Възбрана върху общ общ имот

Собствениците на общ общ имот го ползват съвместно, но в споделено съотношение. Дялът в право е цифров израз на размера на вашите права и задължения по отношение на цялото имущество. Личните дългове на собственика на дял могат да доведат до неговия арест или дори до принудителна продажба, при такива обстоятелства този дял може (и трябва) да бъде намален и, ако е възможно, разпределен.

Съвместна собственост на апартамента. Недостатъци

Има няколко недостатъка на съвместната споделена собственост и те са много съществени. Това са недостатъци като:

невъзможно е да регистрирате членове на вашето семейство в апартамента без задължителното съгласие на всички собственици на апартамента;
също така без съгласие е невъзможно да се ремонтира апартамент или например да се инсталира климатик;
делът може да бъде продаден само когато други съсобственици са отказали да го купят и стойността на дела изобщо не съответства на дела от цената на апартамента, тя е по-ниска;
дялът не може да се отдава под наем (можете да отдадете под наем целия апартамент само ако съсобствениците се споразумеят помежду си);
върху дела може да бъде наложена възбрана, например, ако участник в споделената собственост не е в състояние да изплати дълга, кредиторът има право да поиска дялът да бъде разпределен или продаден на публичен търг.

Възбрана върху дял

Тази липса на частична собственост може да ви влоши настроението, защото делът може да бъде продаден на външни лица, ако не бъде изкупен от другите собственици на имота.

Най-ясно как се показва процедурата по възбрана е с пример.

Гражданинът Комаров е директор на Sistema LLC. Това общество имаше нужда от заем за развитието на производството,който е взет по договор за заем от Polyus LLC. Като гаранция за изплащане на дълга Комаров действа като личен гарант по договора. Впоследствие Sistema LLC фалира и не може да изплати заема. Polyus LLC завежда дело, изисквайки възстановяване на неплатения дълг от поръчителя на Комаров.

Комаров има собственост под формата на половин дял от едностаен апартамент, втората половина от дела принадлежи на съпругата му. Апартаментът е единственото жилище на семейство Комаров, той няма друго имущество и не е в състояние да изплати дълга.

В съда ищецът претендира да обезпечи дълговите задължения на Комаров чрез изземване на апартамента. Но тъй като апартаментът не е общ, а в споделена собственост, а Комаров притежава само половината от дела, арестът е наложен само върху неговия дял.

Ищецът е поискал от съда възбрана върху дела от апартамента, за да го продаде и да приспадне сумата на дълга от продажната цена. Съдът отхвърли това искане, т.к. това жилище в Комаров е единственото. Ако не беше единственият и съдът щеше да удовлетвори молбата, делът можеше да бъде продаден на държавни дългове (разбира се, ако съпругата на Комаров откаже да купи този дял).

Променете стойността на дяла

Дялът в недвижими имоти може да бъде увеличен в следните случаи:

когато съсобствениците се съгласиха с промяната на дяловете, например съпрузите, всеки от които притежаваше половината от дяловете в правото на апартамент, сключиха споразумение, че делът на съпругата е две трети от правото, а дялът на съпруга съответно една трета;
когато някой от съсобствениците е извършил неделимо подобрение на имота. Например, ако в къщата нямаше вода и един от съсобствениците инсталира водоснабдяване на къщата, той има право да увеличи дела;
По решение на трибунала.

Как да изберете споделяне

Разпределянето на дял в натура означава техническо преоборудване на част от помещенията с отделен вход и захранване с комуникации. В този случай отделилият се съсобственик губи правото да ползва останалите помещения. Разделяне може да стане само по споразумение на съсобствениците или по съдебен ред.

За да разпределите дял, трябва:

определя кои конкретни помещения ще бъдат разпределени;
технически отделете тези помещения от останалите, например демонтирайте обща врата;
оборудвайте с комуникации, например, водоснабдяване, газ, инсталиране на електромер, премахване на канализацията;
монтирайте отделен вход;
прекрати собствеността върху дял от правото и признае собствеността върху част от имота.

Съвсем очевидно е, че не е възможно да се създаде отделен вход към помещенията в апартамента, както и да се преоборудват. За да разпределите дял в апартамент, трябва да се обърнете към съда, за да признаете собствеността си върху конкретни стаи и да признаете общите части (антре, кухня, баня) като споделена собственост.

Компенсира се разликата между стойността на дела и разпределените помещения. Например: притежавате половината дял от правото на двустаен апартамент. Съдът признава вашата собственост върху една от стаите и тази стая е по-голяма от втората. Трябва да компенсирате разликата в квадратните метри стаи на други собственици на апартамента.

Ако делът е много малък и сте съгласни да се откажете от него, други собственици на имоти ще ви компенсират цената на дела. В този случай ще загубите правото на дял, а дяловете на съсобствениците ще се увеличат.

Без съгласието на съсобственика да го лиши от дела му в правотовъзможно само при три обстоятелства, които съществуват едновременно:

делът е незначителен;
невъзможно е наистина да се различи;
нямате съществен интерес от ползването на общата вещ.

Люба Ф. притежава 1100/1200 дяла от собствеността върху къщата. Денис Б., съответно 100/1200 дяла. Площта на къщата е 43 м², къщата има само една всекидневна. Люба Ф. се обърна към съда и поиска да прекрати собствеността върху дела на Денис Б., да признае нейната собственост върху този дял и тя да компенсира цената на дела.

По време на производството е назначена строителна експертиза, от заключенията на която следва, че делът на Денис Б. е незначителен, технически е невъзможно да се отдели в натура и пазарната стойност на дела е 118 хиляди кормила. В същото време Денис Б. не живее в къщата, нещата му ги няма. Съдът удовлетвори изцяло иска - Люба плати на Денис 118 хиляди и стана единствен собственик на къщата.

В заключение отбелязвам: ако сте собственик на дял и нямате друго жилище, но имате дългове, съдебни изпълнители или кредитори изискват този дял да бъде продаден и заплашват с арест или принудителна продажба, запомнете: