Членовете на сдружението на собствениците не носят отговорност за задълженията на сдружението. Партньорството не носи отговорност за задълженията на своите членове. От една страна, задълженията на членовете на сдружението съществуват независимо от задълженията на съответното сдружение на собствениците на жилища и членственото правоотношение не поражда отношение на тези задължения. От друга страна, солидарната отговорност на дружеството за задълженията на неговите членове не само не е предвидена в закона, но всъщност е изключена от императивната разпоредба на част 6 на чл. 135 ZhK RF. По силата на това обстоятелство то не може да бъде установено чрез споразумение между партньорството и неговите членове или записано в устава на такова партньорство. Същевременно общото правило на чл. 322 от Гражданския кодекс на България, че солидарно задължение може да бъде предвидено по-специално чрез споразумение, според нас не трябва да се прилага, тъй като тук се прилага специална норма на жилищното законодателство.
По-специално, съгласно параграф 3 на чл. 56 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в случай на несъстоятелност (фалит) на партньорствотона собствениците на жилища като юридическо лице се призовава от член на партньорството, който има право да дава инструкции, задължителни за това юридическо лице, или от член на партньорството, който има възможност да определя действията на такова партньорство, на такива лица, в случай на недостатъчно имущество на това партньорство като юридическо лице, може да бъде възложена субсидиарна отговорност за неговите задължения. Освен това, като се има предвид параграф 3 от чл. 53 от Гражданския кодекс на България, председателят на управителния съвет на дружеството, който по силата на съответните разпоредби на КТ България има право да действа от името на дружеството като юридическо лице, е длъжен да действа в интерес на юридическото лице, което представлява добросъвестно и разумно и е длъжен по искане на членовете на дружеството, освен ако в закон или договор е предвидено друго, да компенсира причинените от него загуби на това дружество.
2. Правоспособност на сдружение на собствениците на жилища
Асоциацията на собствениците на жилища е организация с нестопанска цел, основана на членството на собствениците на помещения в жилищна сграда. Членове на асоциацията на собствениците на помещения в жилищна сграда могат да бъдат граждани и юридически лица, България, субекти на федерацията и общини. Сдружение на собствениците на жилища се създава с цел съвместно управление на комплекс от недвижими имоти в жилищна сграда, осигуряване на експлоатацията на този комплекс, притежание, използване и, в рамките на установените от закона граници, разпореждане с обща собственост в жилищна сграда. Като общо правило сдружението на собствениците на жилища като юридическо лице може да има граждански права, съответстващи на целите на дейността, предвидени в неговия устав, и да носи задължения, свързани с тази дейност.
Защото асоциацията на собствениците на жилищаорганизация с нестопанска цел, нейната правоспособност като юридическо лице винаги е специална. Специалната правоспособност предполага притежаването само на онези права и изпълнението само на онези задължения, които съответстват на целите на дружеството като юридическо лице, създадено от КТ България. При спазване на чл. 173 от Гражданския кодекс на България сделка, извършена от сдружение на собственици като юридическо лице, което надхвърля специалната правоспособност, установена от Жилищния кодекс на България, може да бъде обявена от съда за недействителна по иск както на самото сдружение, така и на всеки от неговите членове.
Части 1 и 2 на член 137 от КТ България съдържат затворен списък на правата, по които сдружението на собствениците има право да извършва своята дейност. Този списък от действия на партньорство, разрешени от Жилищния кодекс на България, означава, че партньорството не може да извършва други действия, които не са предвидени в Жилищния кодекс и не съответстват на целите и задачите на създаденото партньорство.
- сключва в съответствие със закона споразумение за управление на жилищна сграда, както и споразумения за поддръжка и ремонт на обща собственост в жилищна сграда, споразумения за предоставяне на обществени услуги и други споразумения в интерес на членовете на партньорството;
- установете, въз основа на приетата оценка на приходите и разходите за годината на партньорството, размерите на плащанията и вноските за всеки собственик на помещения в жилищна сграда в съответствие с неговия дял в общата собственост на обща собственост в жилищна сграда;
- извършване на работа за собствениците на помещения в жилищна сграда и предоставяне на услуги за тях;
- ползва предоставените от банките кредити по реда и при условията, предвидени в закона;
- трансферсъгласно договора, материални и парични ресурси, извършващи работа за партньорството и предоставящи услуги на партньорството;
- продажба и прехвърляне за временно ползване, замяна на имущество, принадлежащо на партньорството;
Част 2 от член 137 от КТ България съдържа отделен списък на партньорски права, като допълнително свързва възможността за тяхното изпълнение с необходимостта от зачитане на правата и законните интереси на всички собственици на помещения в жилищна сграда.
- предоставяне за ползване или ограничено ползване на част от общата вещ в жилищна сграда;
- в съответствие с изискванията на законодателството по предписания начин, надграждане, преустройство на част от общата собственост в жилищна сграда;
- получаване за ползване или придобиване в обща споделена собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда парцели за жилищно строителство, изграждане на битови и други сгради и тяхната по-нататъшна експлоатация;
- извършва, в съответствие с изискванията на закона, от името и за сметка на собствениците на помещения в жилищна сграда, развитието на разпределени парцели в съседство с такава къща;
- сключва сделки и извършва други действия, които отговарят на целите и задачите на партньорството.
В тази връзка експертите основателно отбелязват, че съгласно чл. 247 от Гражданския кодекс на България, разпореждането с имущество в обща споделена собственост се извършва по споразумение на страните. Партньорството на собствениците на жилища има право да предоставя за ползване (това действие е един от видовете разпореждане) обща собственост в жилищна сграда само със съгласието на всички собственици на помещенията, които не са членове на партньорството. Съгласието на тези собственици трябва да бъде писмено. Един и същпроцедурата се разпростира и върху правото на създаване, преустройство на част от общата собственост в жилищна сграда.
Разпоредбата на чл. 247 от Гражданския кодекс на България има голяма правна сила. Следователно процедурата за прилагане на част 2 на чл. 137 от Жилищния кодекс не трябва да нарушава нормата на Гражданския кодекс като закон, уреждащ имуществените отношения. Нормите на Жилищния кодекс, уреждащи имуществените отношения, регулирани от Гражданския кодекс на Руската федерация, в съответствие с чл. 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация, не трябва да противоречи на нормите на Гражданския кодекс, а в случай на такова противоречие се прилагат нормите на Гражданския кодекс. Само с писменото съгласие на всички собственици на жилищни помещения (които не са членове на партньорството), партньорството на собствениците на жилища има право да се разпорежда с обща собственост в жилищна сграда, както е предвидено в клаузи 1, 2, част 2 на чл. 137 от Жилищния кодекс.
|