Ипотеката на вторичния пазар управлява топката
Алтернативните сделки с апартаменти са по-сложни от обикновените сделки за покупко-продажба, тъй като включват повече участници, но трябва да се зачитат и интересите на всеки от тях. Естествено, вероятността от всякакви несъответствия в такава ситуация е по-висока и особено ако ипотеката се намеси в сделката и по-специално друг участник, тоест банката. И понякога именно това лице е най-взискателно и придирчиво.
Съвместимост има! По принцип за банките не е толкова важно естеството на сделката с недвижим имот, много по-важно е апартаментът и кредитополучателят да отговарят на всички изисквания за тях. Но „алтернативата“ в сравнение със сделката за покупко-продажба винаги е допълнителни участници и по-дълъг процес, който с по-голяма степен на вероятност може изобщо да не протече по първоначалния план. Тези обстоятелства тревожат банките. „В ранните етапи от развитието на ипотечния пазар банкерите понякога обикновено отказват такива опции поради тяхната трудоемкост“, напомни Роман Строилов, директор на отдела за частно и корпоративно кредитиране в Penny Lane Realty, напомни на портала за недвижими имоти MetrInfo.Ru.
Днес, когато „алтернативната“ процедура вече е разработена, „броят на ипотеките, вградени във веригата, се е увеличил през последните месеци - 64% от сделките са ипотеки“, казваВадим Ламин, управляващ партньор на агенцията за недвижими имоти SPENCER. И споредЛюдмила Шаршукова, консултант на отдела за елитни жилища на ЗАО "Ново качество", 2011 г. беше най-наситената по отношение на броя на алтернативните сделки и до голяма степен поради факта, че лихвите по ипотечните кредити останахаприемливо (средно на ниво от 12-14% в рубли): „В сегашните икономически реалности, за да разрешите жилищните си проблеми, обръщането към банка става неизбежно - 70% от транзакциите днес се извършват с участието на заемни средства.“
„Освен това през изминалата година често имаше алтернативни сделки, при които се използваха два ипотечни кредита от различни банки. Например едно семейство продаде апартамента си и купи по-голям недвижим имот с малък ипотечен кредит, а купувачът на апартамента им също беше финансиран с ипотека“, казваИрина Кажикина, ръководител на службата за ипотечни кредити в РЕЛАЙТ-Недвижимост.
Ипотечните кредити при алтернативни сделки обикновено се привличат от хора, които не са богати, чиято основна ценност е вече притежаваното жилище. Парите от продажбата на недвижими имоти се считат за собствени средства, а допълнителното плащане, необходимо за закупуване на ново жилище, се взема от гражданите на кредит. Банките пък смятат парите, получени от продажбата на жилище, като първоначална вноска. Необходимата допълнителна такса обикновено е сравнително малка, тъй като рядко някой купува 4-5-стаен апартамент в елитна къща вместо скромен едностаен апартамент. По-често едностаен апартамент се сменя с двустаен и т.н. или стара "вторична" - за нова сграда и доплащането е1-3 милиона рубли. „Както показва практиката на нашата компания, делът на кредитните средства в общата цена на закупения апартамент е средно 50-53%“, казваАлексей Шленов, генерален директор на брокерската къща MIEL.
И тъй като кредитът се взема за кратък период, рисковете на банката са малки. Според наблюденията на експерти най-често към ипотечните кредити прибягват млади семейства от 28 до 40 години, с едно или две деца. „И семействата с деца третират заема възможно най-многоотговорно“, казваКонстантин Шибецки, директор на ипотечния отдел на MIC Group. Така се оказва, че в сегашните пазарни условия ипотечните кредити с „алтернатива“ дори са изгодни за банките. Но все още има ограничения: „Например, някои банкови институции изискват веригата да е малка - не повече от трима участници“, казва Роман Строилов (Penny Lane Realty). И все пак, както отбелязва Анна Шушкова, експерт от офиса в Добрининское на компанията INCOM-Nedvizhimost, , с големите вериги всяка банка в идеалния случай би искала лично да кредитира всички участници в алтернативна транзакция, които се нуждаят от нея, тъй като издаването на пари за вкъщи носи допълнителни рискове. Ако например продавачът на едностаен апартамент изтегли заем за закупуване на двустаен апартамент, а този, който продава този двустаен апартамент, също подобрява условията си на живот, като получи ипотека за закупуване на тристаен апартамент, тогава парите на банката, която е издала кредита за двустайния апартамент, всъщност се озовават във втората банка, която дава пари за покупката на тристаен апартамент, тъй като той се оказва в неин залог. И да кажем, че ако тази сделка бъде оспорена, тогава първата банка може да се сблъска с проблем. Поради това кредитните институции не предпочитат алтернативни вериги, в които участват повече от две банки, и всъщност дължината на веригата се намалява, включително и поради тази причина.
Не без затруднения Създаването на алтернативни сделки не е лесна задача. Веригата може да се разпадне, ако някой промени решението си да купува или продава апартамент или не плати навреме на другата страна по сделката. „А ипотеките обикновено усложняват този процес“, казваАндрей Владикин, ръководител на отдела за ипотеки и заеми в NDV-Nedvizhimost.
Основният проблем на „алтернативите сипотека” –увеличаване на условията на сделката. „Регистрирането на ипотечен кредит се разделя на два етапа. Първият е одобрението на кредитополучателя, което отнема 3-5 работни дни, а вторият е одобрението на обекта, което също отнема 3-5 работни дни. Рекордът на нашата компания е 5 работни дни след подаване на заявление за кредит в банката. Но това е по-скоро изключение, отколкото правило. По-реалистично е да се постигне сделка за около 2 седмици“, казва Ирина Кажикина (RELIGHT-Real Estate). Но в някои „особено трудни“ случаи, когато кредитополучателят не е предоставил незабавно всички необходими документи или например е предизвикал определени подозрения в службата за сигурност, сделката може да бъде отложена до три седмици. „И в резултат на това банката може напълно да откаже да издаде заем, което съсипва цялата верига“, отбелязва Андрей Владикин („NDV-Real Estate“).
Единственото нещо, което можете да направите тук, е да преминете през първия етап на получаване на ипотека дори преди търсенето на обекти.
Много брокери дори не започват да търсят апартамент, докато клиентът не получи предварително одобрение за ипотечен кредит. „Това е гаранция за самата допълнителна такса, без която ще бъде невъзможно да се сключи сделка. Няма смисъл и дори професионално да започвате действия за избор на опции и изграждане на верига, без да си представяте перспективите за издаване на заем и без да разберете дали банката ще осигури необходимото допълнително плащане или не, няма смисъл и дори професионално ”, казва Алексей Шленов (MIEL Brokerage).
Но кредитополучателят може да има проблеми от различен вид:ипотечният кредитор бързо ще получи предварително одобрение от банката и ще отнеме много време да търси опцията. Или други участници в "алтернативата" ще дръпнат - тогава нямат достатъчно пари, тогава се разболяват, тогава просто изведнъж започват да се съмняват. И в такива ситуации бъдещият кредитополучател вече страда: „Разрешението за получаване на заем, като правило,валиден за 3 месеца, така че ако други участници в сделката не бързат с действията си, тогава той рискува да загуби разрешение. Разбира се, възможно е да се договорите с банката за неговото удължаване, но само ако се разгледа второ заявление за заем “, обяснява Андрей Владикин („NDV-Realty“). А това означава отново да събирате документи, да чукате по праговете на банката, да се тревожите - като цяло има малко приятно.
Друг проблем, който може да се срещне, енеодобрението на самия недвижим имот от банката : „Жилището може да бъде неподходящо за банката по различни причини: къща с дървени подове или стара сграда, Хрушчов, съмнителни документи и т.н.“, казва Константин Шибецки (MIC Group), но резултатът винаги е един и същ – отказ за кредит, което означава „прекъсване“ във веригата. „Например наш клиент искаше да закупи двустаен апартамент с помощта на ипотека. Обектът беше избран, но собствениците му, вместо своята „копейка“, искаха да закупят тристаен апартамент, като също привличат заемни средства. Те също намериха подходящ вариант за себе си, но банката не издаде заем, тъй като апартаментът имаше нерегистрирано преустройство, което не отговаряше на посочените изисквания за обезпечение на недвижими имоти. И цялата верига се разпадна, беше загубено ценно време - срокът на разрешението за заем почти изтече ”, казва Людмила Шаршукова („Ново качество”). Същият изход очаква участниците в „алтернативата“ и ако оценителската компания, която оценява недвижими имоти според изискванията на банката, подцени стойността му: „Дори ако сумата не е значителна и се различава с поне 1%, сделката може да се разпадне“, казва Роман Строилов (Penny Lane Realty).
Възможни са и други трудности – те не са толкова фатални, но също неприятни. В случай на ипотека, когато се плаща за недвижим имот, винаги се използвадепозитар на кредитиращата банка, което означава, че ако няколко участници в алтернативна верига привлекат заем, ще трябва дапремествате пари между кредитни институции, което е неудобно и, между другото, също забавя времето. И не всички банки са лоялни по отношение на датата на сключване на договора. „Да предположим, че продавачът и купувачът решат да сключат сделка в сряда, но банката, в която купувачът кредитира, вече няма свободно време за този ден и той предлага само петък“, казва Анна Шушкова (INCOM-Realty). След това следващата транзакция във веригата се прехвърля в понеделник и ако в нея е включен и ипотечен заем, тогава всичко може да се измести за още няколко дни. Така, когато има много звена във веригата, последният продавач може да получи парите си със закъснение от 1-2 седмици. Като цяло, колкото по-дълга е веригата, толкова повече проблеми.
Какво прави един кредитополучател добър в сделката И все пак, купувачът на ипотека е добър бизнес партньор, защото е силно мотивиран. „Той отделя допълнително време, пари и усилия, за да получи одобрението на банката. Следователно, дори ако пазарните условия се променят, купувачът на ипотека остава в сделката“, смята Алексей Шленов (брокерска къща МИЕЛ). И забавянето на процеса също не е в негов интерес. И второ, купувачът на ипотека е гаранция за прозрачност и доверие в изчисленията. „Продавачът ще получи парите не от непознат човек, а от банката, т.е. банкнотите вече ще бъдат проверени и гарантирано автентични“, отбелязва Анна Шушкова (INCOM-Realty), „и ако купувачът има собствени средства и плащането за апартамента е в брой, ще трябва да похарчите допълнителни средства, за да проверите банкнотите. И за тази услуга банките таксуват 0,1 - 0,2% от сумата, тоест ако един апартамент струва 6 милиона рубли. касов чекможе да струва 12 хиляди рубли.
Професионален асистент С толкова много за разглеждане е трудно да се направи без опитен брокер. „В допълнение към стандартния набор от интереси на продавача и купувача, при сделки с ипотеки има условия, които се поставят от банката (или дори от няколко банки) и без които сделката ще бъде невъзможна. А при алтернативните сделки е важно всички изисквания и условия от един предварителен договор да се прехвърлят към условията на друг предварителен договор и да се съгласуват помежду си навреме. И може би само наличието на специалист, който може да вземе предвид всички нюанси, ще осигури успех на такъв сложен вариант“, казва Алексей Шленов (MIEL Brokerage).
На първо място, компетентен помощник ще може да избере най-добрата верига, като минимизира нейните връзки. Второ, специалистът ще помогне при избора на банка и събирането на всички необходими документи. И разбира се, професионалистът е по-добре запознат с изискванията към недвижимите имоти, изискванията на застрахователните и оценителските компании.
Резюмеwww.metrinfo.ru Днес ипотеките са навлезли здраво в живота ни, те вече не плашат гражданите и банките все още предлагат добри условия за кредитиране, включително тези, които купуват жилища чрез алтернативна сделка. Ограниченията в тези случаи са незначителни, а условията обикновено са същите като при обикновените ипотеки. „Алтернативата“ с ипотека обаче винаги е изпълнена с по-дълги времена за транзакции и различни нюанси по отношение на характеристиките на недвижимите имоти и платежоспособността на кредитополучателя, затова е препоръчително да се включат компетентни специалисти в такива процеси - като правило всичко е по-лесно, по-спокойно и по-бързо с тях. Вярно е, при условие че експертите са наистина компетентни.
Наталия Семенова, генералдиректор на SKM Realty LLC (SKM Group holding): Да вземем сложен пример. Има продавач на тристаен апартамент в района на Москва. Приблизителната цена на апартамента е 9 250 000 рубли. Тя е заложена в банка А. Остатъкът от основния дълг за апартамента е 3 000 000 рубли. Има купувач, който е готов да закупи този апартамент с помощта на ипотека в банка Б. Той има 2 500 000 милиона за първоначална вноска. Банка Б е готова да извърши сделка само ако апартаментът в банка А бъде изтеглен от залога.Купувачът плаща на продавача 2 500 000 рубли по предварителен договор за покупко-продажба. След това продавачът внася своите 500 хиляди за изплащане на ипотеката и накрая изплаща кредита от банката с парите, които купувачът му е превел. В рамките на 10 дни банка А издава удостоверение за изпълнение на задълженията към продавача. След това продавачът регистрира собствеността в регистрационната камара. След това се провежда стандартната процедура за сключване на ипотечна сделка: оценка на имота, събиране на документи за апартамента, молба за ипотека, одобрение, сделка.
Анна Шушкова, експерт от Добрининското бюро на INCOM-Nedvizhimost : Купувачът закупи двустаен апартамент (44 кв.м) на улица „Красный маяк“ за 6,1 милиона рубли, използвайки ипотека във VTB24 и първоначална сума от 1,2 милиона рубли. Продавачът на този апартамент от своя страна взе заем в размер на 3 милиона рубли от ICD и закупи за 9 милиона рубли по-комфортен тристаен апартамент на улица Флотская - 69 кв.м с два балкона. Продавачът на апартамента на Флотская взе заем от Сбербанк за 2 милиона рубли и купи тристаен апартамент от 105 кв.м на улицата за 11 милиона. Онега. Продавачът на "долния апартамент" трябваше да събира пари от 3 банки, за тези неудобства той получи не 10,8 милиона, а 11 милиона рубли.