Ипотечни ценни книжа
| Ипотека |
| Основни термини |
Ипотечно обезпечени ценни книжа(англ. Mortgage-Backed Securities - MBS) са дългови ценни книжа, рефинансирани със задължения по един или повече ипотечни заеми. Плащанията на лихвата и главницата по такива ценни книжа се извършват от средства, получени по обезпечени заеми. [1]
Ипотечни ценни книжа(на старогръцки ὑποϑήκη - залог, инструкция) - вид вторични ценни книжа, които служат като универсален инструмент за рефинансиране на инвестиции в жилищно строителство, тоест средство за краткосрочно възстановяване на финансови инжекции в жилищни имоти, които са закупени на пазара чрез ипотеки. В същото време ценните книжа поддържат стабилността на рефинансирането на ипотечното строителство поради факта, че връщането на средствата на инвеститора се извършва в рамките на период, по-кратък от падежа на сумата на ипотечния заем.
Съдържание
Целта на обезпечените с ипотека ценни книжа е да се сведат до минимум рисковете от ненавременно изплащане на заемни средства при инвестиране в ипотечно строителство, извършвано по механизма на секюритизация (от англ. securities - ценни книжа). Същността на механизма за секюритизация е процедурата за конвертиране на дългови задължения, свързани с рефинансиране, в ценни книжа с приемливо обезпечение и относително висока ликвидност. Процедурната страна на секюритизацията се състои в прилагането на една от двете тактики. В първия случай обезпечените ценни книжа се емитират от кредитни институции, занимаващи се с ипотечно кредитиране. Във втория случай имапродажба от ипотечни инвеститори на дългови задължения на ипотечен агент - специализирана търговска организация, която в крайна сметка издава обезпечени ценни книжа, тъй като има право да издава облигации, обезпечени с ипотека.
Използването на обезпечени с ипотека ценни книжа в процеса на рефинансиране на ипотечен капитал се извършва по три начина. Законодателството предвижда издаването на ипотечни облигации от банките, предоставящи ипотечни заеми. Но също така е възможно банките да отстъпят на ипотечните агенти правата на вземания по кредити (заеми), обезпечени с ипотеки и/или ипотеки. И накрая, възможно е да прехвърлите посочените права на вземания на управляващото дружество в замяна на удостоверения за участие в ипотека.
Въпреки различните видове обезпечени с ипотека ценни книжа, като цяло повечето MBS споделят следните характеристики:
1) в почти всички случаи плащанията, изплащани на притежателите на MBS, са периодични. По-често периодът е месечен, по-рядко тримесечен;
2) плащанията от набор от активи обикновено се състоят от две части: лихва (такса за ползване на заеми) и амортизация (погасяване на заеми). Амортизационните плащания могат да бъдат планирани или ранни, пълни или частични;
3) планираната амортизация е постепенно изплащане на остатъка по заема по такъв начин, че до края на срока на ипотечния заем остатъкът да бъде изплатен, за разлика от корпоративните облигации, когато само купонът се изплаща през целия период на обращение на облигацията, а остатъкът (номиналната стойност) се изплаща в края на срока;
4) предсрочното погасяване на MCB отразява факта, че в повечето случаи ипотечният кредитополучател има право на частично или пълно предсрочно погасяване на заема, например когатопродажба на апартамент, представляващ ипотека върху кредит;
5) нивото на доходност на ипотечните облигации като дългов инструмент зависи от нивото на риск от неплащане, както и от срока на обращение. Рискът от неплащане по ипотечна облигация от своя страна е пряко свързан с нейната сигурност. Подкрепата за недвижими имоти и държавните гаранции за ипотечни облигации предполагат, че те ще бъдат по-малко рискови (и печеливши) от корпоративните облигации, но по-доходоносни от държавните облигации.
Недостатъците на обезпечените с ипотека ценни книжа са:
- ниска ликвидност
- наличието на риск от предсрочно погасяване (риск от предсрочно погасяване), което не позволява да се определи точно продължителността и нивото на дохода.
Основните предимства на обезпечените с ипотека ценни книжа са:
- надеждност
- прозрачност
- наличност
- дълголетие
По-голямата част от MCB имат много висок кредитен рейтинг. Причината за това е не само предоставянето на PBS под формата на обезпечение на недвижими имоти. Всеки емитент полага всички усилия да подобри кредитния рейтинг на своите ценни книжа. Задачата на емитента или организатора на емисията на MBS е да намали кредитния риск на секюритизираните активи, на който са изложени притежателите на MBS, и по този начин да постигне по-висок кредитен рейтинг на облигациите в сравнение със секюритизираните активи. Важен фактор е системата за преференциално данъчно облагане на доходите на инвеститорите, получени от инвестиции в обезпечени с ипотека ценни книжа: това е практиката на повечето страни.
Ипотечното покритие обикновено се нарича правото да се иска връщане на главницата на дълга и/или плащането на лихва по договори за кредит и договори за заем, както и парични средства, държавни ценни книжа и недвижими имоти вслучаи, предвидени в закона. Възбрана върху ипотечно покритие се извършва само по съдебен ред.
Вземането, включено в ипотечното покритие, трябва да бъде документирано, включително чрез вписан договор за ипотека, регистрация на права върху недвижими имоти (предмет на ипотека), договор за заем или договор за заем, ипотека. Ако вземането е обезпечено с недвижимо имущество, то последното трябва да бъде застраховано срещу риска от загуба или увреждане в полза на кредитора за цялото времетраене на задължението. Тъй като може да се застрахова само конкретно имущество, подмяната на обезпечението е изключена. Тези изисквания за ипотечно покритие са предназначени да гарантират, че притежателите на обезпечени с ипотека ценни книжа възстановяват пазарната си стойност.
Това е размерът на средствата, които трябва да бъдат платени на банката (кредитор) от всички нейни ипотекарни кредитополучатели по сключените от тях договори за кредит, включително плащания по главница и лихва. Този показател се използва от банката като основа за изчисляване на възможния обем на емитиране на ипотечни ценни книжа.
Ипотечните ценни книжа включват: ипотечна облигация и сертификат за ипотечно участие. [3]
Ипотечни облигации
Ипотечната облигация е ценна книга, изпълнението на задълженията по която е обезпечено изцяло или частично чрез залог на ипотечно покритие. Този документ се издава както в документална, така и в бездокументарна форма. На пазара се търгуват предимно жилищни облигации, тоест покриват се права на вземане, обезпечени със залог на жилищни помещения. В същото време жилищните бонове не могат да бъдат обезпечени със залог на недвижимо имущество, чието строителство не е завършено.
По този начин,Отличителна черта на облигациите като вид обезпечени с ипотека ценни книжа е, че изпълнението на задълженията по такава облигация се обезпечава със залог на ипотечно покритие (вместо залог на недвижимо имущество), като това покритие в повечето случаи се състои от права на вземане, обезпечени с ипотека.
Това означава по-специално, че за потвърждаване на вземането, включено в ипотечното покритие за обезпеченото с ипотеката задължение, е достатъчно да има ипотека. Следователно, ако задълженията, произтичащи от такива облигации, са нарушени (например, когато банката, емитираща ипотечните облигации, откаже да плати по тях), собственикът на тези ценни книжа има право да възбрани ипотечното покритие, което е предмет на залог. Междувременно залогодателят (собственикът на жилището) отговаря само за неизпълнение на задължението си, произтичащо от договора за заем, обезпечен с ипотеката на жилището.
Размерът на задълженията по всички ипотечни облигации в обращение не трябва да надвишава размера на ипотечното покритие, което служи като съществено условие за защита на правата на притежателите на тези облигации. В същото време размерът на исковете, обезпечени с ипотеки, включени в ипотечното покритие на облигации, не трябва да бъде по-малко от 80% от номиналната стойност на емитираните облигации. В същото време главницата на вземанията по договор за заем или договор за заем, обезпечен с ипотека или ипотека, не трябва да надвишава 80% от пазарната стойност на недвижимия имот, който е обект на ипотека и е оценен от независим оценител.
Издаването на облигации, обезпечени с ипотека, може да се извършва изключително от кредитни институции и ипотечни агенти, които са специализирани търговски организации (акционернидружества), чиято основна дейност е придобиване на вземания и издаване на ипотечни облигации. В последния случай банката, предоставила ипотечния кредит, отстъпва правата на вземанията, произтичащи от договора за заем, на ипотечните агенти, което също се счита за посока за рефинансиране на ипотечния капитал, тъй като този капитал се попълва възможно най-бързо поради бързото връщане на ипотечните кредити (с изключение на лихвата, посочена в договора между банката и ипотечния агент).
Сертификати за ипотечно участие
Сертификатът за участие в ипотека е поименна ценна книга без номинална стойност, удостоверяваща дела на неговия собственик в правото на обща собственост върху ипотечното покритие, както и правото да изисква от лицето, което го е издало, надлежно доверително управление на ипотечното покритие и други права, предвидени от закона и близки до правата на собственика на инвестиционния дял. Следователно ипотечните сертификати за участие действат като инструмент за обмен, когато кредитна институция прехвърля правата на вземане, произтичащи от договори за заем, на доверително управление на управляващо дружество.
Само търговска организация (акционерно дружество), която има лиценз за управление на инвестиционни фондове, дялови инвестиционни фондове и недържавни пенсионни фондове, има право да издава сертификати за ипотечно участие. Управлението на имотния комплекс, съставляващ ипотечно покритие, се осъществява в интерес на притежателите на ипотечни удостоверения за участие.
Кредитна институция, която стане собственик на сертификат за участие в ипотека, придобива обща собственост върху ипотечното покритие, държано в доверително управление. Този дял включванабор от имуществени и пасивни права, който се състои от парични вземания, финансови активи, ценни книжа и недвижими имоти. Собствеността, съхранението и отчитането на компонентите на ипотечното покритие се извършват в съответствие с компетентността на управителя и специализирания депозитар. Първият (управител) притежава, използва и се разпорежда с ипотечно покритие в интерес на притежателите на ипотечни сертификати за участие. Вторият (депозитар) упражнява контрол върху дейността на управителя, като поддържа регистър на ипотечните покрития.
Първите ипотечни ценни книжа са издадени от Ипотечна специализирана организация GPB-Ipoteka OJSC. Организатор на емисията на тези ценни книжа стана Газпромбанк, който също пое функциите на специален депозитар и агент по плащанията. По-късно AHML OJSC издаде рублови облигации, обезпечени с ипотека.
През 2011 г. емисията на ипотечни ценни книжа възлиза на 46 милиарда рубли. [4]
Засега няма толкова много сделки за ипотечна секюритизация. От 2006 г. до 2012 г. е имало само 16 вътрешни секюритизации на български ипотечни активи на стойност над 122 милиарда рубли. и 13 трансгранични транзакции на стойност над 61 милиарда рубли, отбелязва Семеняка. В същото време AHML проведе шест транзакции на стойност 59,2 милиарда рубли, VTB и VTB24 - шест транзакции за 45,3 милиарда рубли, GPB Ipoteka - четири транзакции на стойност 22,8 милиарда рубли. DeltaCredit Bank осъществи две транзакции за 10,8 милиарда рубли, Unicredit Bank и Возрождение — по една сделка за 5 милиарда рубли. и 4,1 милиарда рубли. съответно.
1. Галанов В. А., Басова А. И. Пазар на ценни книжа. - М., 2006. - Библиотека по банково дело. 2. Бушуев А. Ценни книжа в системата на ипотечното кредитиране. // Юрист и счетоводител. 2004. № 3. С. 6 3. Бердникова Т. Б. Пазар на ценни книжа и борсов бизнес. —М., 2002. - Банкова библиотека. 4. Галанов В. А., Басова А. I. Указ. оп. - Банкова библиотека. 5. Галанов В. А., Басова А. I. Указ. оп. - Банкова библиотека.