Всичко за покупка на имот в Италия - Италия на български
Валерия Пифари, ръководител на отдел „Търговия и усилвател; Consulting sas, която повече от 10 години предоставя имиграционни услуги в Италия за граждани на всички страни.
Кога за първи път изпитахте процеса на придобиване на недвижими имоти в Италия? Кой избира Италия?
Нашите клиенти непрекъснато купуват имоти: последният - преди месец, първият - през вече далечната 2002 г., когато компанията ни едва стартира консултантската си дейност за български клиенти. Също така, ние самите преминахме през целия процес на закупуване на недвижим имот. Италия е избрана от хора, които са влюбени в тази страна, които обичат лозовите хълмове, градовете на лазурния бряг, върховете на Алпийските планини, отличната кухня, топлия климат и т.н. Едно от основните предимства е, че процедурата за придобиване на обекти не прави голяма разлика за италиански граждани и чужденци.
Как протече процесът на закупуване тогава? Помогнаха ли ви? Цена? Колко е поскъпнал апартаментът оттогава?
Процесът на закупуване е следният: след като купувачът е избрал имот, той прави „окончателна оферта за покупка“ (proposta irrevocabile d'acquisto). В този момент се заплаща таксата на агенцията, която обикновено е 3%.
След като собственикът на имота одобри предложението, се подписва протокол за намерения (compromesso или preliminare di vendita). Този документ посочва при какви условия, на каква цена купувачът закупува имота, къде и кога ще се извърши нотариалният акт, броя на помещенията и други технически данни на имота, а собственикът посочва наличието на ипотека или други задължения. На този етап купувачътправи депозит (caparra) от 10-15% от стойността на жилището. В случай, че сделката не се осъществи по вина на купувача, продавачът задържа депозита.
Преди да подпишете този документ, по-добре е да се свържете със специалист, за да претеглите всички възможни рискове, както и да извършите независима проверка на имота.
Последната фаза от покупката е подписването на нотариален акт, където българоговорящият купувач ще има нужда от преводач или по-скоро от специалист, който да се увери, че всичките му права по италианското законодателство са взети предвид. След подписване следва плащане на нотариус, плащане на всички данъци и такси, както и плащане на останалата цена на жилището на продавача (saldo).
Цената на последния имот, закупен от наши клиенти в близост до езерото Маджоре, беше 600 000 евро. Ние придружавахме транзакцията през целия процес на покупка.
В Италия цената на жилищата, въпреки кризата, расте стабилно. Българските медии понякога публикуват информация за падащи цени на имотите в Италия, но това не са официални, а "вътрешни" данни на някои агенции за недвижими имоти, като Техноказа и др. Тези данни се отнасят за големите градове или за бюджетните жилища, като процентът на спад е смешен за българските стандарти - 1,5% до 3%, като по-често става дума за обекти в периферията.
От 1961 г. до 2011 г. средният ръст на стойността на имотите в Италия е бил 9,1% годишно.
Как гражданин на България може да си купи апартамент в Италия? Какво е необходимо за това?
За да закупи жилище, български гражданин трябва законно да пребивава в Италия. Например с туристическа виза на всяка страна от Шенген.
Как върви процесът на транзакция?
Процесът на обработка на транзакцията се състои в последния етап, описан по-горе. ПриС подписване на нотариален акт имотът преминава от продавача към купувача.
От какво зависят цените в централните градове? Какви са цените на квадратен метър в Рим? Много ли се различават от цените на апартаментите в други градове?
Цената на жилищата зависи много от местоположението. Цената в центъра или в исторически райони може да бъде с порядък по-висока, отколкото в "спална" зона.
Цената на жилищата в Рим, както във всеки друг, се различава в зависимост от района: в района на Сан Джовани цените започват от 1700 евро на квадратен метър и 15 000 евро на квадратен метър на Пиаца ди Спаня. И това не е ограничението, тъй като историческите вили могат да струват значително повече. Средната цена на квадратен метър в Рим през 2012 г. е 4300 евро, в Милано 3800 евро, в Торино 2500 евро и 3400 евро в Неапол, според immobiliare.it
Сега има криза в Италия. Как се отрази това на пазара на недвижими имоти? Поевтиняха ли апартаментите?
Както бе споменато по-горе, кризата не се отрази на цените. На места цените са спрели, някъде има лек спад от 1,5% до 3%, докато стойността на луксозните и исторически имоти продължава да расте.
Какви са данъците върху имотите? Различни ли са за чужденците?
Чужденец не може да използва облекчения за първично жилище, но има едно изключение: ако чужденец получи разрешение за пребиваване в това жилище в рамките на 18 месеца след закупуването на жилище, той няма да плаща данък, както при вторичното жилище. Ако в рамките на 18 месеца купувачът не се регистрира по този начин, той ще заплати разликата плюс глоба. Можете да получите разрешение за пребиваване в Италия само след получаване на разрешение за пребиваване (permesso di soggiorno) и нашата компания се занимава с получаване на разрешение за пребиваване и регистрация, тъй като фактът на закупуване на жилище сам по себе си не ви дава право на разрешение за пребиваване.
Данъците върху недвижимите имоти в Италия се различават, когато са закупени от частно или юридическо лице. В случай на закупуване на недвижим имот в Италия от юридическо лице за жилище, построено преди повече от 4 години:
1. Prima casa 1.1 ДДС 4% 1.2 Такса за регистрация (фиксирана) €168.00 1.3 Ипотечна такса (фиксирана) €168.00 1.4 Кадастрална такса (фиксирана) €168.00
2. Препродавачи / Seconda casa 2.1 ДДС 10%, или 20% за луксозни имоти 2.2 Такса за регистрация (фиксирана) €168.00 2.3 Такса за ипотека (фиксирана) €168.00 2.4 Кадастрална такса (фиксирана) €168.00
Покупка на имот в Италия от частно лице:
1. Prima casa 1.1 Такса за регистрация 3% 1.2 Такса за ипотека (фиксирана) €168.00 1.3 Кадастрална такса (фиксирана) €168.00
2. Препродажба / Seconda casa 2.1 Такса за регистрация 7% 2.2 Такса за ипотека 2% 2.3 Такса за кадастър 1%
Основно жилище / Prima casa Жилище за препродажба / Seconda casa
За жителите на Италия - придобиване на вторично жилище в Италия. За чуждестранни лица - покупка на всяко жилище.
Данък върху покупката на земя в Италия
18% от обявената стойност на земята: 15% Регистрационна такса; 2% Ипотечна такса; 1% Кадастрална такса;
Колко време отнема завършването на договора и сделката? Как се проверява чистотата на транзакцията?
Сроковете зависят от организацията на нотариуса и другите специалисти, участващи в процеса, могат да бъдат от 7 до 30 дни и дори повече, ако покупката е разделена на етапи. Стандартно от своя страна нотариусът извършва проверка на сделката, но вие можете да поръчате пълна проверка на имота (включително съответствието на обекта и неговатапланиране до декларираните данни в регистрите), с отчет от частна фирма, като нашата например.
Поддръжка на апартамента - колко плащат за жилищни и комунални услуги, ток, вода, сметоизвозване. Допълнителни разходи?
Може ли собственикът да отдава апартамента под наем? Как да го направя?
Как да изберем къща в Италия? Характеристики на закупуване на вила?
Италия е много различна страна, от север на юг, манталитетът на местните жители, стандартът на живот и традициите са коренно различни. Първо, трябва да изберете регион на Италия, след което да проучите района, тъй като може да има различни клопки. Проучете местната инфраструктура: ако не планирате да използвате колата, тогава трябва да има метро или автобусна спирка в близост до апартамента.
Ако това е къща, тогава трябва да разберете дали следващата година ще построят завод за преработка на органични отпадъци близо до нея или ще построят магистрала точно пред прозорците.
При оглед на имот е необходимо да се обърне внимание на състоянието на покрива, дограмата, стените и подовете. Често срещан проблем в Италия, особено в старите къщи, е влагата. Ако къщата е стара, тя ще бъде изградена от тухли, смесени с камъни, а камъните постоянно ще дават влага в стаята. За да се премахне този проблем, ще е необходимо да се инвестира в ремонт с помощта на съвременни изолационни материали. Отоплението в Италия е много скъпо, така че първите две неща, които трябва да бъдат в добро състояние (или които трябва да се оценят като следваща инвестиция) са покривът и прозорците. Това, разбира се, след оценка на отоплителната инсталация, която също трябва да е в добро състояние и да не се нуждае от ремонт. Модернизацията на отоплителната система включва смяна на тръби и радиатори, което означава, че трябва да разбиете подове и стени, а това също ще бъде скъпо, какторемонт на покриви и смяна на дограма.
И, разбира се, когато купувате, трябва да вземете предвид търсенето на недвижими имоти в тази област, тъй като продажбата на жилище, ако е необходимо, не е толкова лесна, колкото покупката.
Как да станете истински собственик на своя италиански дом?
В същото време не се изисква постоянно пребиваване в Италия, тъй като няма изискване „да станете жител“, което позволява на представители на държавните органи на страните от ОНД, а не само на предприемачи, да бъдат наши клиенти.