистиката по-голямата част от ипотечните кредитополучатели планират да изплатят заема предсрочно. Оказва се, че не е за всеки. Но наистина ли кредитополучателят има полза от предсрочното погасяване на кредита?
На пръв поглед отговорът е очевиден: колкото по-бързо се изплати заемът, толкова по-скоро тежестта на отговорността ще падне от кредитополучателя и толкова по-малко той ще плати на банката под формата на лихва. В повечето случаи това е вярно, но ако е трудно да не се съгласим с първия аргумент, то понякога е възможно да спорим с втория - ползата от намаляване на лихвата.
До предсрочно погасяване на ипотечен кредит, тоест предоставяне на допълнителна, над месечната вноска, сума, която покрива изцяло или частично кредита, прибягват много кредитополучатели измежду тези, които имат свободни пари в бюджета. Апартамент, освободен от ипотечна тежест, може да бъде продаден, заменен, дарен или преустроен в него, ако банката е попречила преди това.
Кредитополучателите прибягват до предсрочно погасяване на ипотечни кредити много често, ако говорим за частично предсрочно погасяване. Но случаите, когато кредитополучателят изплаща дългосрочен ипотечен кредит в рамките на една година, също се срещат доста често в банковата практика. Трудно е да се изчисли точният процент на кредитополучателите, които планират да го изплатят предсрочно, когато кандидатстват за кредит. Но често хората, подобрявайки условията си на живот, теглят ипотечен кредит, за да могат спокойно и без да бързат да продадат жилището си. След това изплатете по-голямата част от заема или целия заем предсрочно.
Предсрочното погасяване на кредита наистина ви позволява да спестите, предимно от ипотечни лихви. Факт е, че днес преобладаващотоПовечето ипотечни заеми, издадени от банките, имат анюитетна система за извършване на месечни плащания. Това означава, че банката веднага изчислява общата сума, която кредитополучателят трябва да плати при даден лихвен процент в рамките на посочения срок на кредита, и я разделя (тялото на кредита, тоест парите, които кредитополучателят получава, плюс лихва за ползване на кредита) на общия брой месеци, през които клиентът на банката ще използва кредита.
За да разберете този механизъм, можете да се обърнете към стандартния калкулатор за предсрочно погасяване. Да предположим, че кредитополучателят е взел ипотека от 1 милион рубли за 10 години при лихва от 12% годишно. При такъв срок на кредитиране с лихва той ще плати на банката около 720 хиляди рубли. За да разбере размера на месечната вноска, банката добавя лихва (около 720 хиляди рубли) към тялото на кредита (1 милион рубли) и я разделя на срока на кредита в месеци (120 месеца). Получаваме 14 350 рубли - това ще бъде месечното плащане.
През всеки от 120-те месеца това плащане ще се състои от част от главницата по заема и част от лихвата. Освен това през първите години кредитополучателят ще плаща основно лихва по кредита, докато основната част от тялото на кредита ще остане през последните години. Така през първия месец кредитополучателят ще плати 10 хиляди рубли лихва и само 4350 рубли за плащане на основния дълг. Постепенно делът на тялото на кредита в месечната вноска ще се увеличи, а делът на лихвата ще намалее. Но това ще стане бавно. Година по-късно, на 13-ия месец от ипотеката, кредитополучателят ще плати 4900 рубли за изплащане на главницата и 9450 рубли за плащане на лихвата. Оказва се, че за първата година кредитополучателят ще плати само около 55 хиляди рубли за изплащане на главницата и около 117 хиляди рубли за плащане на лихви. При това изчисляване на дела на тялото на кредита и лихвата в месечната вноскаще стане приблизително равен на 51-ия месец от ползването на кредита, тоест 4 години и 3 месеца след издаването на ипотеката.
Именно тази характеристика на анюитетните плащания обяснява ползата от частичното предсрочно погасяване на кредита: когато се извърши предсрочно плащане, средствата отиват изключително за погасяване на основния дълг, след което цялата схема на месечно плащане се преизчислява: или срокът на кредита, или месечната вноска се намаляват. Във всеки случай частичното предсрочно погасяване на кредита води до намаляване на главницата, а оттам и до намаляване на размера на лихвата по кредита. Например, ако кредитополучателят от горния пример внесе 100 хиляди рубли на 13-ия месец от заема (например, получавайки данъчно приспадане или спестявайки на почивка), тогава в резултат на това той ще може да намали или месечните плащания до 12 800 рубли, или срока на заема от 10 до 8,5 години. Много банки предлагат един от начините за избор на кредитополучател и в условията за получаване на заем те незабавно определят условията за предсрочно погасяване. Някои банки оставят този избор на себе си. Изчисленията обаче показват, че съкращаването на срока на кредита е по-изгодно за кредитополучателя.
От друга страна, кредитополучателите, за които месечната вноска е станала финансово затруднена по някаква причина (например след смяна на работата, закупуване на кола или раждане на дете), често прибягват до намаляване на размера на месечната вноска.
През последните години извършването на предсрочни плащания стана удобно и не скъпо. Много кредитополучатели все още си спомнят не толкова далечни времена, когато банката наложи глоба за предсрочно плащане. Тук беше почти невъзможно да се получи материална облага, кредитополучателят само спечели време.
От 2011 г. правилата на играта на пазара се промениха драматично. Допълнена е ал.4 на чл.809 от Гражданския кодекс на Българияправило: „В случай на предсрочно погасяване на сумата на заема, предоставена с лихва в съответствие с параграф 2 на член 810 от този кодекс, заемодателят има право да получи лихва от кредитополучателя по договора за заем, начислена включително до датата на изплащане на сумата на заема изцяло или частично.“
Посочената алинея 2 на член 810 от Гражданския кодекс на България гласи: „Сумата на заема, предоставена срещу лихва на заемател-гражданин за лични, семейни, битови или други нужди, несвързани с предприемаческа дейност, може да бъде върната от заемополучателя-гражданин предсрочно изцяло или на части, като уведоми заемодателя най-малко тридесет дни преди деня на връщането. Договорът за заем може да установи по-кратък срок за уведомяване на заемодателя за намерението на заемополучателя да върне средствата предсрочно. От този момент членовете за въвеждане на неустойки за извършване на предсрочни плащания изчезнаха от договорите за заем.
Много експерти отбелязват, че през последните години кредитополучателите са увеличили интереса към въпроса за надплащане при кандидатстване за ипотечен кредит. И въпреки че размерът на лихвения процент остава решаващ фактор при избора на програма, все по-често клиентите на банките се интересуват от размера на надплащането.
Надплащането пряко зависи от срока на заема и лихвения процент: колкото по-ниски са те, толкова по-малко е надплащането. Но ако няма голям спред в лихвата на пазара, тогава срокът на заема се предлага много различен, от 5 до 30 години.
Разбира се, не всеки кредитополучател може да си позволи петгодишен ипотечен заем: за това трябва да имате или висока заплата, или впечатляваща първоначална вноска, която може да осигури малка сума на заема. Най-популярните ипотечни кредити се вземат за 10-15 години.
Ако разгледаме заем за1 милион рубли при 12% годишно за надплащане, след това за 5 години ще бъде 330 хиляди, за 10 години - 720 хиляди, за 15 години - 1 милион 160 хиляди рубли, за 20 години - 1 милион 640 хиляди, а за максималния период, предлаган от повечето банки, 30 години, надплащането на заем от 1 милион ще бъде 2 милиона 700 хиляди рубли.
Играта струва ли си свещта? Не точно. За разлика от привидната полза (тъй като срокът на заема е дълъг, месечната вноска е малка), такива заеми са безсмислени. Поради 30-годишния срок има огромно надплащане, което се разпределя през всичките 360 месеца. Месечната вноска при такива условия ще бъде 10 300 рубли, докато при 20-годишен заем - само 700 рубли повече, 11 000, а при 15-годишен заем - 12 000. Тоест, надплащане от 1700 рубли на месец позволява на кредитополучателя да намали наполовина срока на заема, от 30 на 15 години.
Има ли ситуации, когато е нерентабилно да се изплати ипотечен кредит предсрочно? Колкото и да е странно, да. От икономическа гледна точка не е много изгодно да се изплащат предсрочно заеми, които са „преминали“ за половината от срока на заема. През последните години погасителните вноски по кредита вече са изплатили по-голямата част от лихвите и няма смисъл да спестявате пари, като се лишавате от други разходи. От друга страна, бързата инфлация през годините на изплащане на кредит може да направи една осезаема някога месечна вноска почти незабележима за семейния бюджет. В този случай икономистите съветват смело да изплатите остатъка от кредита и да се освободите от ипотечното бреме. Ако тези средства могат да бъдат използвани за нещо, от което семейството наистина има нужда, има смисъл да оставим всичко както е и да дадем остатъка от дълга да бъде разкъсан на парчета от инфлацията.
Сумата, която днес изглежда на кредитополучателя като максималната възможна за месечни плащания, след 5-7 години ще стане по-малко значима: причината за това е същата инфлация и заплатитекредитополучателят е вероятно да расте. Ето защо икономистите не съветват, отказвайки да живеете пълноценен живот, да използвате всички средства за предсрочно погасяване на заема, дори през първите години на кредитиране. От финансова гледна точка би било много по-разумно да ги използвате за организиране на бизнес или обучение, с една дума - за инвестиране. Време и опит, казват, парите не се купуват.
Михаил Гаврилов, директор на Северната клонова мрежа на Александър Недвижимост LLC:
- Според ипотечния отдел на нашата агенция, кредитополучателите прибягват до предсрочно погасяване на заема в 4 случая от 10. Това е доста голям процент и се дължи на промяна във финансовото състояние към по-добро, както и презастраховане в случай, че тази ситуация се промени към по-лошо. Информацията, с която разполагаме ни позволява да твърдим, че най-малко 15% от всички кредитополучатели знаят предварително, че ще изплатят кредита си предсрочно.
В съответствие с действащото законодателство, в случай на предсрочно погасяване на заем, кредитополучателят трябва да уведоми банката 30 дни предварително, но лидерите на пазара на ипотечно кредитиране позволяват изплащане на заема още на следващия ден, без да плаща неустойка.
От наша гледна точка, при настоящите икономически реалности и средния годишен официален процент на инфлация в рамките на 7%, е по-изгодно да не изплащате заема предсрочно, тъй като реалният процент на инфлация е много по-висок и пазарната стойност на обекта към момента на изплащане на ипотеката ще позволи не само да се възстановят лихвите, но и да се „напълнят“.
Галина Санамян, директор на отдела за споделено строителство на агенцията за недвижими имоти Home estate:
- Вероятно повече от 90% от нашите купувачи, когато купуват имот с ипотечен кредит, планират да го изплатят предсрочно, възможно най-бързо.Тоест, ипотеката винаги се взема "с марж". Желанието да се отървете от тежестите и да спестите колкото е възможно повече е разбираемо. Като правило те вземат ипотека за 10-15 години и се опитват да я изплатят двойно по-бързо.
Преди няколко години предсрочното погасяване на ипотека трябваше да плати значителна глоба, така че не винаги беше от полза за купувача. Сега този подход е незаконен, така че ако има финансова възможност, кредитополучателят може да се възползва от предсрочното погасяване.
Ако говорим за ипотеки върху луксозни недвижими имоти, тогава всичко е малко по-различно. Богат човек, вземайки ипотека, осъзнава, че условията на банката ще бъдат по-благоприятни за него, отколкото ако той, сравнително казано, извади пари от бизнеса. Следователно ранните ипотеки се погасяват по-рядко. По правило купувачът прави доста стриктно изчисление по отношение на рентабилността.
Сергей Гребенюк, ръководител на отдел „Ипотечни кредити“ на NAI Becar отдел за нови сгради:
- Кредитополучателите почти винаги прибягват до услугата за предсрочно погасяване на ипотечни кредити, тъй като тя е изгодна по много причини. Първо, това води до намаляване на надплащанията, и второ, през периода на изплащане на дългосрочен заем, кредитополучателят като правило увеличава доходите си, което му позволява да изплати дълга. Има редица други причини, но всичко зависи от ситуацията на конкретния кредитополучател. Средно кредитополучателите изплащат ипотечен кредит за 7 години, въпреки че първоначалният срок може да бъде 15 години. Според статистиката около 70% от потенциалните клиенти на банката знаят предварително, че ще могат да погасят кредита по-рано. За тях обаче е по-удобно да извършват плащания на по-малки месечни вноски и остават рисковете от намаляване на паричните потоци. Някои банки дори препоръчват да вземете заем за по-дълъг период, т.кне е много натоварващо.
Според закона можете да върнете кредита предсрочно от първия ден, няма ограничения. Основният критерий за избор на ипотечна програма е лихвеният процент, въпреки че размерът на надплащането също играе важна роля.