Как Алексей Гончаров доведе PIK Group до строителния пазар в Екатеринбург
Депресивният терен от 300 хектара отдавна търси инвеститор и двигател на реконструкцията, а сега идеологът на развитието на този район е във финални преговори с представители на най-голямата група строителни компании в страната – ПИК.
За сравнение: територията на индустриалния гигант, чието име също често се появява през последните години във връзка с термина "реконструкция" - Uralmashzavod - 400 хектара. Тоест само 1,3 пъти повече от планирания за строителство Завокзален. Мащабът на проекта не оставя съмнение, но прекалено многото участници със сигурност ще се превърнат в спънка по пътя на реализирането му. Сега индустриалният обект има около 200 собственици от различен калибър и повечето от тях чакат новини за бъдещето на тази територия.
Собственикът на предприятието Uralplastic, от чиято площадка трябва да започне строителството на Zavokzalny, каза на RBC-Екатеринбург за това кой и какви жилища ще бъдат построени тук, защо не успя да си сътрудничи с местни предприемачи и какво възнамерява да предложи на многобройни наематели на съществуващи помещения.
- От самото начало беше ясно, че за толкова голям проект, който започнах, е необходим много мощен, напреднал партньор. На първо място фирмата трябва да е финансово стабилна. Второ, трябва да произвежда продукт, който се продава по време на криза, който е различен по някакъв начин, който хората харесват.
— Колко дълго продължиха преговорите?
— Разбира се, такива глобални компании не са склонни да вземат прибързани решения, особено след като това беше голям проект с голяма перспектива, който беше важен за тях. За да преценят колко интересен ще бъде продуктът, който разработват тук, те направиха собствен пазарен анализЕкатеринбург. И стигнахме до извода, че можем да го разнообразим, което от своя страна ще даде синергичен ефект за целия пазар. Това е като редици от магазини за бижута или кожи, стоящи врата до врата на една и съща улица: такъв квартал е от полза за всички.
— Какво принципно ново ще добави PIK към пазара на жилищни имоти в Екатеринбург?
- Много ми харесва фразата на генералния директор на PIK Сергей Гордеев: той казва, че компанията е Apple на пазара на недвижими имоти. Всъщност се отличава с много скрупулен подход към въпросите на удобството. Всеки детайл в апартамента, зоната за отдих, MOPs е обмислен. Всеки детайл се подлага на експертен анализ на строители, архитекти, продавачи, тоест това е огромна работа в екип. След това се създава албум с решения, който се прокарва и тества дълго време. Така че резултатът е продукт, който искате да купите отново - като iPhone. Затова моят избор падна върху тази компания и мащабът на проекта се доближи до тях.
— Съдейки по тези обиколки на вашите фабрики, които са достъпни в публичното пространство, вие сте просто привърженик на високотехнологични решения ...
- Да, много ми харесва. Подходът на ръководителите на ПИК за изграждане на компания е подобен на моя подход към работата на заводите. Твърда стандартизация, безкомпромисно регулиране на всички процеси. Именно това е модерният, високотехнологичен подход.
— Вие самият обмисляхте този проект от много дълго време и успяхте да направите много разработки по него. Ще се впишат ли всички те в такава свръхбюрократизирана система на ПИК?
- Харесва ми само това, че се опитват да вземат под внимание моите предложения. От доста време се занимавам с маркетингови проучвания, имах огромни екипи от архитекти, включително и чуждестранни, които чертаеха различни варианти. Откакто азАз самият планирах да финансирам изпълнението на проекта, ясно формулирах за себе си какво бих искал да видя тук, какво липсва на Екатеринбург. Не съм от хората, които се интересуват да си построят къща и да я оградят с ограда; По-скоро ме интересува жилищният пазар да се доближи до европейското ниво, когато външната среда играе важна роля. В Екатеринбург сега, за съжаление, това не е така. Затова смятам, че жилищата, които ще се появят тук, ще бъдат изключително интересни в бъдеще. И ако проектът върви добре, ако властите се интересуват от него, тогава той може да бъде повторен в други градове на региона. ПИК има достатъчно ресурси за това - след сливането с Morton тя се превърна в най-големия играч на пазара на недвижими имоти в България, номер едно по строителни обеми и приходи.
- В Екатеринбург през последните години много строят в партньорство - като например Atomstroykompleks и Malysheva 73. Единият има земя, другият има строителни мощности. Вашите споразумения с ПИК следват ли същия модел?
Да, това е стандартният подход. Моят ресурс е земята. В същото време, както вече казах, моето мнение се вслушва, но няма да го налагам. ПИК са големи професионалисти в своята област, имам доверие на такъв партньор.
— Известно е, че проектът включва не само строителство на жилища, но и търговски площи. Най-малкото, за да се създаде параван между жилищните райони и близката ж.п. За кого ще бъдат построени? Не е ли за тези наематели и собственици, които сега седят на площите, които трябва да бъдат съборени?
„Все още няма да разкривам подробности, но докато строителството започне, възнамерявам да им предложа интересна платформа, за да продължат връзката си. Готов съм да инвестирам, за да не губят нивокомфорт. Преди началото на проекта успяваме да синхронизираме тази ситуация и да се опитаме да запазим всички наематели. У нас например всяка сутрин идват три хиляди души на работа и аз не искам да ги загубя. Макар че по принцип сигурно това е задача на държавата.
— Това е задача на държавата, но вие готови ли сте да я поемете, след като тук има и ваш интерес?
- Добре, разбира се. Ако тези хора работят тук и получават заплата, може да се интересуват от закупуване на жилище тук.
—Три хиляди души далеч не са всички, които работят на тази територия. Какво ще стане с останалите? Големият брой собственици и наематели е една от най-болните теми в целия този проект.
— В каква къща живеете сега?
— И искате да кажете, че бихте се преместили в панелен блок?
- Първо, ПИК строи панелни къщи само в Москва, защото там може да гарантира качество. В регионите, като правило, се издига монолит. Второ, важно е не от какво е изграден, а доколко е удобен, комфортен и безопасен за мен и семейството ми. Да направи оформлението на жилищата ергономично и функционално. За да се гарантира, че цялата тази собственост се обслужва без повреди. Освен това, когато предприемачът продава всички апартаменти в къща по време на криза дори преди доставката, когато майстор на строителна площадка се разхожда с бяла риза и вратовръзка, това е впечатляващо. Това е най-високото ниво на управление.
Самият продукт има стойност. Интересен е, удобен е за живеене, не е безобразно скъп и има най-високо, безкомпромисно ниво на контрол на качеството. Тоест нивото е същото като в Екатеринбург, компанията Chusovskoye Lake строи тухли. За да направите това, е необходимо цялата структура да работи като едно цяло. Мога да го направя в моите фабрикида кажем: такова ниво е възможно само когато цялото предприятие работи като един организъм, на един дъх.
— Защо вашият партньор не е Chusovskoye Lake, а московска компания? В крайна сметка вероятно сте обсъждали този проект с Владимир Верпатов (директор на езерото Чусовское. — Прибл. ред.). Как завърши тази дискусия?
— Да, исках да реализирам този проект с него. Но проектът е много голям, тук ще трябва да се вложат огромни средства още в началото, защото ще се строи на тримесечия. За да видят хората как ще изглежда, трябва веднага блок - не 20-30 хиляди квадрата, а 100, 150, 200 хиляди. Това е твърде голяма финансова тежест за всеки местен предприемач. Само федерален играч от такъв мащаб като ПИК е способен на подобно нещо.
— Какво ще се случи с пазара на нови сгради в Екатеринбург, когато ПИК дойде при нас?
„Няма да се случи абсолютно нищо особено. Това е 100% пазарна компания и ще следва пазара. Те ще строят точно толкова, колкото ще има потребители за продукта им. Те няма да се състезават с никого, те имат свой собствен начин и той е много строго формализиран. Ако добавят нещо към нашия пазар, това ще бъде последователност.
— Нямам предвид конкурентна среда, а общото ниво на строителна култура. Може би сте виждали как компанията Brusnika дойде в Екатеринбург със собствени стандарти и подходи...
— Да, и нашите компании започнаха да се променят…
—Ще се случи ли нещо подобно в случая с ПИК?
- От тази гледна точка ще има много интересни неща, но засега бих искал да запазим интригата. Нека само да кажа, че тази компания има много ноу-хау, което ще бъде взето много бързо в Екатеринбург.
—Кога ще започне всичко?
— Мисля, че вследващата година. Мога само да кажа, че няма да отлагаме отварянето на продажбите на първия етап. И първият етап няма да бъде една къща, а квартал с всички зони за отдих.
Да, остарели са. "ПИК" вече е нарисувал нещо съвсем различно - по свои ясни стандарти, тествано в столицата и получило максималното одобрение на купувачите.
—Гласуване в рубли?
— А ако държавата каже, че ще построи училище тук само след 15 години?
„Добре съм с това, дори ако просто гарантира плащане по-късно. Ще намеря инвестиции за изграждане на училище – по същия механизъм на публично-частно партньорство е възможно да се осигури финансиране за това училище. Основното е тези планове да бъдат отразени в бюджетните документи. Държавата за това съществува, да строи детски градини, училища и пътища - и за какво друго?