Гаранционни задължения на предприемача към управляващата организация

Законодателят урежда не само сключването на сделки за покупко-продажба, свързани с обичайните видове стоки (храна, облекло, домакински уреди, автомобили), но и условията на гаранционното задължение по отношение на ново жилище, закупено от граждани (апартаменти в нови сгради).

Необходимостта от такъв подход е очевидна: апартаментът вече е изключително скъп, още повече, че би било погрешно да се принуди купувачът да извърши работа за отстраняване на недостатъците за своя сметка, които често не могат да бъдат идентифицирани веднага.

Стандартната гаранция за нов дом е валидна 5 години; през този период разработчикът трябва да носи отговорност не само за собствените си грешни изчисления, но и за работата, извършена неправилно от изпълнителите.

Какви гаранционни задължения има предприемачът към управляващото дружество?

Обобщавайки основните разпоредби на закона, можем да кажем, че:

Рекламация срещу предприемача може да бъде направена по всяко време преди изтичане на установения гаранционен срок, който в повечето случаи е 5 години и се отнася за всички установени дефекти в жилището, възникнали по вина на предприемача - пукнатини в пода или течащ таван, петна или мухъл по стените, лошо държана вана и др.;
Гаранционният срок, както беше споменато по-рано, обикновено е 5 години, но контрагентите могат, когато изготвят споразумение за участие в споделено строителство, да определят по-голяма продължителност (не е необичайно периодът да бъде 10 години);
Предприемачът е изцяло отговорен за качеството и безопасността на завършените жилища, прехвърлени на притежателя на капитала. Обектът на предварително сключения договор трябва да отговаря изцяло на техническите характеристики и други параметри, посочени в договора;
Покривът подлежи на гаранционни задължения на предприемача, които са най-малко 10 години;
Купувачът на жилище получава, при подписване на акта за предаване на апартамента, цялото оборудване и детайли на разположението в него - включително, например, пластмасови прозорци, които също са покрити с гаранция от 3 години (или повече). Гаранцията се прекратява, ако акционерът е заменил инсталираното оборудване с друго (но новото може да има и гаранционен срок; разработчикът обаче вече няма да носи отговорност за него);
Гаранционните задължения се отнасят само за разработчика, но не и за сервизните организации (управляващо дружество или HOA);
Разработчикът по време на определения период на гаранцията носи отговорност не само за недостатъците, направени от него, но и за работата, извършена от наетите изпълнители с лошо качество. Няма смисъл да адресирате иска директно към последния;
Ако се открият недостатъци в новата сграда, първо се свържете с предприемача - първо устно или веднага с писмена рекламация. В повечето случаи това е достатъчно, за да се отстранят откритите недостатъци. Ако обаче разработчикът упорства и не иска да поправи грешките си, съставете искова молба и отидете в съда. Във всеки случай първо се опитайте да разрешите проблема чрез досъдебно споразумение - това ще ви позволи да поддържате добри отношения с предприемача и да не губите време за участие в съдебни заседания.

Какво не гарантира строителят?

Съгласно споменатия по-горе Федерален закон № 214-FZ, предприемачът, с всички гаранции, предоставени на купувача на жилище, не е длъжен да носи отговорност за всички идентифицирани дефекти в апартамента.

Гаранционните задължения на разработчика важат само занедостатъци, които са от капиталов характер.

Съответно, разработчикът има пълното право да откаже (и ще откаже) да коригира проблеми, възникващи във връзка с:

Неправилна експлоатация на завършеното жилище, извършена от самия купувач или от други лица, които не са свързани с предприемача, както и неправилно разпореждане с общи части от жителите;
Щети, причинени от неизправност на канализационната система, отоплителните системи, водопроводите и газопроводите, електроснабдителните системи, причинени от неправилни действия на акционера;
Очаквано износване на оборудването, придружено от намаляване на техническите характеристики;
Повреда на оборудване и други елементи, първоначално приети от акционера по акта за прехвърляне, без предявяване на претенции.

Във всички горепосочени случаи, моля, свържете се с организацията, обслужваща вашата жилищна сграда с искания за отстраняване на възникналия проблем и съответните претенции не към предприемача, а към организацията, обслужваща вашата жилищна сграда.

Колко дълго разработчикът има право да изпълнява задълженията си по споразумението за гаранционно обслужване?

По отношение на продължителността на гаранционните периоди, предоставени от разработчика, има няколко общи разпоредби, предвидени в параграф 5 на член 7 от Федералния закон № 214-FZ.:

Обикновено гаранционният срок за жилищна сграда, предадена по акта за приемане, включително всеки апартамент, е 5 години. Този период, ако има желание на разработчика и клиента, може да бъде увеличен, но не и намален;
За челни връзки покрив/покрив и панел, както е определено от законодателя, гаранционният срок не може да бъде по-малък от 10 години. Както и в предишния случай, тя може да бъде увеличена доброволно;
За оборудване катотехнологични и инженерни, свързани с жилищна сграда (това включва котелни помещения, комуникационни системи, вентилация, електрическа мрежа на къщата, асансьори, генератори и др.), а освен това за обзавеждането в апартамента (включително пластмасови прозорци) гаранционният срок е най-малко 3 години;
Предприемачът има право да наеме всякакви изпълнители, готови да осигурят гаранционния срок в рамките на установените граници, за да осигурят процеса на изграждане на жилищна сграда съгласно споразумение за дялово участие. Ако изпълнителите не изпълнят задълженията си, разработчикът ще бъде длъжен сам да отстрани всички открити дефекти, свързани с работата на оборудването;
Не предприемачът, а управляващата компания, избрана от наемателите, отговаря за текущия ремонт и други работи по поддръжката на вече въведеното в експлоатация жилище;
Гаранцията за оборудването става невалидна, когато акционерът доброволно го замени с друг (например след замяна на оригиналните пластмасови прозорци с такива, които отговарят по-добре на естетическите нужди на купувача, гаранционното обслужване на нови прозорци ще се извършва не от разработчика / изпълнителя, а от организацията, която ги е инсталирала).

Гаранционни задължения на строителя след предаване на къщата

Как да предявите иск към предприемача след доставката на къщата?

Ако разберете преди изтичането на гаранционния срок за предадените ви жилищни помещения (което е 5 или повече години), подайте иск до предприемача, следвайки простия алгоритъм, предложен по-долу, което ще ви позволи да не губите време за ненужни действия и празни спорове с различни организации:

Уверете се, че предоставеният гаранционен срок все още не е изтекъл. В противен случай вече ще се свържете с разработчикае безполезен и ще трябва да намерите други начини за отстраняване на появилите се дефекти. Петгодишният (тригодишен, десетгодишен) гаранционен срок започва да тече от момента на подписване на акта за приемане и предаване на апартамента, който удостоверява прехвърлянето на жилището ви за ползване. Актът ще можете да получите само след получаване на документ, удостоверяващ възникването на собствеността;
След първото устно обжалване започнете да изготвяте писмен иск. Документът със сигурност трябва да посочи всички идентифицирани недостатъци, свързани с отговорността на разработчика. В ситуации, когато дефектът по една или друга причина не може да бъде напълно отстранен, поискайте обезщетение, пропорционално на установените недостатъци, безплатен ремонт или възстановяване на стойността на вече направени от вас. Клауза 2 на член 7 от Федерален закон № 214-FZ ви дава такова право;
Направете рекламация в два екземпляра, единият от които остава при Вас. Подпишете се сами и доставете (лично или с препоръчана поща с уведомление) второто копие на лицето, упълномощено да представлява организацията разработчик;
В рекламацията посочете срока, в който желаете да получите отговор на заявката си. Въпреки това, дори и да не го направите, времето за отговор се урежда от българския Граждански кодекс (до 30 дни) и Закона за защита на потребителите (до 10 дни);
Заедно с иск към предприемача, най-добре е незабавно да подадете подобно обжалване до организацията, обслужваща вашия дом. Това се дължи на факта, че самият разработчик ще провери дали вашият иск е в неговата юрисдикция или управляващото дружество трябва да отговори на него. Едновременното кандидатстване в двете организации ще ви спести време;
Разбира се, ако констатираните недостатъци попадат в обхвата насервизна организация, трябва да се свържете директно с нея, заобикаляйки етапа с подаване на иск срещу разработчика;
Ако всички обжалвания нямат желания ефект, изгответе искова молба и я предайте в съда. На този етап е най-добре да потърсите съвет (и допълнителна помощ) от квалифициран адвокат.

Случва се предприемачът по една или друга причина (ликвидация. Фалит) да не е успял да завърши къщата и съответно да я пусне в експлоатация. В такава ситуация всички притежатели на капитал ще трябва да формализират собствеността върху обекта в процес на строителство и след това да сключат споразумение с друга организация, която ще възстанови гаранционния период.

Ако организацията е ликвидирана / фалира след пускането на къщата в експлоатация, гаранционните ремонти ще се извършват за сметка на средствата на саморегулиращата се организация и застраховката за гражданска отговорност на техните членове.

Когато частна къща (вила) е построена с помощта на изпълнители, гаранционните задължения на съответните организации се прилагат и за извършената работа. В този случай гаранционният срок не може да бъде по-малък от 1 година, в някои случаи - 5 години.