За скръб брокери Патая
Днес в нашия град има почти 400 агенции за недвижими имоти, което е повече от всички останали градове в Тайланд взети заедно. Ситуацията, меко казано, е странна и не съвсем ясна. За да говорите по тази тема и да споделите вашето мнение, помолихме нашия постоянен експерт
Кажете ми откъде толкова невероятен брой агенти идват отпазара на недвижими имоти в Патая ?
Процъфтяващиятпазар на недвижими имоти в нашия град е основната причина. Според различни оценки сега в Патая има около 300-400 компании за недвижими имоти, тоест повече, отколкото в останалата част на Тайланд. Съгласете се, че това не е нормално! Търсенето създава предлагане! Грандиозен (но доста оправдан по своята същност) бум на пазара на недвижими имоти в нашия град доведе до факта, че днес само мързеливите не продават апартаменти или къщи. Знаете ли, когато открих бизнеса си (преди 6 години), в Патая имаше не повече от 20-25 агенции за недвижими имоти, от които около 5-7 специализирани на "българския пазар". Сега компаниите за недвижими имоти са открити от бивши водачи, сервитьори, екскурзоводи, продавачи на билети и просто предприемчиви хора, които никога не са имали нищо общо с недвижимите имоти в Тайланд и наистина не знаят нищо за това. Само през 2012 г. в Патая се появиха около 80-90 нови агенции - това са данни изключително от разработчици, с които постоянно комуникираме и си сътрудничим. И всички тези новоизградени фирми продават само нови сгради.
И какво лошо има в това? При продажбата на реалните нови сгради - нищо. Лошото е, че тези хора знаят малко за новите сгради. И те просто физически не могат да се справят с вторични имоти, наеми, търговски помещения, правна поддръжка на сделки и т.н. В основата си повечето нови компании са таксиметрови шофьори, които гордо се наричат"брокери". Основната им цел е да отведат клиента до офиса на разработчика. Там, ако имаш късмет, управителят ще продаде нещо. Така че имаме почти 400 агенции, две трети от които изобщо не са ориентирани към пазара и наистина не знаят нищо занедвижими имоти в Патая. За тях основната задача не е да задоволят нуждите на клиента, а да продадат поне нещо, за да спечелят поне по някакъв начин. Това са еднодневни компании (по-скоро дори на същата възраст) - и сега има повече от половината от тях - развалят имиджа на цяла Патая като цяло и на пазара на недвижими имоти в частност.
Общувайки с хората, все по-често чувам оплаквания и недоволство от работата на многоагенции за недвижими имоти. Непрофесионализмът на новодошлите доведе до факта, че думата "брокер" се възприема от мнозина като почти проклятие.
Защо? Много е просто. Ще дам пример от живота. Идва клиент при мен, внимателно пита всичко - това е нормално - и накрая съставя договор за закупуване на определена нова сграда (разбира се, няма да посочвам имена на агенти и предприемачи). Тогава се оказва, че преди година и половина този човек е „успешно“ инвестирал в определен проект, който сега иска да продаде изгодно. Започвам да го разбирам - той купи апартамент, който през следващите три години ще гледа на съседна строителна площадка, въпреки че имаше алтернативни опции при покупката. Всички агенти, които работят повече от година, разбира се, знаеха за това. Той купи този апартамент от един от "новите" брокери, който не му каза нищо и не обясни. В резултат инвестицията, която уж беше направена на добра цена, се превърна за клиента в поне три години неликвидни активи единствено по вина на брокера, който не го предупреди умишлено или поради глупост и непознаване на пазара. Но това не улеснява купувача!
Да, очевидно човек, неподреди, купи първото нещо, което му предложиха. Точно така. И проблемът е, че 90% от покупките сред българоговорящите купувачи го правят. Хората дойдоха да почиват за две седмици, купиха всякакви екскурзии и 2-3 дни преди заминаването си разбраха, че можете да си купите апартамент или къща евтино. Отидохме в първата попаднала агенция - и получихме плачевен резултат.
И как да се предпазите от това? Както се казва, главата се дава на човек, за да мисли, а не да носи шапка. Трябва да напрегнете малко мозъка си, когато купувате апартамент или къща за десетки хиляди долари - това не е бутилка Coca-Cola за 20 бата! Живеем в 21 век и няма нищо по-лесно от това да правите запитвания в световната мрежа – това е най-бързият и лесен начин.
Тоест сред начинаещите няма професионалисти? Сериозната компания трябва да има нормален информативен сайт, тайландски персонал, всеки мениджър трябва да има разрешително за работа и фирмата трябва да има офис в града. Това е минимум.
Но все пак има ли някакъв начин да се разграничат пазарните светила от новодошлите? В крайна сметка не всички купувачи владеят уменията за търсене в интернет.
От това, което? Отново ще дам пример от живота. Клиент се свързва с нас и прави депозит за покупка на апартамент в един от проектите. На следващия ден случайно влиза в Централния фестивал и от любопитство поглежда към гишето на една от агенциите, които му предлагат да закупи същия апартамент. За чистота на експеримента клиентът моли да му се покаже ценовата листа, за да види цените за вече резервирания от него апартамент. И какво вижда? Цената там е с 200 хиляди бата по-висока, отколкото в офиса на разработчика! В същото време брокерът услужливо му предлага отстъпка от 100 хиляди рубли.
Но как е възможно това? Много е просто. Агентът напомпа цената с 200 хиляди, така че по-къснонаправете отстъпка от 100 хиляди и по този начин примамете нещастния купувач. Разбира се, купувачът на апартамент на такъв стелаж рано или късно ще разбере, че е купил имота на цена, която не би могъл. Но най-вероятно няма да има кой да подаде иск - по правило стелажите в търговските центрове се наемат за няколко месеца през пиковия сезон.
Човек, който пристигне в Патая, да речем, след половин година, просто няма да намери нито този гише, нито този агент.
Но това не е в никакви рамки!
Това се опитвам да ви предам днес. В очакване на "суперсезона" 2012-2013 г. се отвориха много агенции за недвижими имоти, които планираха да спечелят лесни пари на вълната на големите продажби, без да полагат никакви усилия. Хората разчитаха на 15-20 продажби на месец, но всъщност „новодошлите“ получават максимум 2-3. Ето защо 90% от агентите характеризират настоящия сезон като "провал"!
Това е наистина започна да купуват по-малко? Категорично не! Няма провал. В нашата компания, например, броят на покупките просто не е намалял: най-интелигентните и далновидни клиенти купуват дори няколко апартамента, докато цените ни позволяват да разчитаме на гарантиран растеж в рамките на 3-4 години. Освен това броят на покупките от тайландци се е увеличил значително. Просто има толкова много агенти, че вече не могат да се изхранват с продажба на нови сгради само на българи - и това радва. Временните работници и непрофесионалистите ще затворят или ще фалират в съвсем близко бъдеще, а ние, тези, които сме на пазара от 5-7 години, ще стане по-лесно да работим. И се надявам, че през следващата година, максимум две, всичко ще се върне „към нормалното“ - в Патая отново ще има няколко дузини агентски компании, но те знаят своя бизнес, професионалист и професията на брокер отново ще стане толкова уважавана, колкото напримерлекар, и няма да се свързва с непрофесионализъм. А сервитьорите, гидовете и просто артистите на свободна практика ще се върнат към обичайните си дейности или, в краен случай, ще заминат, за да проучат нови пазари - в Етиопия, Бирма или Сомалия. Успех на новото им място!