Аскар Билисбеков Как да изберем идеалния офис в Алмати HOMMES КАЗАХСТАН
Какво ново в търговските имоти? Как да превърнем офисите в място, където хората искат да прекарват по-голямата част от времето си? Какви тенденции следват съвременните компании при управлението на бизнес центрове? Бейбит Алибеков се срещна с Аскар Билисбеков, заместник-председател на УС на JSC Estate Management Company, най-голямата компания в Алмати, управляваща търговски имоти, и научи всичко, което би представлявало интерес за собствениците на бизнес.
Нека започнем с това какво е компания за управление на имоти? Може да звучи изненадващо, но не всеки знае за вашата компания.
EMC е екип за управление на недвижими имоти, основно търговски. Миналата година разширихме портфолиото си и придобихме 15 имота. Сред най-значимите придобивания може да се отбележи казахстанският еталон на пазара на жилищни имоти - комплексът Esentai Apartments. Закупихме изцяло блок Б и 42 апартамента в блок А. Общо EMC притежава 160 апартамента.
Пояснете дали сте управляваща компания или собственик на имот?
Ние сме собственици на всички търговски недвижими имоти, включително жилищен комплекс Esentai Apartments.
Това засяга ли гъвкавостта на цените?
100% и точно към това се стремихме. Ние работим като Real Estate Investment Trust – тоест ние сме инвестиционен проект. Нашата задача днес е да увеличим капитализацията на сградите, които сме придобили с участието на инвеститори. За целта извършваме технически одит, одит на наемните цени и разглеждаме висококачествената част от съдържанието на бизнес центъра. Също така се опитваме да включим международни експерти в решаването на различни проблеми - JLL (JonesLang LaSalle, Colliers, които ни дават своето експертно мнение. Ние следваме най-новите тенденции, така че стандартите LEED и BREEAM в зеленото строителство за нас не са празна фраза, ние обръщаме голямо внимание на енергийната ефективност и зелените технологии. Говоря за това, защото, изучавайки класа на сградите, които сме придобили, ние ще надграждаме или понижаваме, според международната класификация. За да бъдат утре нашите клиенти, работещи в тези бизнес центрове, доволни от състоянието на сградите и на първо място от цените. Стараем се да сме обективни, пазарно ориентирани. Към днешна дата общата площ на офис недвижимите имоти само в Алмати е над 1 200 000 м2 (това е много голямо количество за нашия град), 12% от които принадлежат на нас, освен това най-висококачествените недвижими имоти в града.
Каква е общата площ на недвижимите имоти, притежавани от EMC?
Управляваме 18 обекта, това са 143 000 м2. В работата с клиенти се придържаме към нашия принцип - вие не търсите офиси, а ги избирате. Често най-големият проблем на клиента е да не знае колко място му трябва за работа. Преди това той можеше да седи в Г-образна стая и да разполага с 350 м2 само за 20-30 души и смяташе, че тази площ е най-удобна за него. При търсене на нов офис той ще продължи да разглежда помещения със същата квадратура, с леко увеличение. Но за него можете да изведете различна формула и да предложите същите комфортни условия дори при 220 м2, като значително намалите разходната си позиция за наемане на недвижими имоти.
Това е цялостна стратегия за развитие на нашата компания, тъй като 70% от общите ни търговски площи са офиси клас B и C. Клиентите, които ги наемат са собственици на малък и среден бизнес. Свършихме много работа по разработването на нашите собственипрограми за подпомагане на малкия и среден бизнес. А наесен ще го представим, ще бъде достъпен за всички в нашия сайт. Накратко: със сигурност няма да подкрепяме бизнеса с парични субсидии, тъй като това е функция на държавата. Но вече се опитваме да работим в тази посока с фондовете Даму и Атамекен.
Как изграждате отношения с МСП?
Променяме парадигмата на отношенията между наемател и наемодател. Нашият наемател е наш партньор. За нас е важно нашите клиенти да растат, защото техният успех е и наш успех. Ние създаваме комфортна среда за тях: това може да бъде гратисен период, гъвкава ценова политика, ваканция за ремонт, както и редица други опции, които ще бъдат обсъдени в нашата програма за подкрепа на МСП.
Знаем, че обръщате голямо внимание и на образователните програми за вашите клиенти. С каква цел го правите, какво друго включва обучението на клиенти?
В допълнение към факта, че клиентите се запознават с мениджъри по продажбите и консултанти, за да се свържат с тях в бъдеще по всички въпроси, ние създадохме единен кол център за първи път на пазара на бизнес имоти, където можете да намерите цялата информация за нашата компания. Сега имаме отдел за поддръжка на клиенти, който следи всички обаждания и запитвания, идващи в кол центъра. Закупихме едно от най-скъпите CRM (Customer Relationship Management) решения за ефективно управление на продажбите. Между другото, ние бяхме първите на пазара, които внедриха тази система в нашата компания.
Да се върнем към Esentai Apartments. Успешно отдадохте търговски имоти под наем, а сега станахте собственици на апартаменти. Промени ли се нещо в подхода към наемането на пространство?
Със сигурност. Въпреки че по-рано имахме не самобизнес центрове, но също и апартаменти в различни жилищни комплекси, нашата работа се основаваше на доверително управление (тоест управлявахме собствеността в интерес на основателя), но изоставихме този модел, за да работим фокусирано. Що се отнася до Esentai Apartments, този комплекс изисква първокласно обслужване. В момента търсим международен оператор за нашия нов проект за обслужван апартамент Esentai.
Веднъж оглавихте Rolls-Royce в Казахстан, можете ли да сравните този опит с управлението на Esentai Apartments?
Моят подход се основава на опита, натрупан по време на работа в Rolls-Royce и BMW. Тук също трябва да създадете едно незабравимо изживяване от първата стъпка, когато за първи път влезете във фоайето на жилищния комплекс. Това е много важно, защото човек сам избира мястото, където ще живее. Ние бяхме първите, които пуснаха демонстрационни шоуруми. Никъде другаде няма да ви срещнат, ако дойдете да търсите жилище под наем и кажете: „Бабит, влез, ще ти покажем как ще изглежда апартаментът ти в действителност“. Създадохме жизнена среда в шоурума, показахме как можете да подредите мебелите и да направите апартамента уютен. Нещо повече, създадохме истински интериор, осъзнавайки, че няма смисъл човек, който наема къща, да купува много скъпи мебели.
Бих искал да науча повече за концепцията за апартаменти с обслужване.
Това е една от най-популярните тенденции днес. И ние работим върху прилагането на тази посока към Esentai Apartments. По принцип Esentai Apartments първоначално е построен на принципа на обслужваните апартаменти. Жителите, които наемат апартамент, не трябва да се притесняват за нищо: нито за почистване, нито за готвене - всички тези услуги вече са включени. Това е практически апартаментен тип хотел, много удобен.формат.
Как се промени световният пазар на недвижими имоти като цяло?
Ако говорим за съвременни тенденции, те диктуват своите условия. Пространствата за съвместна работа са много популярни в момента и ние тъкмо работим върху такова. Въпреки че не разкриваме всички подробности, но това ще бъде вторият по големина коуъркинг в света след Лондон.
По какво ще се различава от коуъркинг пространствата, които съществуват сега в Алмати?
И накрая: вие сте най-голямата компания с офиси в Алмати, Астана и Атирау. Кои ваши проекти станаха революционни за пазара на Казахстан?
Самият проект EMC може да се нарече революционен. Срещи с брокери, кол център, help desk, търговски екип, правилен маркетинг – това са неща, които не са правени досега. Ние променяме концепцията на пазара на бизнес имоти, нашият модел се възприема от конкурентите. Създадохме изцяло нова конкурентна структура, базирана на инвестиционни партньорства, която вече е доказала своята ефективност и най-важното – своята доходност. Ние не просто отдаваме под наем квадратни метри, ние печелим пари от това, а нашите клиенти са с нас от години.
">