Бележка към адвоката. Депозит.
Правомерност на използването на депозитакато гаранция за изпълнение на задълженията по предварителния договор
В очакване на сключването на сделка с недвижим имот многократно сме се сблъсквали със ситуацията на необходимост от сключване напредварителен договор и сме обмисляли различни начини да гарантираме, че страните изпълняват задълженията си по него.
В тази статия ще разгледаме един от начините за гарантиране на изпълнението на задълженията под формата надепозит, неговата функция и възможността за използването му в предварителен договор, предшестващ сделка с недвижим имот.
Депозитът се признава като парична сума, издадена от една от договарящите страни за дължими от нея плащания по договора към другата страна, като доказателство за сключването на договора и за осигуряване на неговото изпълнение.
Депозитът изпълнява три функции:доказателствена, платежна и обезпечителна. Депозитът обезпечава задълженията, произтичащи от договора (член 380 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Доказателствената функция на депозита е, че неговото издаване показва сключването на споразумение, което генерира задълженията, обезпечени с депозита.
Платежната функция на депозита се изразява в това, че издаването му се извършва в изпълнение на парично задължение от вложителя. Тази функция на депозита изпълнява дори когато срокът за изпълнение на основното задължение все още не е настъпил.
Обезпечителната функция на депозита се състои в насърчаване на страните по договора да изпълнят задълженията си под страх от наказателни последици, предвидени от действащото законодателство (член 381 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
От изложеното следва, че платежната функция на депозита е потвърждение за наличието в правоотношенияна подлежащо на изпълнение парично задължение, което вВ хипотезата на използване на депозита като обезпечение на задължението по предварителния договор, той е в противоречие с правната природа и същност на предварителния договор.
Според нас от момента на сключване на предварителния договор страните иматсамо едно право и само едно задължение - да сключат в бъдеще основния договор при условията, предвидени в предварителния договор. Предварителният договор не поражда други задължения (член 429 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Възниква въпросът за правомерността на използването на депозита като обезпечение на задължението по предварителния договор.
Съдебната практика по граждански дела и арбитражната практика, развила се напоследък по разглеждания въпрос, показват диаметрално противоположни подходи.
Съгласно ал.1. Член 380 от Гражданския кодекс на България признава за задатък парична сума, издадена от една от договарящите страни за дължими от нея плащания по договора към другата страна, като доказателство за сключването на договора и за обезпечаване на неговото изпълнение.
От съдържанието на тази норма следва, чедепозитът може да осигури изпълнението от страните на парично задължение по сключен между тях договор, длъжник по който е или ще бъде страната, прехвърлила депозита.
Съгласно ал.1 на чл. 429 от Гражданския кодекс на България по предварителен договор страните се задължават да сключат в бъдеще договор за прехвърляне на имущество, извършване на работа или предоставяне на услуги (основен договор) при условията, предвидени в предварителния договор.
Въз основа на тези примери, колкото и парадоксално да звучи, при използването на депозита като начин за обезпечаване изпълнението на задълженията по предварителен договор за продажба на недвижим имот е необходимо да се надграждатпредметен компонент на гражданскоправните отношения. Казано по-просто,условието за плащане на депозит може да бъде предвидено в предварителни договори за продажба на недвижими имоти (жилищни), когато продавачът и купувачът са граждани, а в предварителни договори за продажба на недвижими имоти с участието на юридически лица депозитът като начин за гарантиране на изпълнението на задълженията по предварителен договорне може да се използва.
В случай, че страните по предварителния договор са юридически лица,предварителният договор може да предвижда гаранционни плащания под формата на гаранционно плащане, встъпителна вноска, гаранционен депозит, застрахователен депозит и др. В тази ситуация организациите могат, с помощта на други плащания, да осигурят изпълнение или прекратяване на задължения по начин, подобен на този, използван за депозит. Но само ако съответните условия са предвидени в предварителния договор. Гражданският закон в този случай няма да бъде нарушен, тъй като съгласно параграф 1. Чл. 329 от Гражданския кодекс на България, изпълнението на задълженията може да се осигури по начините, предвидени в договора.
Като общо правило гаранционният депозит се връща. Следователно в предварителния договор е необходимо да се установят редът и сроковете за връщане на гаранционния депозит (встъпителна такса, гаранционен депозит и др.) при сключване на основния договор. Също така в предварителния договор страните могат да установят не възстановяване, а прихващане на обезпечителни плащания срещу плащането по основния договор. За неизпълнение на задължения предварителният договор може да предвиди същите последици, както при прилагането на депозит, например връщане на купувача на двойна сума пари, платена на купувача вкато гаранционен депозит.
Важно.Условието за връщане на двойния размер на обезпечителните вноски трябва да бъде предвидено директно в предварителния договор, тъй като законът предвижда правните последици от изпълнение или неизпълнение на задължения само ако те са обезпечени с депозит.
Автор: LLC "Credit Estate"
ХАРЕСА ЛИ ВИ СТАТИЯТА? МОЛЯ, СПОДЕЛЕТЕ С ПРИЯТЕЛИТЕ СИ, СЪЩО ЩЕ БЪДЕ ПОЛЕЗНО!