Оценка на недвижими имоти на търговски павилион
Кратко описание на района, в който се намира оценяваният имот. Описание на основните параметри на сградата. Определяне на пазарната стойност на търговския павилион. Изчисляване на ликвидационната стойност на оценявания обект. Окончателното заключение за пазарната стойност на обекта.
Изпратете добрата си работа в базата знания е лесно. Използвайте формата по-долу
Студенти, докторанти, млади учени, които използват базата от знания в обучението и работата си, ще ви бъдат много благодарни.
Приходният подход е процедура за оценяване, основана на принципа, че стойността на даден имот е пряко свързана с настоящата стойност на всички бъдещи нетни приходи, които имотът ще генерира. С други думи, инвеститорът закупува доходоносен недвижим имот с днешните пари в замяна на правото да получава доход в бъдеще от неговата търговска експлоатация (например от отдаване под наем) и от последваща продажба.
Същността на този подход е следната: средствата, инвестирани в имоти, трябва да носят доход не по-малко от същата сума, поставена на алтернативно, най-малко рисково място.
Доходът може да бъде: паричен поток, печалба, дивиденти. В българската практика най-разумно изглежда използването на паричния поток като показател за доход. В приходния подход са включени повече от 20 метода за оценка, но в българската практика са по-разпространени два метода: методът на капитализация на дохода и методът на дисконтирания паричен поток.
От групата на методите на доходния подход за разглеждания обект най-подходящи за предназначението си са методът на пряка капитализация на дохода и методът на дисконтиране на паричните потоци.
Използваме първия от тези методи – директенкапитализация на дохода, която се основава на прогнозиране на размера на дохода една година напред. След това се определя нивото на риск, свързано с получаването на дадено количество поток, което се отразява в коефициента на капитализация. Основната формула за определяне на стойността с помощта на метода на директна капитализация на дохода е следната:
където V е стойността на обекта на оценка; I - очакван годишен доход от използването на обекта; R е годишната норма на капитализация на дохода.
Изчисленията на директната капитализация включват определяне на:
- потенциален брутен доход;
- действителен (ефективен) брутен доход;
- оперативни разходи и нетни оперативни приходи;
- текущата стойност на имота.
Определяне на нормата на капитализация
Всеки обект на недвижими имоти има ограничен период от време, през който неговата експлоатация е икономически целесъобразна. Доходът, генериран от имота през този период, трябва да бъде достатъчен за:
- осигуряват необходимото ниво на възвръщаемост на инвестирания капитал (норма на възвръщаемост или дисконтов процент);
- възвръща първоначалната инвестиция на собственика (норма на възвръщаемост на капитала).
В съответствие с това нормата на капитализация включва два компонента - норма на възвръщаемост на капитала (сконтов процент) и възвръщаемост на капитала.
В резултат на анализа на информацията, получена от големи агенции за недвижими имоти в Тула, като Twinservice, Argo, Yuliya-Nedvizhimost, както и от специализираното периодично издание Business Intermediary, е възможно да се идентифицират оферти за наем на сгради, подобни на оценяваните към датата на оценката.
Таблица 8. Информация за аналози на обекта на оценка
Кимовск, ул. комунистически10а
Новомосковск, ул. Депо 20а
Кимовск, ул. Бесолова 16
Новомосковск, ул. Бережного 3
Северо-Задонск ул. Мичурина 76
Аналогова наемна ставка, разтривайте. с ДДС/кв. м на месец
Аналогова наемна ставка, разтривайте. без ДДС/кв. м на месец
Обща площ, кв.м.
Окончателното изчисление на желаната пазарна стойност на средния месечен наем за ползване на обекта се прави като средноаритметична стойност между две среднопретеглени оценки, едната от които отчита броя на корекциите, а другата степента на отклонение на аналоговата наемна ставка, коригирана от първоначалната стойност.
Изчисляване на цената, претеглена с броя корекции. Теглата са дадени в зависимост от сходството на обекта на оценка с аналози. Формулата за изчисляване на специфичното тегло на аналог е:
където D - специфично тегло,%; Q - общи корекции; q - броят на корекциите за този аналог; n - брой аналози
Изчисляване на цената, претеглена със степента на отклонение.Теглата са дадени в зависимост от степента на отклонение на коригираната наемна ставка от първоначалната. Формулата за изчисляване на специфичното тегло на аналог е:
където D - специфично тегло,%; Q - общо отклонение; q - отклонение за този аналог; n е броят на аналозите.
За определяне на степента на хомогенност на получените стойности се използва коефициентът на вариация. Наборът от стойности в извадката се счита за хомогенен, ако стойността на коефициента на вариация е не повече от 30%.
Таблица 9. Изчисляване на действителния брутен доход от използването на обекта
Общата площ на имота, кв.м.
Наемна цена за 1 кв.м. аналог, rub./месец
Корекция при договаряне
Корекция на датата на офертата
Нито една корекциятип сграда
Корекция на местоположението
Корекция на площта
Корекция на комуникацията
Окончателна процентна корекция
Коригирана наемна цена за 1 кв. м № 1, руб./месец
Корекция за техническо състояние, триене.
Коригирана наемна цена за 1 кв. м № 2, руб./месец
Споделяне по брой корекции
Среднопретеглена наемна ставка за 1 кв.м. според броя на корекциите, rub./месец
Процентно отклонение от първоначалната офертна цена
Дял на отклонение от първоначалната цена
Среднопретеглена наемна ставка за 1 кв.м. с отклонение от първоначалната цена, rub./месец
Крайна наемна цена за 1 кв.м. обект на недвижими имоти, rub./месец
Крайна наемна цена за 1 кв.м. обект на недвижими имоти, rub./g.
Следните корекции са приложени към равностойните наемни цени:
1.Корекция за цената на офертата (корекция за аукциона).Тази корекция отразява факта, че при определяне на цената на сделки с обекти, предлагани под наем, се взема предвид мнението само на една от заинтересованите страни - продавача (наемодателя). При договарянето се взема предвид разликата между офертната цена и цената по сделката, която се формира в процеса на преговори между наемател и наемодател. Стойността му зависи от стабилността на пазара.
При оценката на сгради, помещения и парцели по приходния подход експертите от Българската оценителска служба А.А. Марчук, Е.А. Бутов, който проведе проучване на пазара на недвижими имоти в началото на 2009 г., препоръча използването на отстъпки при договаряне за оферти за наем, както е показано в таблицата по-долу.
Таблица 10. Препоръчителни отстъпки за търговия, %
населениеточка, хиляди души
Промишлени и складови имоти
Над 250 до 500
Като се има предвид вида на оценяваната сграда и населението на Кимовск, беше приложена отстъпка при договаряне за продажните нива на аналози в Кимовск от 13%.
2.Корекция към датата на предлагане.Това изменение се въвежда, ако има значителен период от време между датата на офертите за сделки с аналози и датата на оценката, през който наемните цени на недвижими имоти могат да се променят в една или друга посока и тези промени не са свързани с характеристиките на конкретен обект, а отразяват общата тенденция на развитие на пазара. В този случай информацията за всички подобни обекти е актуална, поради което не е приложена промяната към датата на предложението.
3.Съобразяване с вида на сградата.Въпросният имот и неговите аналози са еднотипни административни сгради, различаващи се по големина, ниво на декорация, техническо състояние и др. В тази връзка корекцията за вида на сградата не е приложена от оценителите.
5.Корекция за застроена площ. Наемна цена за 1 кв.м. По-големите сгради обикновено са по-малки от по-малките сгради. Увеличение на аналоговата площ с 300 кв.м. в сравнение с оценявания обект, намалява наемната ставка за 1 кв.м. в него с 3%. Размерът на това изменение се определя въз основа на анализ на пазара на недвижими имоти и информация от агенции за недвижими имоти в град Тула и Тулска област.
6.Корекция за степента на завършеност.Тази промяна се прилага към наемната ставка за ползване на търговски сгради, в зависимост от качеството и комфорта на вътрешната декорация и оборудването на сградите. Предметният имот и неговите аналози имат приблизително същото ниво на завършеност, следователно, съответнотокорекцията не е приложена.
7.Корекция за наличие на комуникации.Обектът на оценка и намерените аналози имат пълен набор от комуникации, поради което тази корекция не е приложена.
8.Корекция за техническото състояние на сградата.Тази корекция се въвежда в размера на разходите за ремонтни работи за привеждане на аналози, които изискват ремонт или имат обикновен завършек до състоянието на оценявания обект. Размерът на корекциите се взема въз основа на анализ на цените на строителните организации.
Потенциалният брутен доход от използването на оценявания имот е намален до стойността на действителния брутен доход чрез коефициента на непълноценно използване на пространството, който отчита възможните загуби от непълното използване на имота под наем. Размерът на коефициента е определен на ниво 0,90 експертно, като се вземе предвид анализът на пазара за наемане на търговски площи в района на Тула.
Според информацията, предоставена от клиента, разходите за поддръжка на обекта на оценка са 8536 на месец или 102432 на година. Действителният брутен доход от използването на предметния имот е намален до стойността на действителния брутен доход чрез коефициента на недостатъчно използване
Таблица 11. Изчисляване на нетния оперативен доход от използването на обекта на оценка