Нов живот на стари стени - българска планета
Преустройството възниква в Америка през 50-те години на миналия век като начин за съживяване на сгради, които са загубили своята актуалност и съживяване на депресираните райони. В началото на този век това явление стана популярно и в България. Остарелите обекти не просто се разрушават и на тяхно място се изграждат нови: те често се намират във вече застроени райони с добре развита инфраструктура и установен пазар, така че бизнесът им дава възможност да започнат „втори живот“, без да разрушават историческото наследство.
Много планове
В България понятията „преустройство“ и „преустройство“ често имат синонимно значение, въпреки че това не е съвсем вярно. И двете символизират естествения подбор на пазара на недвижими имоти – пускат се в обращение неизползвана продукция или неефективно използвани сгради. Ценни исторически „стени“ се запазват, възстановяват и преназначават, докато ненужните сгради се изравняват със земята, за да бъдат заменени от модерни, носещи приходи жилищни и бизнес комплекси.
В началото на 2000-те териториите на бивши фабрики, построени в края на 19 век, се превърнаха в потенциални места за офис съоръжения в центъра на Москва. Тези комплекси бяха активно реконструирани през 2004-2006 г. Към днешна дата общата офисна площ на функциониращите реконструирани съоръжения е около 390 000 квадратни метра. Един от първите проекти за реконструкция беше комплексът Golutvinskaya Sloboda на насипа Yakimanskaya, а през 2005 г. беше пуснат в експлоатация бизнес център Novy Dvor. През 2005-2007 г. редица фабрики бяха реконструирани за офис комплекси: Фабрика Станиславски, LeFort, Novospassky Dvor. Началник маркетинг отдел на холдинговата компания GVSU CenterСветлана Земскова отбелязва проектите за таванско помещение Kadashevsky Palaty, апартамента Nikolaevsky House, таванския квартал Danilovskaya Manufactory 1867, жилищния комплекс LOFT17, жилищния комплекс Loft Time и многофункционалния комплекс Peace Park, които се намират предимно в помещенията на бивши фабрики и заводи.
По правило цели квартали със собствена инфраструктура се появяват на мястото на бивши предприятия или чифлици. „Най-ярките примери за завършени проекти за реконструкция в сегмента на търговските имоти са Novospassky Dvor, Krasnaya Roza и Luch. Ако говорим за жилищни имоти, на първо място си спомням обектите в стил лофт на KR Properties, както и фабриката Станиславски, Golutvinskaya Sloboda, - каза за Bulgarian Planet-Real Estate Юлия Прокопенко, маркетинг директор на Storm Properties.
На примера на Красная роза може да се разбере интересът на разработчиците към обновяването: при цена под 10 милиона долара, периодът на изплащане на този проект беше по-малко от три години. Според Юлия Царан, съсобственик и главен изпълнителен директор на ORDO Group, това е очевиден успех за инвеститор в Москва, тъй като разходите възлизат на около 80 долара на квадратен метър с планиран период на изплащане от три години. Но интересът на наемателите беше такъв, че срокът за изплащане дори беше намален.
Старците отиват на битка
Наистина санирането е доста привлекателен бизнес за компаниите. Сега е почти невъзможно да се купи безплатен парцел в центъра на Москва и е сравнително лесно да се купи или наеме историческо имение или бивша фабрика за дългосрочен наем. Ремонтирайте, поставете модерни комуникации, възстановете фасадата - и сега хотелът, централата или бутикът са готови.
ПриВ същото време, според Елена Земцова, управляващ партньор на Delta Estate, реконструкцията едва започва да се развива у нас, тъй като е много по-лесно да се разработват безплатни обекти, отколкото да се решават проблеми, свързани с промяна на предназначението на сграда и да се удовлетворят интересите на предприемача, кметството и обществеността. Търсенето на оптималното решение може да отнеме няколко години. Както показва масовият опит на преустройството, не е необходимо да се унищожава нещо, за да се получи течен обект. Старите сгради също могат да се превърнат в стартова площадка за модерния бизнес. Но този тип има редица характеристики, които трябва да се имат предвид.
Много експерти са съгласни, че основното при адаптирането на старите сгради към съвременните нужди е компетентната експлоатация. Ежегодно е необходимо да се извършват планирани ремонти на конструкцията и довършителните работи и много други. Очевидно колкото по-стара е сградата, толкова по-голямо е необходимото количество работа и това увеличава тежестта върху управляващата компания. Покупката на стара сграда винаги е придружена от независима експертиза, която определя състоянието на обекта, очаквания обем на работа и съответно бъдещото финансиране. Бъдещият собственик изхожда от тази информация, определяйки колко е необходимо да инвестира в проекта, каква функция да му възложи и след колко години ще се изплати.
Анализаторите отбелязват още, че сега в България няма достатъчно специалисти по реставрация, а привличането на чужди кадри удря силно бюджета. Работата с имения на възраст над 80 години е свързана с определени рискове: трудно е да се изчисли бюджетът за ремонт, по време на изпълнението му могат да възникнат допълнителни разходи и цената на проекта може да се увеличи неочаквано. Освен това е необходимо стриктно да се спазват инструкциите на архитектурния отдел. Във всекиВ този случай недвижимите имоти в центъра винаги са скъпи, а офисните имения са високо ценени на пазара за наеми.
Дизайнерски решения
Въпреки факта, че чрез придобиване на готов обект със земя, предприемачът решава няколко проблема наведнъж, остават въпроси относно частичното запазване на оригиналния вид на сградата и необходимостта от получаване на разрешение за промяна на предназначението на обекта - реконструкция на сградата, изграждане на нови помещения, конструкции. Ако предназначението на закупеното помещение, сграда или постройка не съответства на по-нататъшните планове за тяхното използване, единственото решение е промяната на предназначението.
Критериите, на които трябва да отговаря определено помещение или сграда, се определят от законодателни, експлоатационни, строителни, инженерни, нормативни, противопожарни, санитарно-епидемиологични и други изисквания. Към днешна дата има няколко вида предназначение: жилищни и нежилищни помещения, търговски сгради, обществени съоръжения, спортни и търговски комплекси, бизнес центрове, складове и други. В същото време в една сграда всяка отделна стая може да има собствено предназначение.
Процесът на промяна на предназначението на обект предполага промени в инвентара и нормативно-техническата документация. За да се договори преустройството и промяната на предназначението (ако е необходимо), ще е необходим цял пакет документи, включително проектна и техническа документация, която обяснява възможността за преустройство на съоръжението, без да се повредят него и съседните конструкции, както и заключение, че преустройството ще се извърши в съответствие с критериите за развитие на градските територии.
Според Михаил Якубов, глпосока на консултантски проекти за развитие на JLL, когато променят целта на функционалността на обекта, разработчиците трябва да платят значителна сума в бюджета, за да получат разрешение за изпълнение на своята идея. И не винаги е възможно да се промени предназначението на сайта. По-специално, това се отнася за превръщането на бивше промишлено предприятие в жилищна зона - в този случай съответствието на сградите и земята със санитарните стандарти е от голямо значение.
Превръщането на бивши фабрики в бизнес паркове или апартаменти извън центъра може да доведе до други трудности. „Развитието на индустриалните зони е свързано с две основни трудности. Първо, изобилието от малки собственици затруднява регистрацията на собствеността, и второ, разглежданите обекти често са в съседство с други индустриални зони, което значително намалява привлекателността и потенциала за развитие на проекта. Ето защо, независимо от местоположението, тези фактори ще повлияят предимно на динамиката на развитие“, каза Юлия Прокопенко, маркетинг директор на Storm Properties. Сериозни трудности могат да възникнат при препрофилиране на промишлени сгради и територии, разположени в санитарно-охранителните зони на съседни промишлени съоръжения, където нивото на замърсяване на околната среда е неприемливо за сгради от обществено значение. Инженерната инфраструктура на промишлените съоръжения не винаги отговаря на плановете.
Можем да си припомним един от последните проекти в Ленинградска област - там ще бъде реновиран заводът Kaplist, в резултат на което на територията му ще се появи хотел, ограден от цеховете с красиви фасади. Проектът може да се счита за смел, защото има малко места в света, където хотели се строят „на машината“, но можете да сте сигурни, че такъв обект също ще намери своето търсене.
Директор бизнес развитиеПомещенията на CBRE Анна Хлизова вярва, че преустройството е отличен инструмент, който позволява на града да даде втори живот на територии и обекти. Трудности възникват във всеки бизнес процес, но тук можем да говорим за сложна, дългосрочна, поетапна работа, с непредвидени разходи, свързани с преминаването на проверката на носещите конструкции.
Във всеки случай, управлението на сгради "на възраст" се разглежда като труден и доста скъп бизнес. Въпреки това, като се има предвид, че по-голямата част от съвременните разработчици са фокусирани върху развитието на високо печеливши проекти, недвижимите имоти "с история" могат да играят в ръцете им. Освен това ремонтът и преустройството спомагат за запазване на историческия облик на града, а промяната в предназначението на помещенията задоволява търсенето на наемателите и кара „бизнес кръвта“ да циркулира по-бързо.