Отразяване в баланса на земята, за която не се издава държавен сертификат
Документ: Отражение в баланса на земята, за която не се издава държавен сертификат
Отразяване в баланса на земята, за която не е издадено държавно удостоверение
ВЪПРОС: Договорът за покупко-продажба на обекта е сключен (нотариално заверен) през есента на 2007г.
ОТГОВОР: Смятаме, че фактът на прехвърляне на обекта от продавача на купувача ще бъде от ключово значение в случая. Обикновено такъв трансфер зависи от плащането на договорена сума.
Ако цялата дължима сума за парцела е изплатена на продавача преди края на 2007 г., тогава може да се приеме, че парцелът е бил прехвърлен от продавача на купувача още през 2007 г. Би било чудесно да формализираме факта на такова „прехвърляне“ с някакъв първичен документ (например акт за приемане и предаване на обект). След това съответната операция получава документално доказателство, което осигурява допълнителна надеждност на финансовите данни.
Що се отнася до самото счетоводство, едно обръщение към международни източници ще ни даде следните резултати.
Съгласно параграф 57 от Концептуалната рамка на МСФО, „собствеността не е съществена при определянето на съществуването на актив“.
По отношение на финансовите отчети, като цяло един актив може да бъде признат в баланса, ако:
- от използването му се очакват бъдещи икономически ползи;
- оценката на актива може да бъде надеждно определена;
- активът се контролира от предприятието в резултат на минали събития (2).
Тези критерии са приложими както за националното, така и за международното счетоводство.
- очаква се получаването на икономически ползи, ако обектът се планира да се използва за реализиране на икономическите цели на купувача (3);
- оценката на обекта се потвърждава от цената, фиксирана в договора.
Що се отнася до третия знак - контрол, туктрябва да отбележим това.
Параграф 7 от МСС 16 Имоти, машини и съоръжения не налага изисквания за контрол за признаването на дълготрайни активи на определени обекти:
„Стойността на даден имот, машина и оборудване трябва да се признае като актив тогава и само ако:
а) е вероятно бъдещите икономически ползи, свързани със съоръжението, да потекат към предприятието;
б) стойността на обекта може да бъде надеждно оценена”.
Националният стандарт също забравя за „контрол“ при идентифициране на обект на дълготрайни активи (виж клауза 6 P (S) BU 7 „Дълготрайни активи“).
Така че, формално погледнато, за да се признае обект в баланса като обект на дълготрайни активи, не е необходимо да се демонстрира контрол върху него. Но честно казано, отбелязваме, че според нас общото условие за контрол върху актив трябва да бъде изпълнено и за дълготрайните активи.
„Предприятието контролира актив, ако има властта да получава бъдещи икономически ползи от основния ресурс и ако може да ограничи достъпа на други лица до тези ползи.“
Тази разпоредба може да се тълкува по два начина.
Вариант едно. Оптимистичен.
Ако всъщност купувачът в края на 2007 г. е имал правно основание да очаква бъдещи икономически ползи от сайта и е могъл да предотврати неразрешено използване на сайта от други лица, то той действително е контролирал този сайт.
Да предположим, че след прехвърлянето на сайта на купувача (но преди изпълнението на държавния акт), продавачът, без съгласието на купувача, внезапно започна неоторизирано развитие на сайта.
Ще може ли купувачът да блокира подобен произвол, като има договор за продажба в ръцете си?
Ако адвокатът на купувача счита наличието на договор за силна защитаинтересите на купувача в съда, тогава главният счетоводител може да прецени, че неговата фирма контролира обекта.
Разбира се, само държавният сертификат за собственост позволява на купувача да стане абсолютно пълен собственик. Член 125, част трета от Кодекса на земята гласи следното:
„Забранено е да започнете да използвате поземлен имот, преди да установите неговите граници в натура (на терена), да получите документ, удостоверяващ правото върху него, и държавната регистрация е забранена.“
Нека обърнем внимание на факта, че всъщност в тази норма става дума за правомощие за ползване, без което наистина е невъзможно придобиването на статут на пълноправен собственик. Но за признаването на баланса изглежда, че може да се мине и без такова правомощие. Достатъчно е да притежавате ресурса: „Правото на собственост предоставя на собственика редица възможности. На първо място, възможността да притежава, ползва и да се разпорежда с имуществото си по свое усмотрение. Правото на собственост се разбира като законна (правно осигурена) възможност да притежаваш това имущество, да го държиш в собственото си домакинство (да се води в баланса и т.н.)” (4).
С други думи, държавният акт символизира придобиването и на трите правомощия на собственост, докато договорът за покупко-продажба показва собственост върху земята, което е достатъчно условие за балансово признаване. Тоест, за да дебитира сметка 10, купувачът не трябва да чака държавната регистрация на правата на собственост върху земята.
(Тъй като основата за аналогията е взета от Стандарта за нематериални активи, отбелязваме, че по отношение на нематериалните активи, за да се демонстрира контрол, наистина често се прибягва до разглеждане на съществуването на определени държавни гаранции под формата на регистрационни документи, патенти,доказателства и др. Но за материални активи такива документални доказателства според нас не са толкова подходящи. Наистина, наличието на държавни гаранции за много нематериални активи често е основно условие за контрол, тъй като те могат да бъдат неразрешено копирани и/или използвани без знанието на законния собственик (5). Материалните активи не са изложени на такива рискове и демонстрирането на контрол върху тях може да не изисква специални форми на държавна защита.)
Вариант две. Песимистичен.
Ако ръководството на купуващото дружество е склонно към предпазливи тълкувания, то може консервативно да тълкува дефиницията от параграф 13 на IAS 38, както следва: докато няма държавен акт, купувачът няма право да използва обекта, което означава, че вероятността за получаване на икономически ползи от него е преувеличена.
Следователно, само ако има държавно удостоверение, купувачът ще може да отрази дебита на сметка 10.
Според нас и двата варианта имат право на съществуване.
Всичко зависи от мирогледа на главния счетоводител и от кой крак е станал директорът сутрин.
1) Под „притежание“ тук разбираме една от трите правомощия на правото на собственост (притежание, ползване, разпореждане).
2) Вижте определението за актив в чл. 1 от Закона „За счетоводството и финансовата отчетност в Украйна“ и клауза 10 P(S)BU 1 „Общи изисквания за финансова отчетност“.
3) Ако приемем, че купувачът няма да използва земята в дейности, които по някакъв начин са свързани с генериране на доход, тогава, разбира се, не можем да говорим за признаване на актив. Например, ако ръководството на предприятие възнамерява да дари закупената земя на сиропиталище за изграждането на спортна площадка там, всички средства, изразходвани за придобиването на земята, трябва незабавно да бъдат отписани като разходи.
4)Гражданско право. Учебник.- М: БЕК - 1994.- С. 202.
5) Това се отнася например за компютърни програми, филми, музика, книги, сценарии и др.