Офшорка за пазара на недвижими имоти – как и защо
Игор Индриксънс, мениджър инвестиции в недвижими имоти, специално за www.irn.ru
Последните промени в българското законодателство, които забраняват на държавните служители да имат банкови сметки и имоти в чужбина, както и ограничават преводите по чужди сметки само през български банки, ще накарат българите, които вече са прибягнали до офшорни услуги, най-после да прехвърлят всичките си активи към тях, а тези, които все още нямат офшорен опит, да придобият такъв и да отворят собствена офшорка.
Много често използваме думата „офшорка“, но, както се оказва, не всеки знае какво стои зад нея – как работи офшорната схема, за какво служи и какви са ползите от нея. В тази статия ще се опитаме да разгледаме темата за офшорките от „техническа“ гледна точка, без да навлизаме в дискусии за това колко българи и техните средства излизат в офшорки на икономиката на страната. Основната задача за нас е да разберем какво е офшорна компания, основните принципи на нейната работа и какво дава на тези, които я отварят. Добро или лошо? Всеки взема такова решение за себе си.
Българските власти далеч не са първите, които предприемат мерки срещу изтеглянето на средства и активи на граждани в офшорки, така че отдавна са готови на всичко, защото регистрацията на офшорни компании и обезпечаването на дейността им е основният доход на такива държави. Така че промените в българското законодателство само ще увеличат клиентопотока, иначе нищо няма да се промени.
Струва си да подредите всичко по ред. На първия етап има обикновена регистрация на компания в офшорна юрисдикция, тук няма нищо необичайно. След това новосъздадената компания издава ценни книжа, акции - тук започва забавлението. Тъй като чуждестранният собственик на компанията по различни причини не може да бъдепритежателят на тези акции (поради което отваря офшорна компания), след това 100% от акциите на новата компания се прехвърлят на специален тръст, който ги държи на името на този чуждестранен гражданин. В офшорките такава услуга като доверие е добре развита. Тръстът е специална форма на отношения между юридически лица, чиято основна цел е съхраняването на ценни книжа (акции) на определена офшорка на името на бенефициента, действителният собственик на тази офшорка. Номерът на тази схема е, че името на този собственик, за когото тръстът държи акции, е известно само на тези, които са пряко свързани с тръста, т.е. това е класифицирана информация. Невъзможно е трето лице да разбере името на истинския собственик на офшорката - нито тръстът, нито офшорката предоставят такава информация.
Всяка компания трябва да има директор и офшорката не е изключение в това отношение, с единствената разлика, че директорът там е изключително номинален и това е юридическо лице, което е генерален директор на хиляди други подобни компании.
Възниква въпросът - как реалният собственик е вписан в цялата тази схема и как управлява всичко това? Ежегодно се издава генерално пълномощно на реалния собственик, което му дава право да управлява счетоводството на дружеството и да се разпорежда със средствата му. Интересна подробност: такова пълномощно може да бъде издадено не само на самия собственик, но и на други хора, например негови роднини, членове на семейството и др. По този начин собственикът на офшорна компания абсолютно не е ограничен по отношение на разпореждането със средствата си. Юридически такъв пълномощник не притежава нито дружеството, нито неговите активи - пари, акции, недвижими имоти и др., той се разпорежда с тези активи само чрез пълномощник, поради което не може да бъде обвинен по новзаконодателство.
Откриването на такава компания е много евтино - само $2000, поддръжката - още $1000 на година. И никакви данъци, никакви ограничения върху ползването на собствеността. В случай на проверка е просто невъзможно да се разбере кой всъщност притежава офшорните активи (в нашия случай недвижими имоти), тъй като в регистъра на предприятията офшорните ценни книжа са записани на тръст, номинираният директор е юридическо лице, на което е издадено генерално пълномощно тази година, няма как да се разбере.
Днес приблизително 50% от чуждестранните сделки с недвижими имоти се извършват с помощта на офшорни компании. Факт е, че прехвърлянето на недвижими имоти в чужбина не е трудно и ще струва само стотинки. Собственикът на недвижим имот има право да се разпорежда с него по свое усмотрение, той може да го "препродаде" в офшорка само за 100 долара. И след месец, когато сделката приключи, този имот законно няма да се счита за собственост на това лице. Изнасянето на имоти в чужбина също е лесно и евтино.
За да откриете офшорна компания, не е нужно да сте финансов гуру, не е нужно да имате икономическо или юридическо образование, дори не е нужно да знаете език – в България има огромен брой компании, които предоставят услуги за откриване и обслужване на офшорни компании. По броя на тези фирми може да се съди за популярността на офшорните услуги сред българите, а новото законодателство ще даде силен тласък за по-нататъшното развитие на подобен бизнес.
Проблемът с Кипър Говорейки за офшорни компании, не може да се избегне темата за събитията в Кипър. Повечето българи смятаха Кипър за офшорна зона дори след като тази страна по същество престана да бъде такава. Офшорната зона е специална икономическа зона, в която компаниите не плащат никакви данъци върху каквито и да било доходи - капиталови печалби, дивиденти и др.По-нататък. Ярки примери за такива зони са Британските Вирджински острови, Каймановите острови, Белиз и много други.
В Кипър, както и в други офшорни компании, бяха открити компании, но по съвсем друга причина, отколкото в случая с Белиз или Каймановите острови.
По време на текущите дискусии за промени в законодателството на Кипър се оказа, че една трета от депозитите в местните банки са на български граждани. Но конкретните суми не се съобщават - от 100 влога в Кипър около 30 са на българи, но колко пари има в тези сметки не се знае. Най-вероятно в парично изражение около половината от парите, пласирани в Кипър, са на българи. Най-интересното е, че по-голямата част от тези пари са на големи български компании, като е възможно дори някои държавни корпорации да са вложили средства там.
Каква е тайната на такава популярност на Кипър? На първо място, Кипър има много добра съдебна система. Кипър е бивша британска колония и колонизаторите успяха да отстранят грешките в тази конкретна обществена институция много добре. В България едрият бизнес не иска да съди заради високата корупция. Затова в Кипър бяха открити компании, докато в България имаше само представителство или клон на фирмата, така че предприемачите по-лесно да защитят правата си. Ако бизнесът първоначално е създаден за продажба, тогава наличието на разрешение за пребиваване в Кипър е почти едно от основните изисквания, особено ако се водят преговори със западни инвеститори.
Сегашната ситуация ще провокира мощен паричен поток, както и масово изселване на компании от Кипър. Банковата система на тази държава най-вероятно вече е безвъзвратно подкопана.
Не забравяйте, че Кипър е член на Европейския съюз,и властите в ЕС едва ли биха допуснали съществуването на офшорка от черния списък. Следователно Кипър отдавна е престанал да бъде офшорка в негативния смисъл. Данъците в Кипър са отдавна, от 10% до 15%.
Quo vadis? Къде ще отиде бизнесът? Светът все още е пълен с различни офшорни юрисдикции, някои от които вече споменахме по-рано - Каймановите острови и Британските Вирджински острови, където са регистрирани 80% от офшорните компании, дори инвестиционни фондове понякога са регистрирани на Каймановите острови. Но основният проблем на всички тези офшорни компании е липсата на висококачествена съдебна система, която беше и е в Кипър. Следователно хората ще започнат да търсят други области с по-надеждна съдебна система и възможност за прехвърляне на пари чрез британски компании, например островите, разположени в Ламанша или Ламанша Гърнси и Джърси. Предимството на тези острови е, че компаниите от там могат да прехвърлят пари в английски банки или компании, без да плащат данъци. Например, ако отворите компания на един от тези острови, можете да прехвърлите пари в Европейския съюз без данъци, като отворите компания майка в Обединеното кралство и клонове на един от островите. Парите отиват по сметките на клоновете, а собственикът на компанията може да ги прехвърли по сметката на компанията майка без данъци. Много малко вероятно е британските банки някога да направят грешка като кипърските, за тях това е като самоубийство.
Български недвижими имоти в чужбина В допълнение към всичко по-горе, ето малко статистика за реалния обем на сделките. Според портала Indiksons.ru през 2012 г. българите са закупили имоти в САЩ за около $32 млн. Общо от 2008 г. до 2012 г. българите са похарчили около $150 млн. за покупка на различни имоти в САЩ.Тази цифра включва само сделки, счийто недвижим имот е регистриран на името на физическо лице. Най-големите сделки на българи на американския пазар са извършени с помощта на офшорни компании, така че реалният обем на инвестициите от България в САЩ в сектора на недвижимите имоти надхвърля поне два пъти 150 милиона долара.
Между другото, американският пазар далеч не е най-популярният сред българите, има пазари, в които нашите сънародници инвестират много пари. По-долу са някои от тях:
• В периода 2008-2012 г. българите са закупили имоти в Испания и България за 25 милиарда долара.
• През предкризисната 2007 г. до 70% от сделките с недвижими имоти в Дубай са извършени от наши сънародници.
Като се има предвид, че около половината от сделките се извършват с помощта на офшорни компании, не е трудно да се изчисли колко пари са преминали през тях и колко са успели да „спестят“ от данъчното облагане собствениците на недвижими имоти, закупени с офшорна компания.