Обезщетение за загуби в случай на временно заемане на поземлени имоти
Автор: Оксана Иванихина, ръководител на отдела за обезпечения на клона в Перм на JSCB Transcapitalbank (CJSC)
В тази статия предлагаме да разгледаме характеристиките на изплащането на обезщетение за загуби на собственици (ползватели) по време на временната окупация на земя.
15 от Гражданския кодекс на България, параграф 2 предвижда, че под загуби се разбират разноските, които лицето, чието право е нарушено, е направило или ще трябва да направи, за да възстанови нарушеното право, загубата или повредата на имуществото му (действителна вреда), както и пропуснатите доходи, които това лице би получило при нормални условия на гражданското обращение, ако правото му не е било нарушено (пропусната полза).
Тълкуването на член 1 от Гражданския кодекс на България ни позволява да заключим, че обезщетението е неразривно свързано с имуществените отношения и предполага постигането на определена еквивалентност, тоест по отношение на случая, разглеждан в тази статия, обезщетение за загуби в резултат на временното заемане на поземлен имот, включително попълване на онези пропуснати доходи, които биха били получени при нормални условия на гражданско обращение, ако правото на субекта, който е възнамерявал да ги получи, е имало не е нарушено.
Гражданският кодекс предвижда обезщетение за два вида загуби: реални щети и пропуснати ползи. Компенсацията за загуби ви позволява да изпълнявате няколко функции на отговорност наведнъж: компенсаторна, стимулираща и превантивна.
Не можем да не споменем накратко и някои несъвършенства на законодателната уредба на чл.57 от ЗС на България, конкретно по отношение на разглеждания въпрос за временното заемане на поземлени имоти и обезщетяването на загубите във връзка с това.
Така, параграф 2 от параграф 1 на член 57 от Кодекса за земята на България „влошаване на качеството на земята в резултат надейности на други лица” е предвидено като самостоятелно основание за вреди, а по-нататък в алинея 3 се посочва като отделно основание „временното заемане на поземлени имоти”: очевидно е, че в определена част логическият обхват на тези понятия съвпада. Това става особено очевидно на практика, когато исковете на собствениците (законни притежатели) на поземлени имоти за обезщетение за загуби, причинени по време на временното заемане на техните поземлени имоти, се свеждат главно до обезщетение за влошаване на качествения състав на земята в резултат на дейността на други лица.
Също така смятаме, че би било препоръчително законодателят да уточни „временното заемане на поземлени имоти“: от кого - от орган на държавна власт или местно самоуправление, по силата на който - акт на държавен орган или споразумение, в резултат на законни или незаконни дейности. Недостатъците на представянето от законодателя на член 57 от Кодекса за земята на България трябва да включват и нормата на алинея 1 от алинея 2 в нейното съотношение с алинея 4 от алинея 1: ако загубите се компенсират на земеползвателите, собствениците на земя и наемателите само когато поземлените парцели се отнемат за държавни или общински нужди (алинея 1 от параграф 2), тогава логиката на законодателя да посочи тези лица в алинея 4 от ал. 1, когато не се обезщетяват загубите, е неразбираемо. Освен това, по смисъла на този член, той се отнася за всички действия, които причиняват загуби, и по силата на член 15 от Гражданския кодекс на България не е необходимо да се описват частни, отделни, конкретни случаи на задължението за обезщетяване на загубите.
Съдебната практика познава голямо разнообразие от случаи на временно заемане на поземлени имоти: заемане на част от поземлен имот за разширяване на магистрала, временно заемане на земя за полагане илиреконструкция на нефтопровод, за полагане на линейно комуникационно съоръжение с последващо временно (краткосрочно) използване за спешни ремонти, полагане на оптичен телекомуникационен кабел, временно отдаване под наем на поземлен имот за проучвателни работи и други случаи.
На практика по време на временното заемане на поземлен имот, например, могат да бъдат нанесени такива щети на земята (действителни щети) като нарушаване на плодородния слой на земеделската земя, ерозионно увреждане на почвения слой на поземления имот, изсушаване или наводняване на поземления парцел, невъзможност за прибиране на вече засята реколта, изкореняване на трайни насаждения.
По този начин, въз основа на анализа на разпоредбите на параграфи 1 и 2 на член 57 от Кодекса на земята на Руската федерация, може да се заключи, че лица, които не са собственици на поземлени парцели - земеползватели, собственици на земя и наематели, могат да получат обезщетение само когато поземлените парцели са изтеглени за държавни или общински нужди. Правото на обезщетение за други загуби, включително в случай на временно заемане на поземлени имоти, е запазено само за собствениците на поземлени имоти. По този начин гаранциите за обезщетение за загуби на собственици на парцели и вторични земеползватели са ясно очертани.
Виждаме, че в случай на обезщетение за загуби по време на временното заемане на парцели, трябва да се изхожда от буквалното тълкуване на параграфи 1 и 2 на член 57 от Кодекса на земята на Руската федерация. Съгласно параграф 1, параграф 2 от този член от Кодекса на земята на Руската федерация, загубите се компенсират на ползвателите на земя, собствениците на земя и наемателите на поземлени парцели в случаите, предвидени в член 57, параграф 1 от Кодекса на земята на Руската федерация, т.е. във всички случаи на параграф 1. И е необходимо да се изхожда от факта, че загубите са причинени не само на правата на собственост на собственика върху земята,парцел, но и директно към свойствата на поземления имот, интересни и важни вторични ползватели на поземления имот - наематели. Ако са причинени загуби на поземлен имот, който е частна собственост и е отдаден под наем на наемател, загубите, особено под формата на пропуснати ползи, могат да възникнат както от собственика, така и от наемателя. Тълкуването на член 57 от Кодекса за земята на България ни позволява да заключим, че собственикът на поземления имот трябва да бъде обезщетен за загубите съгласно правилата на тази норма, а наемателят има право да поиска обезщетение за загубите съгласно правилата на гражданското право.
Според нас нормите на гражданското право трябва да се прилагат и в случай на пропорционално обезщетение за загуби, ако те са причинени по време на временното заемане на поземлен имот, който е обща собственост.
Съгласно параграф 7 от Правилата за обезщетение, при определяне на размера на загубите, причинени на собствениците на поземлени парцели, земеползвателите, собствениците и наемателите на поземлени парцели от временно заемане на поземлени имоти, се вземат предвид загубите, които те понасят във връзка с предсрочното прекратяване на задълженията си към трети страни, включително пропуснатите ползи, както и разходите, свързани с временното заемане на поземлени парцели. В случай на причиняване на загуби поради влошаване на качеството на земята в резултат на временно заемане на поземлени имоти, загубите се компенсират от виновното лице или лицето, в чийто интерес е извършено това действие.
Отбелязваме, че често виновната страна е бивш временен ползвател, да го наречем така, възразявайки срещу законността на обезщетението за загуби, причинени от неговите действия на поземления парцел, настоява да потвърди размера на загубите не само с горните документи, но и с докладнезависим оценител и/или акт на държавен или общински орган. Считаме, че такова възражение срещу обосновката на размера на загубите е несъстоятелно на основание, че, както е посочено по-горе, основата за обезщетение за загуби както на собствениците, така и на ползвателите на земя, собствениците и наемателите на земя е споразумение за временно заемане на поземлен имот.
Тоест, за да се потвърди размерът на загубите на собственика, ползвателя на земята, собственика на земята и наемателя на поземления парцел, е достатъчно документално доказателство, а именно: акт за оценка на разходите за загуби и загуби в селскостопанската продукция, изчисляване на загубите въз основа на разходите, направени за възстановяване на почвения слой и / или плодородието (реални щети) с прилагането на цената на продуктите, които биха могли да бъдат произведени на поземления парцел, като се вземе предвид средният добив на такива култури (пропуснати ползи), изчисляване на „бездействието“ на парцела въз основа на показателите за средната наемна ставка за района и т.н. Акт на държавен орган, одобрение на изчисляването на загубите от държавен орган или орган на местната власт не са основание за обезщетение за загуби.
Ако страните не успеят да постигнат споразумение за временно ползване на парцела, споразумение за размера на загубите, споровете в този случай подлежат на съдебен контрол.
Независимо от вида на правото на парцел и вида на загубите, законодателството установява императив, според който оценката на имуществото (наем, цена на селскостопански култури и т.н.) на лицата, използващи парцела, се извършва, като се вземе предвид стойността на тяхното имущество в деня, предхождащ решението за временно заемане на парцела (част 4 от член 57 от Кодекса на земята на Руската федерация). Това не означава товапостигането на споразумение за временно заемане на поземлен имот трябва да бъде предшествано от процедура за определяне на стойността на собствеността на собственици на земя, собственици на земя, ползватели на земя и наематели. Основният смисъл на това е да се даде възможност на лицето, от чието име е причинена вредата, или лицето, което е причинило вредата, да определи фиксиран размер на обезщетението и да избегне произволно влияние върху размера на обезщетението.
Отбелязваме обаче, че нормата, установена от законодателя, е по-приложима точно при изчисляване на загубите под формата на пропуснати ползи, тъй като действителната щета и разходите за нейното обезщетение (документирани разходи за рекултивация и друго възстановяване на земята) могат и ще бъдат изчислени точно „фактически“, тоест след вземане на решение за временно заемане на поземлен имот.
Също така по отношение на потвърждаването на пропуснатите ползи: съгласно параграф 4 на член 393 от Гражданския кодекс на България, при определяне на пропуснатите ползи се вземат предвид мерките, предприети от кредитора за получаването им и извършените за тази цел приготовления. По отношение на разглежданата тема такива мерки и подготовки на практика могат да включват подготовка за засяване на земята и ремонт на селскостопанска техника, закупуване на необходимото количество дизелово гориво, прибиране на семена, които по-късно е трябвало да бъдат продадени във връзка с временното използване на земята за други цели от трето лице.
В заключение ще дадем малък пример, когато според нас временното заемане на поземлен имот не може да бъде обезщетено на собственика в никакъв размер. Това в никакъв случай не е ръководство за действие за потребителски компании, които временно заемат или планират временно да заемат земя на някой друг. Не. Това е само пример, според нас, за определензаконодателна празнота в уредбата на този въпрос.
И така, пример. За държавни нужди временно се заема поземлен имот, собственост на гражданин, който го използва за индивидуално жилищно строителство. На временно обитаемия терен не се разполага и засажда нищо, теренът е равен и запуснат. В другата част от същия обект - жилищната сграда на собственика, тази част не е временно заета за държавни нужди, както първата. Никога не са растат насаждения, никога не са извършвани други подобрения на земята. След използване временният ползвател ще върне земята с напълно възстановен почвен слой.
По този начин, в рамките на Правилата за обезщетение, в този случай няма да има нито загуби, които собственикът ще понесе във връзка с предсрочното прекратяване на задълженията си към трети страни, включително пропуснати ползи, нито разходи, свързани с временното заемане на поземлени имоти. Според нас методът за изчисляване на загубите въз основа на средната цена на наема за даден или подобен парцел също е неприложим в този случай, тъй като частта от парцела, заета от собственика (и самият парцел), не е била наета преди това от собственика и нито Кодексът на земята на Руската федерация, нито Правилата за обезщетение съдържат индикации за възможността за изчисляване на загубите по друг начин.