От индустриални зони до удобни квартири, правен аспект (Вячеслав Ледовски)
Собственик: обвързан или антисоциален?
Точно това често се превръща в собственик на индустриална зона в ситуация, в която тя се прехвърля в жилищно строителство. Собственикът, разбира се, може активно да протестира срещу промяната във функционалното предназначение на неговия имот. Но ако всички процедури се спазват по предписания начин, неговото мнение всъщност няма да бъде взето под внимание, въпреки всякакви бизнес планове, като се има предвид, че обектът, първоначално предназначен за промишлена употреба, е придобит.
„Индивидуалните собственици на имоти нямат право на вето, в противен случай градът просто ще спре да се развива“ (А. Тихонов)
Ако собственикът е съгласен с промяната в предназначението на земята и в съответствие с установения ред започне жилищно строителство на своя сайт, всичко е наред. Но ако строителството на жилища не е в съответствие с неговите планове, възникват цял куп проблеми.
В действителност обаче това означава, че егоистичното поведение на собственика, противно на обществения интерес, изразен от градските власти, изтръгва от зоната на жилищно строителство не само бившия промишлен обект, но и околната територия. И често това са просто огромни парцели земя.
- По едно време Ростехнадзор определи разстоянието от особено опасни предприятия до жилищния район най-малко 5 км, - обяснява изпълнителният директор на Съюза на строителите.
Освен това, като се има предвид законодателството, собственикът на промишления обект може да продължи подобна ситуация колкото иска, дори не години, а десетилетия.
Ясно е, че подобно поведение, въпреки че е в съответствие със закона, противоречи на интересите на гражданите и перспективите за развитие на Красноярск, отразени в градоустройствените планове. Нанася сериозни щетиикономиката на столицата на региона, тъй като натоварването на строителните мощности намалява, бюджетните приходи се губят, възникват проблеми с наемането на работници в строителната индустрия.
Поради всички тези и много други причини, съгласието на „собственика“ на промишлената зона с обществени нужди и започване на жилищно строителство е най-приемливият вариант. В същото време не е толкова важно дали земята е наета или собственост на собственика на имота, или тези договори са в процес на официализиране. Във всеки случай, съгласно чл. 36 от Кодекса на земята: "изключителното право да приватизират земя или да придобиват право на наем на земя имат ... собствениците на сгради, конструкции, конструкции."
„Когато обновяваме бивши индустриални зони, трябва ясно да разберем, че там има собственици и няма да им се измъкнем“, обобщава изпълнителният директор на Съюза на строителите. – Тези права, интереси и тежести ще трябва да се вземат предвид, иначе развитието на тези територии е просто невъзможно.
Между другото, въпреки важността на проблема, законодателството все още не е уточнило процедурата за прехвърляне на бивши индустриални зони в жилищни райони. Разбира се, в тази посока се правят определени стъпки. По този начин Министерството на икономическото развитие е подготвило изменения в Поземления и Гражданския кодекс, които предлагат принудително отнемане и прехвърляне на общинската земя, която се използва неправилно. Тоест, ако собственикът на промишлената зона, въпреки прехвърлянето й в жилищно строителство, не се заеме своевременно с изграждането на жилища на своя сайт, той ще загуби всичко, както обекта, така и други недвижими имоти, независимо дали земята е наета или приватизирана. В същото време Държавната дума обмисля петкратно увеличение на данъчната ставка за неизползваните територии.
- Все пак повечето от тях (те. - Редакция)само от гледна точка на градоустройственото зониране са индустриални зони, но в действителност там цари бъркотия: от полулегална търговия до складиране на промишлени и строителни отпадъци, - описа ситуацията в столицата на България Андрей Шаронов, заместник-кмет на Москва по икономическата политика.
„Трябва да осигурим масовото въвеждане на нови парцели в строителния оборот“ (Владимир Путин)
В нашия град, в повечето изоставени промишлени обекти, положението едва ли е по-добро. Следователно безусловната и всякаква подкрепа - обществена, административна, медийна - са достойни за тези, които на мястото на разрушени фабрики и фабрики изграждат удобни квартири за жителите на Красноярск.
Още веднъж отбелязваме, че тази работа е свързана с редица сложни проблеми, включително правни. Строителството като цяло и по-специално жилищното строителство се счита за специална област на внимание както за обществото, така и за държавата. Следователно точното спазване на всички установени процедури е задължително. „Правилата са написани с кръв“, казват военните. Това твърдение се отнася в пълна степен за нашата индустрия. В същото време, както отбелязват експерти от Съюза на строителите на Красноярския край, във всеки конкретен случай и във връзка с всеки обект, за да се направи становище относно законността на строителството, е необходимо да се разгледа и анализира целия пакет документи.
Като пример за точно и подробно спазване на всички норми, правила и формалности, нека вземем компанията FBK, която вече беше спомената в статията „От индустриални зони до удобни квартири“, която притежава промишления обект на месопреработвателно предприятие на Бугач, което не работи от десет години. И ще минем през всички процедури, както казват британците „Step by Step“, тоест стъпка по стъпка.
Въпреки това, такава супер печеливша опция за себе си, докато пряко нарушава бюджета на града, разработчикътне използван. Това ще позволи на Красноярск не само да получи наем за десет години, но и впоследствие да получи пълната си цена за този обект.
След това имаше половин дузина разрешения от кметството за строителство на жилищни сгради в микрорайона Мариински. Три от тях са подписани от временно изпълняващия длъжността заместник-кмет на града - началникът на отдела по градоустройство М.А. Бикони, две - подписано от заместник-началника на града - началника на отдела за градоустройство А.Г. Лапицки.
„Този начин на развитие се основава на неприкосновеността на частната собственост и приоритета на собственика на обекти на недвижими имоти за придобиване на земя под тях“, оценява варианта, използван от FBK за прехвърляне на индустриалната зона към жилищно строителство, поземлен адвокат Роман Кузнецов. - Не само, че не е забранено от закона, а напротив, пряко е предвидено в него.
„Един от принципите, на които се основава поземленото законодателство, е единството на съдбата на поземлените парцели и обектите, неразривно свързани с тях“, съгласен е с колегата си Андрей Зуев, директор на LLC „UK PROF Krasnoyarsk“. Поради това всички сгради и съоръжения, които са здраво свързани с парцели, следват съдбата на парцелите, а собственикът на недвижими имоти, с редки изключения, има изключителни права да използва парцела, необходим за експлоатацията на недвижими имоти, и да придобие парцела в собственост.
Разбира се, има ситуации, когато собствеността върху индустриалния обект се „извлича” по съмнителни или напълно незаконни средства. Ще говорим за такива примери в някоя от следващите публикации. Дори по-често такива територии просто не се използват и от година на година все повече и повече стават неизползваеми. Това се улеснява от липсата на механизми за тегленепарцели или поне санкции за тяхното неефективно или нецелесъобразно използване.
„Днес практически няма механизъм за изземване на парцели, прилагане на санкции за неефективното им използване“ (префект на Североизточния окръг на Москва И. Рабер)
Очевидно е, че такава сложна комплексна задача като изтеглянето на промишлени предприятия от границите на града и обновяването на освободените територии не може да бъде ефективно решена без подкрепата на властите, преди всичко местните. С тяхното сериозно участие този процес е много по-активен. За щастие, това е позицията, заета от кметството на нашия град, което подкрепя програмите за развитие на териториите и помага за бързото и ефективно преодоляване на бюрократичните бариери, което позволява на добросъвестните предприемачи да решават жилищните проблеми на жителите на Красноярск, да подобряват архитектурния и ландшафтен облик и екологичната ситуация на Красноярск, да осигуряват заетост на населението, бюджетни приходи.
Много обаче зависи от федералните власти. На първо място, това са промени в законодателството, и не само „наказващи“, но и стимулиращи. Формиране на специални държавни програми, насочени към обновяване на индустриалните зони. Мащабно кредитиране в тази област при преференциални лихвени проценти, включително използването на такава значима организация като Федералния фонд за жилищно развитие. Много ми се иска да вярвам, че скоро ще видим всичко това.
Фондация RHD може да поеме проекти за преместване на промишлени предприятия и промишлени зони извън градовете в нови промишлени обекти: по този начин населените места ще получат допълнително пространство за развитие и много транспортни и екологични проблеми ще бъдат решени много по-ефективно. Разбира се, в този случай трябва да помислите предварително за осигуряване на хораработни места. Но често става дума за обекти, които отдавна са умрели в производствен смисъл, не се използват, там вече няма реално производство. Седят на мрежи, седят на земята. Ето защо, на първо място, е необходимо да се обърне внимание, разбира се, на такива обекти.
Правен коментар: поземлен адвокат Роман Кузнецов:
- Редът за предоставяне на поземлени имоти за строителство на търг, предвиден в чл. 30, 30.1, 30.2 от Кодекса на земята на Руската федерация, се прилага за поземлени парцели, които не са обременени с права на трети страни - собственици на недвижими имоти, разположени на тези парцели. По отношение на парцелите, предоставени за експлоатация на недвижими имоти, тази процедура не се прилага.
По този начин собственикът на обекти на недвижими имоти има изключителното право да получи собственост или наем на парцела, необходим за тяхната експлоатация. В случай на промяна на вида на разрешеното използване на поземления имот, собственикът има право да извършва жилищно строителство върху поземления имот. Това е най-подходящият механизъм за пренасочване на изоставени промишлени обекти, тъй като, както беше отбелязано по-горе, предприятието има собственик, заеманата от него земя не може да се продава за целите на развитието отделно от недвижимите имоти. Изходът е придобиване на цялото предприятие, промяна на вида на разрешеното ползване на земята и изграждане на нови съоръжения, включително жилищни сгради.