Всичко за договора за наем

Договорът за наем на нежилищни помещения се урежда от общите разпоредби на Гражданския кодекс относно договора за наем - параграфи 1 и 4 от глава 34. Съгласно този договор едната страна предоставя на другата стая срещу заплащане за временно ползване. Основните условия са предмет на сделката, размер на наема и срок на наемно ползване на имота.

При сключване на договор е желателно да се опише подробно прехвърляното помещение, за да може да се идентифицира:

Ако условията на споразумението предвиждат, че наемателят е получил помещението за ползване преди държавната му регистрация, лизинговите плащания могат да се вземат предвид за целите на данъчното облагане от момента, в който сградата е била получена за ползване.

Състоянието на прехвърления имот трябва да отговаря на условията на договора и неговото предназначение (член 611 от Гражданския кодекс на Руската федерация), помещенията трябва да съдържат всички необходими принадлежности. Всички документи за ползване на помещението се прехвърлят на наемателя (удостоверение за регистрация и др.). Тези правила могат да бъдат променяни по споразумение.

Форма на договора за наем

Както знаете, договорът за наем на нежилищни помещения се сключва в проста писмена форма. Ако страните решат да се споразумеят устно, такава сделка ще се счита за невалидна (член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В същото време договорът за наем на нежилищни помещения, сключен за година или повече, трябва да бъде регистриран в Rosreestr

Установената практика дава отговори на спорни въпроси относно регистрацията:

не е необходимо да се регистрира споразумение, сключено за период по-малък от една година, съдържащо регресна клауза за разширяване на действието му върху отношенията на страните, възникнали преди сключването му (ако срокът на такива отношения е година или повече);
възможно е да не се регистрира споразумение, удължено за нов период засъщите условия (клауза 2, член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
ако договорът за наем на нежилищни помещения подлежи на държавна регистрация, тогава всички допълнителни споразумения също трябва да бъдат регистрирани (промени в срока на наема, размера на наема, прехвърляне на права, пренаемане) (клауза 1, член 452 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ако страните са постигнали писмено съгласие по всички съществени условия на договора за наем, който подлежи на държавна регистрация, но не са го регистрирали, тогава никоя от тях не може произволно да промени договора или да се откаже от задължението, вкл. за плащане на неустойка (член 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Договорът се счита за сключен.

Цена на договора

Цената е съществено условие в договора за наем на помещението.Размерът на наема или начинът, по който се определя трябва да бъде ясно посочен. Липсата на условие за цената показва, че споразумението не е сключено (клауза 1 от член 654 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В същото време е невъзможно чрез прилагане на член 654 от Гражданския кодекс да се определи цената на наема в размера, който обикновено се начислява при сравними обстоятелства.

Наемът не се плаща непременно в брой. Страните могат да избират вида на плащането от параграф 2 на член 614 от Гражданския кодекс:

фиксирана сума пари, изплащана периодично или наведнъж;
установения дял от доходите или продуктите, получени в резултат на използването на наетия имот;
предоставяне от наемателя на определени услуги;
прехвърляне на лизингодателя на определено нещо в собственост или под наем;
налагането на наемателя на разходите, предвидени в договора за подобряване на наетия имот.

Ако страните определят, че наемът ще бъде предоставянето на всякакви услуги от наемателя на наемодателя, тогава в допълнение към вида на услугите и честотата на тяхното предоставяне, в договоратрябва да посочите тяхната стойност. Това е необходимо и за изчисляване на размера на ДДС.

Промяна на наема

Параграф 3 от член 614 от Гражданския кодекс ви позволява да променяте размера на наема по споразумение на страните толкова често, колкото желаете, дори ако няма индикация за възможността за такава промяна в договора за наем.

Допустимо е в споразумението да се включи условие, което позволява на собственика да промени наема едностранно (член 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако страните не са уговорили такова право на наемодателя, тогава се допуска промяна на наемната цена само по взаимно съгласие.

Разходите по нерегистрирани договори не могат да бъдат взети предвид за данъчни цели, тъй като не отговарят на условията, установени в член 252 от Данъчния кодекс.

Наемателят ще бъде длъжен да спазва условието за увеличаване на наема в случай на повишаване на инфлацията, ако в договора е посочено:

наемодателят има право едностранно да променя наема;
наемът се счита за променен (подлежи на промяна) от момента, в който наемателят получи уведомлението (или е посочен друг момент и форма на промяна в състоянието).

Ако в договора е посочено, че наемът може да бъде променен от наемодателя или по негово искане, наемателят може да не е съгласен с такава промяна и наемодателят може да сезира съда за налагане на това условие.

Наемът може да бъде намален, както по споразумение на страните, така и по закон. И така, наемателят има право да поиска намаляване на наема, независимо от това каква процедура за промяна е предвидена в договора, ако поради обстоятелства извън неговия контрол условията за използване на помещенията, предвидени в договора, са се влошили значително (клауза 4 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ако страните не са се споразумеливъзможността за едностранна промяна на размера на наема, тогава всеки от тях има право да сезира съда на основанията, предвидени в закона или договора.

Освен това законът ви позволява да се споразумеете за пълна забрана за промяна на наема.

Период на наемане

Срокът на наема се уговаря директно в договора. Ако не е определено, всяка страна може да се откаже от договора по всяко време. Необходимо е само да предупредите другата страна за това три месеца предварително (клауза 2, член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Това правило може да се коригира в съответствие с интересите на страните, например да се установи различен период за предупреждение за прекратяване на договора.

Ако наемателят продължи да използва имота след изтичане на договора, при липса на възражения от страна на наемодателя, договорът се счита за подновен при същите условия за неопределен период (клауза 2, член 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Тоест срочният договор става безсрочен и не е необходимо предоговаряне.

Прекратяване на срочен договор за наем

Срочните договори за наем могат да бъдат прекратени по взаимно съгласие, едностранно или по съдебен ред преди изтичане на срока им. Законът установява обстоятелствата, при които страните могат да сезират съда за прекратяване на договора. Преди да подаде иск, страната трябва да изпрати писмо до контрагента с предложение за прекратяване на договора за лизинг (клауза 2, член 452 от Гражданския кодекс на Руската федерация), в противен случай съдът ще остави заявлението без разглеждане (член 148 от АПК на Руската федерация).

Член 619 от Гражданския кодекс установява случаите, когато лизингодателят има право на предсрочно прекратяване на договора от съда:

наемателят съществено или многократно нарушава условията за ползване на имота или го използва за други цели;
наемателят значително влошава качеството на имота;
многократно пропуснати срокове за плащане;
наемателят не извършва основен ремонт на имота в рамките на сроковете, определени от договора за наем, ако извършването на основен ремонт е задължение на наемателя;
други случаи, установени от договора, например: еднократно пропуснато плащане, неизвършване на текущи ремонти. Договорът може да определи лимит на дълга, след което наемодателят има право да се обърне към съда. Но в договора е възможно да се посочат такива случаи, които не са свързани с нарушение на задълженията на наемателя.

Не е необходимо да плащате държавно мито за едностранно регистриране на прекратяването на договора (подточка 8.2, точка 3, член 333.35 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Преди да се обърне към съда, наемодателят е длъжен да изпрати на наемателя писмено предупреждение за необходимостта от изпълнение на задължението в разумен срок, предложен от него.

По искане на наемателя съдът ще прекрати договора за наем в следните случаи:

наемодателят не предоставя помещения или се намесва в използването им (член 620 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако наемодателят не предостави на наемателя наетите помещения в договорения или разумен срок, наемателят има право да изиска обратно това имущество от него в съответствие с член 398 от Гражданския кодекс и да поиска обезщетение за вреди, причинени от забавянето на изпълнението. При прекратяване на договора можете да претендирате обезщетение;
ако не са предадени необходимите принадлежности и документи и без тях наемателят не може да ползва имота или е лишен в голяма степен от това, на което е имал право да разчита при сключване на договора. Наемателят също има право да поиска обезщетение (клауза 2, член 611 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Такива действия са подходящи, ако наемодателят не е изпълнил писмено искане за прехвърлянепринадлежности и документи;
прехвърлените помещения имат значителни недостатъци, които не са посочени предварително при сключването на договора, наемателят не е знаел за тях и не е могъл да ги открие по време на прехвърлянето на собственост (член 620 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Вместо прекратяване на договора, можете да поискате безплатно отстраняване на недостатъците на имота, съразмерно намаляване на наема или възстановяване на направените от Вас разходи за отстраняване на недостатъците на имота. Освен това, след като отстрани недостатъците за своя сметка, наемателят може да задържи сумата на разходите от наемните плащания (клауза 1, член 612 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
лизингодателят не извършва основни ремонти, които са негова отговорност (член 620 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Възможно е възстановяване на щети. Наемателят има право по свой избор да извърши основни ремонти, предвидени в договора или причинени от спешна нужда, и да възстанови от наемодателя разходите за ремонт или да ги приспадне от наема или да поиска съответно намаление на наема (член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
помещенията поради обстоятелства, за които наемателят не носи отговорност, се оказаха в състояние, неподходящо за използване (член 620 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
наемодателят не е предупредил наемателя за правата на трети лица върху имота (сервитут, залог и др.). При прекратяване на договора наемателят може да претендира неустойка. Но понякога е по-изгодно да поискате намаляване на наема (член 613 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
наемателят не е прехвърлил принадлежностите и документите в помещенията (клауза 2 на член 611 от Гражданския кодекс на Руската федерация). А наемателят без тях не може да използва имота по предназначение или до голяма степен се лишава от това, на което е имал право да разчита при сключването на договора. Преди да прекратите договора, струва си да изискате от наемодателя да предостави необходимите консумативи и документи. При прекратяванеспоразумение, наемателят може да възстанови щетите от собственика;
в други случаи, установени от споразумението, дори и при липса на нарушение на задълженията от страна на лизингодателя.

И наемателят, и наемодателят имат право да поискат прекратяване на договора, когато една от страните е извършила съществено нарушение на споразумението, което е причинило такава вреда на другата страна, че тя до голяма степен е загубила това, на което е имала право да разчита при сключването на договора (клауза 2, член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ако наемателят реши да се възползва от едностранния отказ, той ще трябва да върне помещението преди прекратяването на договора за наем, посочено в договора или предизвестието. Докато имотът не бъде върнат на наемодателя, наемателят ще трябва да плаща сметките.

Анна Полетаева, адвокат на списание "Практическо счетоводство"