Корабите отиват в "Маяк"
— Владимир Андреевич, чух, че когато сте започнали собствен бизнес, сте инвестирали значителни лични средства в него. Колата и дачата бяха "разменени", изглежда, за тръбопровод?
- Беше толкова. Държавни инвестиции в капитала на дружеството първоначално не е имало. Имаше някаква начална сума от дейността на редица строителни предприятия, които създадох преди Маяк. Но в онези смутни времена не печелехме пари от посредничество и търговия.
В строителството, да, всъщност в производството като цяло се е развила такава ситуация. Бившите държавни предприятия, по-късно приватизирани, получиха тежко социалистическо наследство (капацитет, цехове) на абсолютно безценица. Това им даде преднина пред частните фирми, започващи от нулата. Но парадоксът е, че много от тях никога не са разбирали стойността на това, което имат. Не успя да използва правилно завидния потенциал.
- Думата "сдружение" в името на вашата фирма изглежда малко демоде. Напомня за някогашния икономически "вертикал".
- Можете да използвате по отношение на "Маяк" и ултрамодерен термин - "корпорация", това не променя същността. Бих казал, че като структура нашата фирма (отново непопулярна дума) е малък строителен отдел. В един комплекс работят няколко отдела: архитектурно-планировъчен цех, отдел по механизация със собствени специални превозни средства и парк от железопътни локомотиви, управление на монтажни, водопроводни и довършителни работи. Имаме доста мощна производствена база в района на UC, която е изградена от нулата само за сметка на нашите собствени печалби. Сега произвеждаме строителни материали (бетон, хоросан, тухли), дограма. Достатъчно мощност, за да побере всичконеобходимо еднократно изграждане на до 10 жилищни сгради (10 хиляди апартамента).
Предимството на такава затворена схема е възможността да се направи без подизпълнители, да се овладее целият обем от работа от проектирането, полагането на основите на сградата до вътрешната декорация на апартаменти и озеленяването. Икономически ефект: намаляване на разходите за строителство, възможност за концентриране на всички мощности на предприятието върху важни и печеливши съоръжения чрез координиране на дейностите на собствените му изпълнители.
Трудността тук е да се изчисли правилно "нивото на жизнеспособност" на такава разклонена структура. В крайна сметка реалната картина на пазара на жилищно строителство е намаляване на поръчките и финансовото дългосрочно строителство, това също трябва да се вземе предвид. Много малки фирми възложители - фрагменти от бивши държавни чудовища - се обрекоха на изчезване в сегашните условия. Пазарът на нови жилища в Екатеринбург е обширен, но има граници. Годишно могат да се продават около 200 000 кв.м. м, повече вече е проблематично.Естествено, конкуренцията ще си каже думата, което е особено забележимо сред възлагащите структури. В ТМО "Маяк" сега работят 800 души. Фактът, че успяхме да оцелеем и да се развием говори за избора на най-оптималния вариант за живот на компанията.
— ТМО „Маяк“ изпълнява функциите на главен изпълнител на повечето обекти в процес на изграждане?
Основната спирачка в строителството е финансовата несъстоятелност на клиента. Той може да "умре" по средата на пътеката и това е, обектът се е издигнал. Само по-рано беше важно да се влезе в линията на Държавната комисия за планиране и парите отидоха. Взет за 3 рубли, но построен за 3 милиона. За да не консервира строителството, Маяк през последните две години е финансирал сам 40% от съоръженията. Разбира се, след като се съгласи с клиента неговия дял. Може би само последнотоВ същото време започнаха да се появяват сериозни клиенти - банки, големи АД, като Jewellers of the Urals, които са в състояние да извършат нормален инвестиционен строителен цикъл. През следващата година Маяк възнамерява да бъде клиент на 90% от обектите в процес на изграждане.
- В крайна сметка построените метри трябва да се продадат изгодно. Някои строителни компании придобиват собствени агенции за недвижими имоти за тази цел. Как се държи Mayak на етапа на продажба на жилища, към каква ценова политика се придържа?
— След завършване на строителството получаваме апартаменти пропорционално на вложените средства (дялово участие) и ги продаваме на жилищния пазар чрез компании за недвижими имоти. Цените на първичния пазар на имоти за панелни къщи са като цяло стабилни. Търсенето на такива жилища и предлагането им в Екатеринбург се "споразумеха" на 2,3-2,7 млн. руб./кв.м. (в зависимост от площта на сградата). В тази цена е включен процентът на брокера. За извършване на операции на пазара на недвижими имоти е необходим лиценз, строителната компания трябва или сама да бъде лицензирана, или да действа чрез агенция за недвижими имоти, която има такова разрешение. Според мен прекият производител на стоки (строителна фирма) трябва да има предимства в правото да продава собствените си продукти пред посредниците (търговците на недвижими имоти). В този случай би било възможно да се маневрира в цените, да се намали цената на квадратен метър.
- Досега говорихме за изграждането на т.нар. типично жилище. Строителните компании обаче се опитват да запазят няколко паралелни програми в ръцете си, като отдават почит на жилищното строителство с повишен комфорт. Първата "вълна" падна върху строителството на вила, сега старателно "окачени". ТМО Маяк също ли имаше тест за сила в тази област?
- Сега малко разработчици хранят илюзиитози пазар. Около Екатеринбург има стотици вилни къщи, в които е невъзможно да се живее - няма комуникации, пътища за достъп, инфраструктура на селата. Великолепно имение, почти дворец с. помийна яма в двора - това е типична картина на елитни жилища в Урал. "Маяк" участва като изпълнител на жилищностроителна кооперация в изграждането на вилно селище на Широка речка (парцел от около 25 хектара). Стана по сценарий: клиентът изчезна, преди да завършим строителството на къщите. Никой не пое финансирането на инженерните мрежи и инфраструктурата. Сега в строителната зона има 40 кутии, ако акционерите инвестират, тогава в изграждането и декорирането на собствените си къщи ръцете им не достигат до полагането на комуникации. Така че това е бавен процес.
Сега е много по-перспективно да се инвестира в градски имоти. Особено, ако това е модерно жилище на европейско ниво на комфорт, където всичко е обмислено и функционално. Такива сгради могат да бъдат построени в Екатеринбург, а цената на строителството обещава да бъде по-ниска от тази, която преобладава на пазара сега.
- Имате предвид съвместния ви проект с канадците за монолитно жилищно строителство?
— Да, аз лично отдавам изключително значение на тази работа. След сериозно маркетингово проучване и изучаване на опита на канадските партньори - Aluma-systems - Маяк придоби технологията за изграждане на жилищни сгради от монолитен бетон на базата на гъвкав кофраж. Aluma-systems не е новак на българския пазар, по нейна технология са изградени няколко военни лагера за изтеглени от Германия части. Тази компания спечели търг за участие в изграждането на катедралата Христос Спасител и търговски комплекс на площад Манежная в Москва, от 1990 г. те активно изграждат Санкт Петербург по свои проекти, има договори в НижниНовгород. Повече от 60% от жилищата в Канада са построени от Tridle Construction Company, дъщерно дружество на Aluma Systems.
Какво е монолит в гледната точка на непосветения? Бетонна кутия. Всъщност това не е вярно. Технологията на монолитното жилищно строителство включва използването на всякакви облицовъчни и вътрешни стенни материали, използването на ефективни нагреватели. Гъвкавият алуминиев кофраж придава здравина на конструкцията (няма опасност от корозия на метала), като в същото време лесно се трансформира - на помещенията може да се придаде всякаква желана форма. Добавете към това икономическата полза: намаляване на времето за строителство от традиционните 1,3-1,5 години за високи сгради от коефициента на ефективност до 7-8 месеца. за монолита. Съответно разходите за строителство се намаляват (когато се използват местни материали) с 10-30%. Такива технологии са собственост на чуждестранни строителни фирми, няколко обекта в Екатеринбург се строят, например от Главболгарстрой. Но те осигуряват параван за работата на своята работна ръка и отнемат ноу-хауто и оборудването след завършване на строителството. В нашия случай беше създаден прецедент, когато българска компания придоби правата върху технологията. Mayak стана дилър на Aluma-systems за доставка на кофражно оборудване, в бъдеще не само ще го продадем, но и ще го отдадем под наем на заинтересовани строителни компании. Първоначално канадците ще действат като консултанти за развитието на технологиите, ще обучават специалисти. В същото време местният пазар на труда е „натоварен“. Технологията е доста скъпа, но се изплаща в процеса на изграждане на първата жилищна сграда. Между другото, "канадските къщи" могат да бъдат с различни височини - от 2-етажна вила до "високо".
- Известен ли е вече конкретният район и срокът за започване на строителството?
Проектът е направен в стил „къща-кораб вавтономна навигация. На партерните етажи ще бъдат разположени магазини и битови и културни обекти, а на вторите офиси, чиито собственици най-вероятно ще живеят в същата къща. За удобство на живущите - подземни гаражи, охрана на входовете - всичко е както трябва. Мисля, че такива къщи ще се превърнат в корпоративния стил на компанията в бъдеще.
— Владимир Андреевич, какви са основните професионални качества на ръководителя на строителна компания?
- Вероятно, взискателност и дори твърдост. Не трябва да има неподчинение в нашия бизнес, защото крайният резултат зависи от добре координираната работа на различни отдели, различни хора.
– Как предпочитате да почивате, къде почивате?
- Обичам тежката физическа работа - да правя нещо на село, у дома. Все пак строител. Не съм бил на почивка от 9 години. Още някога.