IV. УСЛУГАТА КАТО ДЪРЖАВНА СИСТЕМА ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

В момента значителна част от недвижимите имоти са държавна и общинска собственост. Често, например, във Воронеж градът притежава най-атрактивните търговски помещения - магазини, потребителски услуги.

Държавата обаче не е ефективен собственик и стопанин на недвижимите имоти, мониторингът и анализите на пазара не се извършват своевременно, липсата на средства води до ниско ниво на експлоатация на обекта, до загуба на наематели, без които обектът не носи печалба. При държавното управление възвръщаемостта на всяка собственост е минимална: огромни помещения са празни, а тези, които все още са заети, се използват нерационално, не носят същата печалба, която може да се получи при правилно управление. Освен това, в случай на критична ситуация в самото съоръжение, държавните структури не могат бързо да вземат правилните решения поради дългата процедура за тяхното разработване и одобрение.

Механизмът на държавно управление на бизнес имоти се различава от практиката на пазара към по-лошо.

Настоящата методология за изчисляване на наемите не се основава на пазарни данни, което води до отдаване на имоти на цени, доста под пазарните.
Гъвкавата и индивидуална работа с наемателите в рамките на държавните органи е невъзможна, тъй като самият механизъм за подготовка и съгласуване на съответните поръчки отнема много време.
По силата на нормите, установени от закона, целият съвкупен доход, получен от държавата от наем, подлежи на прехвърляне в бюджета, докато обратното постъпване от бюджета на средства, които трябва да бъдат насочени за поддържане на съоръженията в добро състояние, също едоста проблематично.

Балансодържателите имат обекти на държавно недвижимо имущество върху правото на икономическо управление или оперативно управление. Проблемно е и тяхното ефективно управление на държавните имоти.

Балансодържателите имат право да отдават под наем недвижими имоти само със съгласието на собственика-държава, което води до необходимостта от преминаване през дълга процедура за одобрение. Управлението на недвижими имоти (отдаване под наем на помещения) се счита от балансодържателите за временна странична дейност, в резултат на което те като правило не разполагат с квалифицирани специалисти.

Трябва също да се отбележи, че слабите компании наематели нямат възможност да извършват ремонт на помещенията своевременно и висококачествено и да ги експлоатират правилно. Това води до постепенно влошаване на имотния потенциал на държавата.

Проблемът е, че на днешния пазар има много компании (включително държавни), които отдават под наем своите недвижими имоти, чиито мотиви са извън обхвата на този бизнес. Оперативните разходи или просто не се вземат предвид от тях, или се приписват на друг бизнес, в резултат на което те имат възможност да определят всякакви цени, дори в чужбина, безуспешна работа. Държавата си осигурява само възвращаемостта на предоставените наемни услуги, без да получава лихви за наем, а следователно и без да може да реинвестира средства в развитието на наемните услуги.

Голяма част от имотите се отдават под наем на цени под пазарните, налице са редица необосновани облаги, липсва гъвкавост при взаимодействие с наемателите, не се осъществява адекватна маркетингова и сервизна поддръжка. Това вреди на формирането на приходната част на бюджетите, създаването на равнусловия за ползвателите на недвижими имоти, намалява способността на държавата да възпроизвежда своите недвижими имоти. Делът на държавните недвижими имоти, включени в пазарния оборот с помощта на други възможности, предоставени от съществуващата законодателна рамка (като прехвърляне на обекти на недвижими имоти за управление, за дългосрочен наем при инвестиционни условия), остава изключително незначителен, което прави невъзможно пълното реализиране на икономическия потенциал на държавните недвижими имоти. Остава висок дял на неефективно използвани недвижими имоти, които са под стопанския контрол на държавното унитарно предприятие и оперативното управление на институциите.

Освен това трябва да се вземат предвид редица допълнителни обстоятелства.

Проблеми на доверителното управление на държавни (общински) недвижими имоти. Особено трудно е да се реши въпросът с прехвърлянето на държавни или общински недвижими имоти на доверително управление. На доверително управление могат да се прехвърлят както държавни, общински, така и частни имоти. Въпреки това държавните недвижими имоти, като правило, вече са прехвърлени на правото на икономическо управление на унитарно предприятие или на правото на оперативно управление на държавна или общинска институция.

Междувременно, параграф 3 на чл. 1013 от Гражданския кодекс на България забранява прехвърлянето на доверително управление на имущество, което е в стопанска стопанска дейност или оперативно управление. Това се обяснява с факта, че такова имущество вече е прехвърлено на ограничено вещно право на тези субекти (членове 294 и 296 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Самите последните нямат право да действат като учредители на доверително управление по отношение на предоставеното им имущество на собственика, тъй като тогава самото им съществуване губи смисъл. Ако собственикът прехвърлисобствеността им на доверително управление, обектът на вещното им право ще отпадне от тях.

В съответствие с параграф 3 на чл. 1013 от Гражданския кодекс на Руската федерация, прехвърлянето на доверително управление на имущество, което е било под икономическо или оперативно управление, е възможно само след прекратяване на правото на икономическо управление или оперативно управление на имущество на основанията, предвидени в закона, и получаването му във владение на собственика.

Поради законодателни ограничения за държавата е проблематично да изземе неефективно използвано имущество, тъй като механизмът за упражняване на правото на контрол върху прехвърленото имущество е доста сложен и неефективен.

Извън правата, посочени в чл. 295 от Гражданския кодекс на България (Създаване на предприятие, определяне на темата и целите на неговите дейности, нейното реорганизация и ликвидация, назначаването на директора (ръководител) на предприятието, контрол върху използването на собственост, принадлежащ на собствеността, присвояваща част от печалбата от използването на собствеността, разположена в икономическото управление на предприятието на икономическото управление, без неговото съгласие. По-специално, собственикът (упълномощеният от него орган) няма право да изтегля, отдава под наем или по друг начин да се разпорежда с имуществото на държавното (общинското) предприятие. Актовете на държавните органи и органите на местното самоуправление, насочени към изземването на такова имущество, трябва да бъдат признати за невалидни.

Съдържанието на правото на оперативно управление е много по-тясно от съдържанието на правото на стопанско управление. В съответствие с параграф 2 на чл. 296 от Гражданския кодекс на Българиясобственикът на имущество, предоставено на държавно предприятие или институция, има право да изтегли излишното, неизползвано или неизползвано имущество и да се разпорежда с него по свое усмотрение.

Но по силата на чл. 305 от Гражданския кодекс на България всички законни собственици, включително субекти на вещни права на стопанско управление и оперативно управление, могат да защитят правото си, включително да претендират собственост дори от учредителя-собственик в случай на незаконно отнемане.

Така можем да откроим най-острите проблеми, свързани със сферата на държавните (и общинските) недвижими имоти.

Лошо качество на работа на фонда за недвижими имоти, водещо до преждевременното му стареене.
Неефективно използване на голям брой недвижими имоти.
Нисък дял на неданъчните приходи в бюджета от ползване на недвижими имоти.
Неблагоприятните условия за отдаване под наем на държавни (републикански и общински) недвижими имоти принуждават много балансьори да преминат към „сивия“ пазар на наеми, в който често се предлагат под наем помещения, които нямат регистрирани права на собственост. Плащането се извършва в брой, доходите не се декларират.

В резултат на това, въпреки съществуващата тенденция на нарастване на доходите от ползване на недвижими имоти, тези доходи изостават значително от преобладаващите пазарни показатели. Предвид състоянието на бюджета подобряването на ефективността на управлението на публичните недвижими имоти се превърна в задача, която вече не може да бъде отлагана.

Ефективното управление на държавна (републиканска и общинска) недвижима собственост е невъзможно без:

привеждане в съответствие на държавните наемни ставки с пазарните ставки;
ефективни иправилен маркетинг на съоръженията;
оперативен механизъм за сключване на договори за наем;
гъвкава система за работа с наематели, включително събиране на дългове;
поддържане на съоръженията в добро състояние.

Най-добрият изход от тази ситуация може да бъде геодезията като нова система за управление на държавни имоти.

Геодезията е професионално комплексно, систематично управление на обекти на недвижими имоти на всички етапи от техния жизнен цикъл, чиято основна задача е да реализира интересите на собственика и да осигури максимален ефект от използването на недвижими имоти.

Концептуалният модел на основните етапи на сервиране може да бъде представен от три основни етапа:

1) етапът на анализ на наличните държавни недвижими имоти, оценка на тяхното пазарно състояние, проучване на тенденциите в развитието на пазара на недвижими имоти, което включва извършването на редица прегледи - мониторинг и анализ на пазара на недвижими имоти, анализ на местоположението, правен статут, технически преглед на състоянието на обекта, икономически и управленски прегледи на държавни недвижими имоти;

2) етапът на планиране и оценка включва планиране на стратегия за управление на държавния портфейл от недвижими имоти на региона: планиране на процесите на създаване на недвижими имоти, реконструкция, експлоатация и използване, планиране на процесите на ликвидация на недвижими имоти;

3) етапът на изпълнение и оценка на процесите на управление на държавните недвижими имоти.

Провеждането на експертизи е тясно свързано с разработването на практически препоръки за най-ефективно управление на конкретни държавни недвижими имоти, стратегическото развитие на целия комплекс от обектинедвижими имоти на държавния собственик.

Сред основните области на отношенията между геодезическата фирма и държавата могат да се разграничат следните.

Развитието на малкия и среден бизнес, като правило, няма достатъчно средства за придобиване на големи обекти на недвижими имоти. Най-добрият вариант за тях е да наемат помещения със съответното функционално предназначение, което се осигурява от дейността на геодезическата фирма. Професионалното управление на недвижими имоти позволява на малкия и среден бизнес да не се натоварва с грижи за поддръжката на обитаваните помещения, да поддържа обемист персонал от необходимите за това квалифицирани специалисти. Така малкият и среден бизнес получават подкрепа за своята дейност. В същото време подкрепата няма административен, а чисто пазарен характер, тоест предоставя се на тези, които могат да си помогнат сами.
Създаване на цивилизован пазар на услуги под наем.
Подобряване на качеството на експлоатация на недвижими имоти.
Въвличане в стопанския оборот на неизползвани недвижими имоти. Собствениците на свободни промишлени помещения получават доходи, поне достатъчни, за да ги поддържат в нормално техническо състояние, наемателите получават задоволяване на нуждите си от недвижими имоти, държавата получава данъчни плащания и перспектива за икономическо развитие.
Привличане на инвестиции в икономиката на региона. Дейността на геодезическата фирма ви позволява да превърнете празен, неизползван, лошо поддържан имот в бизнес, носещ приемливи доходи. В зависимост от желанията на инвеститора, могат да му бъдат предложени различни инвестиционни възможности – от изграждане на нова сграда до придобиванестабилно работещ бизнес център.

Държавата, като най-голям собственик, може например да даде управление на недовършен обект при условие, че след като бъде завършен, средствата, получени от експлоатацията, ще бъдат насочени за финансиране на някой ред от бюджета.

Държавата може да прехвърли за управление сградата, в която се намират държавни органи. Печалбата тук изобщо не е предвидена, но за поддържане на обекта в добро състояние или подобряване на неговите качествени характеристики, обществени услуги на геодезическата компания, просто се плаща определена сума.

Така, както вече беше отбелязано, за държавата е по-изгодно да даде собствеността си в ръцете на частна компания, най-вече защото се управлява неефективно от чиновници.

Прилагането на професионален подход към управлението на недвижимите имоти, геодезическата фирма осигурява оптимизиране на разходите за поддръжка, експлоатация, ремонт и управление на имота, освобождаване на собственика от всички затруднения, свързани с експлоатацията на държавни имоти, освобождаване от преговори с проектанти, изпълнители, наематели, експлоатационен и поддържащ персонал, като същевременно решава основната цел - осигуряване на стабилен гарантиран доход от поверените му площи. Тези конкурентни предимства отличават геодезията от традиционното публично управление на недвижими имоти и са ключови за успеха на новата система.