Юрий Воробьов Договарянето на вторичния пазар винаги ще бъде подходящо - Пазар на жилища - вестник
- В момента на пазара на недвижими имоти в Санкт Петербург като цяло цената на жилищата съответства на пазарната ситуация. От миналото лято наблюдаваме състояние на равновесие, което се установява между желанията на продавачите и възможностите на купувачите: всъщност балансът на търсенето и предлагането. Цените на имотите вече растат само в границите на инфлацията, с 0,5-1,5% на месец. Тоест всъщност цените на недвижимите имоти продължават да падат, макар и не толкова бързо, колкото през 2008-2009 г. Тази ситуация ще продължи на пазара поне до края на тази година. Нито увеличаването на ипотечното кредитиране, нито други фактори все още са в състояние да повлияят на цените и да ги накарат да растат по-бързо от инфлацията.
Ситуацията е по-сложна с нестандартни обекти, например апартаменти с уникални характеристики на гледката в центъра на града. Като правило това са опции за бизнес класа и луксозни недвижими имоти. Подобна ситуация се разви на крайградския пазар, където е много трудно да се намерят два напълно идентични обекта, с изключение, може би, на стандартните къщи в градинарството.
34 m 2 1600 хиляди рубли
41 m 2 2600 хиляди рубли
Красное село, Геоложка улица, 75k12
23 m 2 2 690 хиляди рубли
Мурино, Авиаторов Балтики пр-кт, 11к1
27 m 2 2850 хиляди рубли
Ленински пр., 64
30 m 2 3 200 хиляди рубли
Yanino-1 gp, улица Hollandskaya (микрорайон Yanila Country), 9
42 m 2 3 206 хиляди рубли
Кудрово, ул. Пражская.
44 m 2 3 351 хиляди рубли
Кудрово, ул. Пражская.
47 m 2 3594 хиляди рубли
Кудрово, ул. Пражская.
25 m 2 3 800 хилядиР.
адм. ул. Черокова 18 корпус 3
52 m 2 4 140 хиляди рубли
Кузмоловски gp, ул. редник Леонид Иванов, 25
50 m 2 4 140 хиляди рубли
Кузмоловски gp, ул. редник Леонид Иванов, 8
36 m 2 4 300 хиляди рубли
ул. Маршал Казакова 78к1
- Какво мотивира продавачите да надценяват: непознаване на пазарната ситуация, липса на информация, желание да получат повече пари.- Всеки от тези фактори може да работи в конкретна ситуация. Но като правило хората винаги надценяват имуществото си, искат да получат малко повече за него, отколкото е възможно. Повечето продавачи, преди да определят цена за своя обект, проучват пазара (питат познати, приятели, четат специализираната преса и т.н.) и, разбира се, избират най-високата от всички възможни цени. Те, разбира се, не вземат предвид, че апартаментът в съседната сграда, който беше продаден за 5 милиона рубли, а не за 4,5 милиона рубли. като други подобни опции, беше в отлично състояние, имаше някаква специална гледка от прозорците, свеж ремонт и т.н. Продавачът си мисли: ами ако и аз имам късмет? Следователно продавачите може просто да грешат в оценките си за недвижими имоти или да искат да получат повече пари, като умишлено поставят задачата на брокера да продаде имота на по-висока цена от пазарната.
- Колко дълго надценените имоти обикновено висят в обявите, преди продавачът да се съгласи да намали цената?- Ако продавачът има време, такъв обект може да виси в обявите една година. Но ако продавачът е ограничен във времето (например трябва спешно да продаде апартамент и да купи два отделни във връзка със сватбата на сина си или да закупи по-голям апартамент преди раждането на друго дете), той може да се съгласи да намали цената след няколко седмици, като види, че обектът му е на такавацената е безинтересна за потенциалните купувачи.
Средно, ако опцията е зададена на адекватна цена, сделката ще бъде завършена за два до три месеца. Това е оптималният период за пазара на недвижими имоти, през който всички потенциални купувачи ще имат време да видят апартамента. Много повече време от намирането на купувач за добре оценен обект сега се изразходва за регистриране на транзакция в Rosreestr. При успешен изход на делото това може да отнеме месец, въпреки че средният период за някои райони на града достига три месеца.
36 m 2 4 300 хиляди рубли
ул. Маршал Казакова 78к1
38 m 2 4 350 хиляди рубли
ул. Бабушкина, 84 сграда 1
43 m 2 4 350 хиляди рубли
ул. София Ковалевской 15/1
38 m 2 4 650 хиляди рубли
Мистолово д, ул. Горная, 21к1
45 m 2 4 850 хиляди рубли
ул. Бела Куна 15
45 m 2 4900 хиляди рубли
Комендантски пр., 50 сграда 1
56 m 2 5000 хиляди рубли
Мурино, Авиаторов Балтики пр-кт, 3
45 m 2 5 100 хиляди рубли
45 m 2 5 339 хиляди рубли
Енергетиков пр., 4, сграда 1, буква А
44 m 2 5 431 хиляди рубли
Енергетиков пр., 4, сграда 1, буква А, 4А
45 m 2 5 555 хиляди рубли
Енергетиков пр., 4, сграда 1, буква А, 4 к.1 лит.А
25 m 2 3 800 хиляди рубли
адм. ул. Черокова 18 корпус 3
– Как да убедим продавача да намали цената? На какво трябва да обърне внимание потенциалният купувач, когато оглежда имота и разговаря с продавача?– Съдейки по моя опит, най-лесният начин продавачът да се съгласи на намаление на цената е, когато общува с учтив, интелигентен купувач, който има мек начин на общуване, придружен от компетентен брокер. Продавачът е психологически доволен от общуванетотакъв човек, освен това много продавачи не са безразлични към това кой ще живее в апартамента им. Следователно в такава ситуация собственикът е по-склонен да се съгласи да намали цената и сделката ще премине по-бързо. И като цяло, най-добрият начин да накарате продавача да намали цената е да похвалите неговия обект. Например, кажете каква прекрасна гледка има от прозорците или колко красиво е реновиран апартаментът. Не се фокусирайте веднага върху недостатъците, не говорете за тях на продавача. Така ще спечелите собственика на апартамента, той ще ви симпатизира и ще иска да ви го продаде. И след това кажете, че ви харесва всичко в апартамента, но нямате 2,8 милиона рубли, които той иска за обекта, но, за съжаление, имате само 2 милиона 750 хиляди рубли. Именно с тази конструкция на разговора най-често е възможно да изхвърлите същите тези 50-100 хиляди рубли. Особено ако за тази сума цената на обекта е била надценена.
Между другото, понякога опитни брокери специално поставят обект за 50 хиляди рубли. по-скъпи, след което да ги изхвърлите за купувача. Намаляването на цената с такава сума е просто жест на учтивост от страна на продавача. Правите купувача приятен и го привързвате към вас. Но ако купувачът веднага започне да търси недостатъци в апартамента и да критикува всичко, изисквайки по-ниска цена, това обижда собственика, сякаш го отчуждава от такъв купувач. Дори ако собственикът спешно се нуждае от пари и първоначално е бил готов да ви продаде апартамент и да намали цената му, след такова влизане той най-вероятно просто ще откаже да работи с вас. Ето защо е по-добре за неопитен купувач да не засяга такава тема като дефекти в апартамент.
- Може ли потенциален купувач сам да убеди продавача да намали цената на обекта, колко често успява? Доколко участието на брокер от страна на купувача в процеса увеличава шансоветеоценка и договаряне?– Не съм привърженик на работата директно. Около веднъж месечно ми се обажда купувач, който сам е намерил обекта и вече се е включил в сделката, но след това нещо се е объркало. В резултат на това можете да загубите повече от комисионната, която би платил на компетентен брокер.
– Има ли шанс ценовото позициониране на обектите на вторичния пазар да стане по-адекватно?– Винаги ще има проблеми с ценообразуването в този сегмент. В крайна сметка продавачите тук са физически лица, всеки от които има собствено мнение и планове, така че е много трудно да се работи с тях, както за обикновен купувач, така и за професионален брокер. Следователно договарянето в тази област винаги ще бъде подходящо.