За процедурата за продажба на ипотекирани жилища
Взимаш чуждото и за малко, даваш своето и завинаги. Идеята е стара, но всеки кредитополучател я преоткрива за себе си веднага щом започне да връща пари на банката. Когато кандидатствате за ипотечен кредит, трябва да можете да планирате бюджета си така, че всеки месец да давате определена сума, а с останалите да живеете нормално. Но, за съжаление, житейските обстоятелства се развиват по различни начини и не всичко може да се предвиди. Има моменти, когато кредитополучателят по една или друга причина спира да извършва плащания по кредита. Какво очаква кредитополучателя и ипотекирания имот в този случай? Емисионната цена на ипотечното кредитиране е висока.
Присъдата идва
Ако кредитополучателят спре да плаща по заема, апартаментът може да бъде продаден със съдебно решение или извън съда. Последният вариант е по-рядко срещан. Възможно е в случай, че кредитополучателят доброволно се е съгласил с продажбата на единственото жилище извън съда, след като е направил забавяне на заема повече от три пъти в рамките на 12 месеца.
Забележка: единственият недвижим имот без съгласието на кредитополучателя за извънсъдебна процедура също може да бъде продаден, но само със съдебно решение. Има мнение, че ако в апартамента са регистрирани непълнолетни деца, изгонването на длъжника ще бъде невъзможно. Така че това не е така. Ипотечният апартамент е заложен в банката. И ако кредитополучателят спре да изплаща кредита, банката има право да го продаде, за да си върне парите.
Някои кредитополучатели често се притесняват, че банката може да поиска предсрочно изплащане на целия ипотечен дълг по всяко време. Трябва да се помни, че за да може банката да поиска предсрочно изплащане на кредита, кредитополучателят трябва да направи най-малко три закъснения през годината. Освен това техният размер може да бъде всякакъв. Дори много малки. Достатъчно не еплащате изцяло едно месечно плащане и не погасявате възникналия дълг през следващите два месеца.
Преди радикалното решаване на проблема, банката ще уведоми длъжника за проблема, ще предложи възможности за преструктуриране или ще предложи предсрочно изплащане на дълга. Най-често кредитополучателите нямат такива пари. Тогава банката няма друг избор, освен да се обърне към съда.
Производството може да продължи от два месеца до шест месеца. Съдът се произнася по продажбата на апартамента и определя началната му продажна цена. Цената на жилището може да бъде определена по споразумение между кредитополучателя и банката. Ако не е възможно да се постигне съгласие, тогава съдът се фокусира върху резултатите от независима оценка. В последния случай продажната цена ще бъде 80% от оценката. Тоест апартаментът ще бъде обявен на търг с 20% отстъпка.
Търгът се организира от службата на съдебния изпълнител. Сделките се увеличават. Купувач е този, който предложи най-висока цена за апартамента. За да се проведе търгът, на него трябва да присъстват поне двама участници.
Ако залогът не бъде продаден на първия търг, се провеждат повторни търгове. На тях цената на апартамента се намалява с още 15%.
Ако така или иначе никой не купи имота, тогава организаторът на търга обявява търга за невалиден и съдия-изпълнителят предлага на банката да запази апартамента. Банката приема обезпечението за погасяване на дълга по договора за заем, след което документите (акт за прехвърляне на залога, съгласието на банката да приеме имота и протокола за резултатите от търга) се прехвърлят в службата за държавна регистрация. Значи апартаментът е собственост на банката.
Последно селище
Продажбата на апартамента трябва да изплати дълга на кредитополучателя къмбанка. Размерът на дълга се определя от съда. Обикновено се състои от тялото на заема (пари, издадени от банката), лихви, неустойки и съдебни разноски.
Размерът на дълга може да бъде определен към датата на решението. След това ще бъде фиксирано в съдебното решение. Ако заемодателят и заемополучателят не са прекратили договора за заем, той ще продължи да действа дори след постановяване на съдебното решение. Това означава, че лихвите ще продължат да се начисляват до момента на продажбата на апартамента и изплащането на главницата му. Тоест размерът на дълга ще се увеличи.
Ако от продажбата на апартамента останат повече пари от сумата на дълга, тогава разликата се връща на кредитополучателя.
Собственик на чужд апартамент
Процедурата за продажба на ипотекиран недвижим имот със съдебно решение е продължителна. Обикновено това отнема поне година.
Трябва да се помни, че през цялото това време кредитополучателят има право да живее в апартамента си. Никой няма право да го изгони преди продажбата на жилище.
Случва се кредитополучателят да има възможност да изплати дълга още по време на процеса. В този случай банките, като правило, отиват към своите клиенти. Тогава длъжникът погасява закъснението, а апартаментът остава негова собственост. Дори ако съдът реши да наложи възбрана върху заложеното имущество, кредитополучателят има възможност да задържи заложеното имущество, като изплати цялото задължение към банката до продажбата му на публичен търг.
Моят собствен брокер
Както вече споменахме, на търга апартаментът се продава с отстъпка. Ето защо, ако е възможно, по-добре е самият кредитополучател да се занимава с продажбата на ипотечен апартамент. Така той може да се опита да го продаде на по-висока цена.
Можете да продадете апартамент само със съгласието на банката. Кредиторите едва ли ще откажат това. Тезаинтересовани от разрешаване на проблема без съдебен процес. Банките издават разрешение за определен период. Например за три месеца. Ако апартаментът не бъде продаден в този срок, банката може да го удължи. Но трябва да разберете, че през цялото това време дългът ще расте. Следователно, кредитополучателят трябва да наложи ситуацията и може би дори да направи отстъпки на купувачите, като намали цената.
Заключение: Ипотечните плащания трябва да се третират с най-голямо внимание
Опитайте се да избегнете закъснения. И ако това се случи, опитайте се да ги изплатите възможно най-скоро и, разбира се, незабавно докладвайте на банката за проблеми с изплащането на заема, за да намерите решения навреме и да не отнесете делото до съда. По правило банките отговарят на нуждите на своите кредитополучатели и предоставят възможност за възстановяване на платежоспособността: предоставят така наречените „ваканции за плащане“, преструктурират заема. И, разбира се, не пренебрегвайте застрахователните програми за ипотечно кредитиране - в случай на непредвидени житейски обстоятелства застрахователната компания ще изплати дълга по заема по застрахователния договор.
Прочетете също
Експерти се съмняват в националния проект "Жилища"
Работната група на Държавния съвет обяви програмата за неосъществима