партерно предложение
Изкуството да доставяш удоволствие
В съответствие с разработената концепция до 2010 г. в Москва се планира да се изградят най-малко 6 милиона квадратни метра за малкия бизнес. м (през 2005 г. - около 2,5 млн. кв. м) пространство. От тях на първите етажи на жилищните сгради се предвижда да се отдават под наем 150 000-200 000 квадратни метра годишно. м. Малките предприятия, от своя страна, трябва да "работят" - да осигурят допълнителна заетост на жителите на града. В съответствие с градската целева програма, броят на заетите в малкия бизнес през 2002-2010 г. ще се увеличи от 1,75 милиона на 2,2 милиона души.
Нововъведението е подходящо и за разработчиците. Първите етажи на жилищните сгради бяха в ограничено търсене сред купувачите, така че при продажбата им предприемачът получи около 10-15% по-малко, отколкото за други апартаменти. Нежилищните помещения на първите етажи на жилищните сгради, напротив, се продават добре. В резултат на това разработчиците, които строят жилища, развиха вкус към търговските имоти и започнаха да дават не един, а няколко първи етажа за нежилищни цели. Например в къща, построена от Отдела за инвестиционни програми за изграждане на града (DIPS) в 3-та улица Крутицки, първите две и помещения във фасадата на къщата на 3-тия етаж са запазени за нежилищни цели.
Площите на първите нежилищни етажи в къщи, построени по градски ред или прехвърлени от частни предприемачи като дял от града, попадат под юрисдикцията на Московския комитет по собствеността. В зависимост от нуждите от определени инфраструктурни съоръжения, помещенията се отдават по предназначение. Специализираното държавно унитарно предприятие за продажба на московска собственост (SGUP) провежда търгове за правото на отдаване под наем на нежилищни помещения, в които могат да участват юридически и физически лица, занимаващи се с малък бизнес.
Марина Губанова, началник отдел „Управление на нежилищни сгради“.недвижими имоти на MIAN-Development, отбеляза, че ако предприемачът има възможност самостоятелно да избере предназначението на помещенията, тогава той избира безплатна среща. Според Наталия Жаренова, ръководител на отдела за търговски имоти в Българска къща за недвижими имоти, в този случай предприемачът се ръководи от съображения за икономическа целесъобразност. Например, по-практично е да се поставят офиси в тихи странични улици, а магазини, салони за красота и други заведения с голям трафик на многолюдни места.
Основното е състоянието на къщата
В съответствие с действащия закон е забранено разполагането на специализирани магазини за продажба на химически продукти на приземните етажи на жилищни сгради, което може да доведе до замърсяване на територията и въздуха на жилищните сгради. Както и магазини за продажба на килими, авточасти, гуми и автомобилни масла, магазини, работещи след 23.00 часа, потребителски услуги, които използват запалими вещества, с изключение на фризьорски салони и часовникарски сервизи, бани и сауни, казина, дискотеки, танцови клубове и студия, театри, обществени тоалетни и погребални бюра. Други обекти имат пълното право да се установят в жилищен район. Според Евгений Якубовски единственото ограничение за тях в този случай ще бъдат координиращите и надзорните органи - SES, пожарникари, архитектура и др.
Михаил Гетс, ръководител на отдела за търговски имоти в Blackwood, отбеляза, че законодателството не предвижда задължение на предприемача да информира бъдещите купувачи какво ще има на нежилищния етаж. Но когато продавате луксозни недвижими имоти, купувачът винаги се интересува от инфраструктурата на 1-вия етаж, тъй като статутът на къщата до голяма степен зависи от това. „В полза на собственикада му предоставят пълна информация“, подчертава той.
Александър Зимински, директор на отдела за елитни недвижими имоти в Penny Lane Realty, отбеляза, че истинска клубна къща, чийто брой апартаменти не надвишава 25, няма да се счита за елитна, ако на 1-вия етаж е разположен нощен клуб, магазин или друга обществена, претъпкана институция. Сега голям брой компании навлизат на пазара, които искат да наемат нежилищни помещения, а разработчикът организира някакъв вид контрол на лицето за потенциален наемател, така че да няма спорове с наемателите.
Наложена инфраструктура
Инфраструктурните съоръжения, разположени точно в домовете им, не винаги харесват жителите на високи сгради. Повечето от анкетираните московчани биха предпочели да имат в домовете си козметичен или фризьорски салон, банков клон, аптека, детска стая, малка пекарна с кафене, където сутрин можете да пиете ароматно кафе с горещ кроасан. В същото време не бяха добре дошли хранителни магазини, магазини за битова химия, кафенета за бързо хранене, които привличат голям поток от посетители, клубове с игрални автомати в жилищни сгради.
Що се отнася до офис площите, мненията на анкетираните граждани са разделени. Московчани не възразяват срещу помещения, заети от адвокатски кантори, туристически или консултантски фирми, но въпреки това много от тях отбелязаха, че комбинирането на жилищна зона и бизнес зона не е най-доброто решение. „Отношението на купувачите на апартаменти към местоположението на офисите на първите етажи до голяма степен се определя от профила на наемателя“, казва Михаил Гец.
„Потенциалните купувачи на скъпи недвижими имоти не искат посетителите на офиси или търговски обекти по някакъв начин да се пресичат с жителите“, казва Алена Бригаднова. - Акоконцепцията за жилищен комплекс ви позволява да "разведете потоците", тогава това по никакъв начин не засяга продажбите на обекта. Проектът може да стане изключително неуспешен, ако разработчикът, фокусирайки се върху офиси в жилищни сгради, по този начин намали площта на входните групи или направи фоайето като задна врата. Това значително намалява привлекателността на обекта за потенциален купувач.”
„Офисът може да се намира на 1-вия нежилищен етаж на елитна къща, ако това е офисът на разработчика на тази къща, тогава това повишава статута на жилищата, има положителен ефект върху продажбите, увеличава търсенето и съответно влияе върху увеличението на цените, тъй като това е вид гаранция за качеството на строителството“, отбелязва Александър Зимински.
Ако наемателите възразят?
Отношенията между жителите и собствениците или наемателите на заведения, разположени на първите етажи, се регулират от Конституцията, Гражданския и Наказателния кодекс, както и правилата за санитарна и противопожарна безопасност. Ако недоволството на наемателите има обективни причини, например стоките са разтоварени в неподходящо време и има превишаване на допустимото ниво на шум и т.н., тогава наемателите могат да постигнат възстановяване на правата си.
Ако недоволството е субективно, на ниво „не ни харесва, че много хора идват при вас“, но правата на наемателите не са нарушени по никакъв начин, тогава законът е на страната на наемателя. Въпреки това, в последния случай наемателите са в състояние да доставят много проблеми на собственика на помещенията. Според експерта е имало случай, когато ръководството на казино, разположено в жилищна сграда, е угаждало наемателите, давало им е обезщетение и дори е трябвало да изкупи някои апартаменти. В къщата на ул. Короленко, като компенсация за денонощната работа на фитнес клуба, наемателят изплаща повече от половината от плащанията запод наем.
В същото време, както отбеляза Сергей Лушкин, в практиката на експлоатация на жилищни сгради конфликтът възниква доста често и далеч не винаги е възможно да се разреши по приятелски начин. „В този случай ние, като строителна компания, сме подпомогнати от факта, че „Квартал“ е член на асоциацията на собствениците на жилища (HOA) във всички свои построени къщи и се опитва да намери компромис с жителите и да вземе предвид техните интереси, в случай че стане необходимо да се промени предназначението на нежилищни помещения“, казва той.
Според Евгений Якубовски негативното отношение на жителите към инфраструктурните съоръжения най-често се дължи на лошото управление на тези съоръжения.
В случаите, когато в къщата работи професионална управляваща компания, която следи санитарното състояние на нежилищните помещения, подрежда нещата в двора, конфликтните ситуации могат да бъдат избегнати.
Ябълката на раздора
Ябълката на раздора в жилищните сгради с офис площи са паркоместата. Към днешна дата не всички нови сгради имат подземен паркинг, който може да побере всички превозни средства на жителите на къщата. Освен това цените на паркоместата са толкова високи, че много собственици на автомобили нямат друг избор, освен да оставят колите си в двора, а ако няма достатъчно място, на платното. И тук се сблъскват интересите на собствениците на жилищни помещения и собствениците или наемателите на търговски обекти.
„Трябва да се осигури паркинг за наематели или посетители на нежилищни помещения - в интерес на самия предприемач, защото в бъдеще те със сигурност ще повдигнат въпроса къде могат да паркират“, подчертава Наталия Жаренова.
Положително решение на проблема се предлага по-често от предприемачи, които строят луксозни къщи инови сгради от бизнес класа, както и в къщи от икономична класа, където са създадени HOA. Както казаха в компанията „Bulgarian Real Estate House“, ако в къщата е създаден HOA, тогава той има право на парцел в съседство с къщата и може да оборудва там паркинг с бариера. В други къщи жителите на къщата нямат такова право.
Степента, в която конфликтът може да бъде разрешен, зависи от това дали разработчикът се е погрижил навреме за интересите на двете страни. В къщите Квартал паркирането за наемателите е предвидено само пред къщата, в подземния паркинг за тях няма паркоместа.
Печеливша икономика
Но не всички предприемачи бързат да продават нежилищни помещения. Според Сергей Лушкин търсенето на нежилищни помещения е наистина голямо в района на Проспект Вернадски: ако даден обект бъде обявен за продажба, той ще бъде продаден моментално.