Обществени сдружения
Това са на първо място целите на създаването на такива асоциации, които са: рационално и добросъвестно управление на общата собственост на собствениците на асоциацията, равни права на участниците в асоциацията, когато всеки от собствениците на жилището има еднакъв обем корпоративни права на общото събрание на асоциацията на собствениците на жилища.
С оглед на факта, че в България от известно време в повечето жилищни сгради значителна част от жителите са собственици на апартаменти, а не наематели, както беше в съветското време, стана необходимо да се формулира правно правният статут на общата собственост на собствениците и сдруженията на такива собственици. Понастоящем статутът на HOA се определя от Жилищния кодекс на България, в който на такива партньорства е посветена отделна глава.
Но ако в България историята на законодателното регулиране на отношенията между собствениците в жилищни сгради е доста кратка, то в Холандия и редица други страни тя има дълга история. Дори в Гражданския кодекс на Нидерландия (наричан по-нататък BW 1838) имаше разпоредби, регулиращи подобни отношения в някои подробности. Новият BW е още по-внимателен към правата и задълженията на собствениците на жилищни помещения и по-внимателно определя процеса на обезпечаване на собствеността върху жилищни помещения.
В българската правна литература няма консенсус относно това какъв вид юридическо лице следва да се класифицира като сдружение на собственици. Повечето изследователи смятат, че те трябва да бъдат причислени към групата на организациите с нестопанска цел, която е представена от жилищностроителните кооперации (ЖКК). Наистина, някои характеристики говорят засходство. Така например как юридическите лица и двете се отнасят към организациите с нестопанска цел; техните ръководни органи са подобни.
Но има значителни разлики в правния статут на жилищните кооперации и асоциациите на собствениците на жилища, които ни позволяват да разглеждаме асоциациите на собствениците като отделна, независима организационна и правна форма на организация с нестопанска цел. Важна разлика между HOA и жилищните кооперации е, че в партньорствата няма отношения на дял, които се осъществяват в потребителските кооперации; членовете на потребителната кооперация имат право да разпределят получените доходи помежду си. HOA няма такова право; членовете на асоциацията на собствениците на жилища не са длъжни да покриват загуби чрез допълнителни вноски. Членовете на кооперацията носят тази отговорност.
При приемането на Жилищния кодекс на Руската федерация законодателят е имал предвид, че в случай, че акциите в жилищната кооперация са напълно изплатени, жилищната кооперация трябва да се трансформира в HOA. Законът по-специално установява, че разпоредбите на главата за HOA (член 129 от Жилищния кодекс на Руската федерация) се прилагат за имуществени отношения в жилищна сграда в жилищна кооперация, при условие че поне един от членовете на жилищната кооперация е изплатен изцяло дял, а жилищната кооперация по решение на общото събрание на нейните членове (конференция) може да се трансформира в HOA (член 122 от Жилищния закон). Кодекс на Руската федерация).
Законодателството на повечето държави урежда подробно отношенията на обща собственост, които се развиват по време на притежаването, използването, разпореждането с обществени съоръжения в многофамилни жилищни сгради. Асоциациите на собствениците на жилища получават голямо разнообразие от имена: асоциации, кооперации, партньорства, асоциации, съюзи и др. Обхватът на правата и задълженията както на самите членове, така и на техните асоциации не е еднакъв в различните страни. Но основната цел на такива образувания е една и съща - ефективната експлоатация на жилищни и нежилищни помещения, прилежащитеритории и други обекти, свързани с жилищни сгради.
В съответствие със законодателството и на трите сравнени правни реда, асоциацията на собствениците на жилища в Холандия, HOA в България и жилищните акционерни дружества във Финландия са юридически лица, което означава, че те придобиват права и задължения само след държавна регистрация като такива. Но в Холандия, в съответствие със становището на холандски учени, общите разпоредби за юридическите лица, съдържащи се в книгата. 2 BW, не може да се припише изцяло на сдруженията на собствениците. Например разпоредбите относно уставния капитал, изискван за обикновено сдружение (чл. 2:6 BW) не се прилагат за сдружения на собственици.
В България, в съответствие със законодателната практика, HOA придобива правото да управлява общата собственост на собствениците на жилища само след държавна регистрация на етажната собственост. По този начин за нормалното функциониране на HOA е необходимо да се извършат регистрационните действия, предвидени от закона.
В съответствие с българското законодателство ССЗ е организация с нестопанска цел, т.е. ограничено от закона в правоспособността си, докато жилищно акционерно дружество във Финландия и асоциация на собственици на жилища в Нидерландия имат обща неограничена правоспособност, въпреки че техните уставни документи могат да предвиждат някои ограничения на правоспособността.
Целите на асоциацията на собствениците на жилищни помещения под формата на HOA в България, асоциацията на собствениците в Холандия и жилищното акционерно дружество във Финландия са в общи линии едни и същи. По този начин HOA се създава с цел съвместно управление на комплекс от недвижими имоти в жилищна сграда, в Холандия целта за създаване на асоциация на собственици е пряко предвидена в закона (това е проблем заобща собственост на собствениците). Подобна е целта на обединението във Финландия.
За създаване на HOA в България е необходимо решение на общото събрание на собствениците на жилищни помещения в жилищна сграда с най-малко 50% от гласовете на общия брой собственици с право на глас. В Холандия създаването на асоциация на собствениците се предшества от така нареченото разделяне на основното право и разпределянето на част от него за всеки собственик и в резултат на това определянето на задълженията за поддръжка и отговорност за общата собственост на собствениците (дефиниция на акцесорно право).
Процедурата за определяне на дяловете на собствениците и (или) други упълномощени лица (наследници, разработчици) се изготвя в специален писмен документ, който трябва да включва разпоредбите, изброени в чл. 5:111 BW (това е указание за местоположението на сградата, списък на жилищните помещения и собствениците, които съответно притежават жилищни помещения, размера на дяловете на собствениците в общата собственост, включително такава, която не е недвижима). В ЗУ е посочена задължителността на приложените към него разпоредби, съгласно които ще се осъществява управлението на тази жилищна сграда.
Трябва да се отбележи, че членството в асоциация на собственици в Холандия и във финландски жилищни акционерни дружества е задължително по закон, което според нас създава по-благоприятни условия за управление и поддръжка на общата собственост в жилищна сграда. Във Финландия човек има възможност да придобие права върху жилищни помещения само като стане собственик на определена част от акциите в жилищно акционерно дружество. Режимът на акциите на жилищно акционерно дружество не е определен в Закона „За жилищните акционерни дружества“, но като цяло оборотът на акциите се регулира не само от изискванията на тези закони,но и особеностите, очертани в Закона за жилищните сделки, който предвижда ясна процедура за разпореждане с акции в жилищно акционерно дружество, защитавайки интересите на всеки акционер-собственик.
Отношенията между собствениците на апартаменти в жилищна сграда възникват въз основа на изграждането на обща споделена собственост. Собствеността и ползването на обща собственост в HOA в България се извършва със съгласието на всички собственици, извършва се независимо от това кой от участниците предприема действия по владението и ползването. Само отделни обекти за общо ползване могат да бъдат разпределени на един от собствениците, без да се намаляват правата и законните интереси на други собственици в тази къща (например разпределяне на част от мазето на един от собствениците). Трябва да се отбележи, че въпросът за собствеността върху мазета е нееднозначно разрешен в българската съдебна практика.
Въпреки разпоредбата, съдържаща се в закона, че собствеността на собствениците на жилища въз основа на обща споделена собственост (обща собственост) не може да бъде отчуждена в полза на трети лица без едновременно отчуждаване на апартаменти, случаите на такова отчуждаване възникват и се признават от съда за напълно законни, ако решението за отчуждаване на нежилищни помещения е взето от общото събрание на членовете на партньорството в съответствие с правомощията, предвидени в чл. 137 ZhK RF. Това състояние, разбира се, следва да се дължи на противоречията между българското законодателство и съдебната практика. Собствениците на апартаменти в жилищна сграда, включително тези, в които се създава HOA, могат да регистрират обща собственост в жилищна сграда в съответствие със закона. За първи път регистрирано право на обща собственост удостоверение се издава по искане на собственици на жилища (собственици на ж.к.помещения).
В Нидерландия членовете на асоциация на собственици не могат по свое усмотрение да извършват административни действия по отношение на собственост, която им принадлежи. Такива действия се извършват със съгласието на мнозинството от собствениците на жилищна сграда, асоциацията на собствениците на жилища или органа на асоциацията (което означава общото събрание). По този начин собственикът не може да действа произволно по отношение на принадлежащия му имот. Но ако такова съгласие не бъде получено, собственикът с решение на съда все още може да извърши акт на разпореждане. Ако собственикът има желание да продаде апартамента, той е длъжен да предложи на други членове на сдружението това жилищно пространство за цената, която би желал да получи от продажбата на своя имот. Законът се позовава само на разумен срок за други собственици да вземат решение за покупка, ако никой от тях не е съгласен да закупи апартамент (чл. 5:121 BW).
Ситуацията е малко по-проста във Финландия, където разпореждането с жилищни помещения се извършва по преценка на собственика. В същото време се извършва прехвърляне на права върху акции в жилищно акционерно дружество. Няма преимуществено право на други акционери да придобият тези акции.
В практиката доста често се срещат случаи, когато едно жилище принадлежи на няколко лица на обща собственост или когато помещенията в един апартамент принадлежат на различни лица. В такива случаи е възможно няколко собственици на едно жилище да се присъединят към HOA. Изглежда, че всяко от тези лица има част от правата и задълженията на един член на партньорството, пропорционално на неговия дял в правото на това жилищно помещение. Тези лица могат да упълномощят един от собствениците на жилищните помещения да представлява техните интереси в HOA. Същия начинвъпросът се решава в другите два сравнявани правни реда.
Основният документ на V.v.E. е уставът, който определя статута, процедурата и честотата на доклада на управителните органи пред членовете на асоциацията, и правилникът, който съдържа разпоредби относно задълженията на участниците, техния обем, размер и процедура за извършване на годишни плащания за експлоатация на жилищна сграда и др.
Уставът на жилищното акционерно дружество във Финландия е подобен по съдържание на холандския, но поради спецификата на правната форма на въпросното юридическо лице, уставът трябва да предвижда разпоредби относно уставния капитал на дружеството, номиналната стойност на акциите.