Как да разберете дали един апартамент ще бъде ликвиден след няколко години
Когато избирате апартамент (няма значение дали купувате жилище за собствено пребиваване или за инвестиционни цели), е задължително да вземете предвид факторите, които влияят върху възможността за бърза и изгодна продажба, ако е необходимо, казва Ирина Малигина, директор на Quartz Academy of Sciences.
Как да разпознаете ликвидни недвижими имоти?
Ликвидността на недвижимите имоти се характеризира с това колко бързо даден обект може да бъде продаден на цена, близка до пазарната. Колкото по-малко време е необходимо за продажба, толкова по-висока е ликвидността.
Вярно е и следното правило: колкото по-висока е ликвидността, толкова по-ниска е доходността на обекта.
Повечето инвеститори предпочитат не високодоходни, но високоликвидни активи: последните могат бързо да се превърнат в „живи“ пари без загуби и дълго време на изчакване.
Има три вида ликвидност на пазара на недвижими имоти: висока, средна и ниска. Ясно е, че коефициентът на минимална ликвидност е свързан повече със сложни обекти, които не са толкова лесни за продажба и за които практически няма търсене (стари порутени жилища, жилища в индустриални зони, жилища в недовършени сгради и др.).
Професионалните оценители изчисляват ликвидността на недвижимите имоти с помощта на сложни формули, които вземат предвид периодите на експозиция и безрисковия процент. Инвеститорите, които желаят да закупят няколко обекта за последваща продажба, определено трябва да се свържат със специалисти по недвижими имоти. Така че, те са при измерване на видаликвидността взема предвид:
- скоростта на транзакцията и времето, необходимо за извършването й;
- транзакционни разходи (включително данъци върху покупко-продажбата, нотариални такси, както и разходи за проверка и обработка на документи);
- несигурност, свързана с възможността да се продаде или купи обект на цена, не по-ниска от цената на подобни обекти на пазара.
В допълнение, следните фактори влияят върху ликвидността на недвижимите имоти:
— ниска престъпност и добра репутация на областта;
- добра екология (близост до паркове, липса на промишлени съоръжения в близост).
- превишение на търсенето над предлагането;
— висока активност и добър капацитет на пазара (колкото повече обекти се продават / купуват, толкова по-ликвиден е пазарът);
— наличност (имотите от икономична класа са по-ликвидни от луксозните имоти);
— устойчивост на намаляване на цената (намаляването на разходите намалява ликвидността);
- сезонност (през есента и зимата, като правило, пазарът е по-активен, отколкото през лятото и пролетта).
- малка възраст и ниска степен на износване на обекта (нови сгради с висока степен на готовност и апартаменти в новопостроени къщи се продават по-добре от жилища в къщи на 20-30 години);
- класът на жилищата (колкото по-висок е класът на жилищата и колкото по-престижен е районът и къщата, толкова повече характеристики влияят върху търсенето му. Ако в икономичната класа купувачът обръща внимание само на кадрите и размера на кухнята, тогава в елитния сегмент той определено ще оцени характеристиките на гледката. Апартаментите с прозорци към улицата, където има повишен шум от натоварена магистрала, са по-малко ликвидни, а най-ликвидните опции са тези с прозорци към насипа, така наречените апартаменти с гледка. Освен това, обектите от висок клас са неликвидни,разположени не в най-престижните райони, в покрайнините на града, а многостайните апартаменти в отдалечени спални райони се продават дълго време);
— удобство на обекта (панорамен изглед от прозореца, удобно оформление, високи тавани, етаж над първия етаж, наличие на готови висококачествени ремонти);
— развитие на територията (наличие на наземен и подземен паркинг, детска площадка, прилежащ ландшафтен дизайн).
- атрактивност на цената (срокът за продажба до голяма степен зависи от правилната цена на обекта. Разбира се, апартамент с малка кухня на приземния етаж не е много желателен, но на намалена цена тази опция ще бъде в търсенето. Само много лоши опции не се купуват на ниски цени, например апартаменти с оскъдна площ до пушещи фабрики, далеч от транспорта, на приземния етаж и в ужасно състояние.
Продажбата на по-ниска цена е проста работа. Въпреки това повечето собственици на имоти, настоящи и бъдещи, все още се стремят да извлекат някаква полза от бъдещи препродажби).
Ликвидността на жилищата може да бъде намалена по показатели като опции за ъглови апартаменти, съседни стаи, дървени и смесени подове, дървени стълби, твърде сложна история (когато един апартамент е сменил повече от трима или пет собственика и е невъзможно да се прецени точно допустимостта на всички сделки за покупко-продажба). Също така съвременните купувачи се плашат от газови бойлери и „седнали“ вани. И заедно с това гледката от прозорците към натоварена магистрала, железопътни линии и магистрали с постоянен шумов ефект. Освен това за 2-3- и многостайни апартаменти е важно прозорците не само да не гледат към магистралата, но и да са обърнати към различни части на света.
В Нижни Новгород сред жилищните имоти най-ликвидните сега са 1-2-стайни апартаменти всегменти от икономична класа и икономична плюс на всички етажи, с изключение на първия, разположени на пешеходно разстояние от спирки на градския транспорт във всички райони на града. Такива апартаменти са най-ликвидни, тъй като в този пазарен сегмент има повече потенциални купувачи. Това са поне всички, които искат да си купят жилище за себе си, и тези, които искат да закупят обект под наем.