Предварителен договор за продажба как и кого ще защити

Експертът обясни на Sobesednik.ru как са се променили правилата за сключване на предварителен договор за продажба на жилище.

— Първо, нека просто обясним за какво говорим: какво е предварителен договор и какво всъщност се договарят страните в този случай?

- По правило директното сключване на договор за продажба на недвижим имот се предшества от сключването от страните по бъдеща сделка на предварителен договор, в който те уговарят реда и условията за предстоящата покупко-продажба.

В гражданското право споразумение, по силата на което страните се задължават да сключат някакъв вид споразумение в бъдеще (включително прехвърляне на имущество в собственост на другата страна срещу заплащане), се нарича предварителен договор.

Отношенията на страните по предварителен договор са уредени в чл. 429 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В съответствие с него предварителният договор се сключва по общото правило във формата, установена за основния договор. Следователно предварителният договор за продажба на недвижим имот (както и основният) трябва да бъде сключен чрез изготвяне на един документ, подписан от страните (член 550, клауза 2 на член 434 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

—Има ли условия за бъдеща сделка, които трябва да бъдат включени в предварителния договор?

— Да, такъв договор трябва да съдържа предмета и другите условия на основния договор, както и срока на неговото сключване. Ако такъв срок не е посочен в предварителния договор, основният договор подлежи на сключване в рамките на една година от датата на сключване на предварителния договор.

Александър Перепелкин / архив

— И все пак, защо се нуждаем от предварителен договор?

- Това е гаранция. Ангажиран да продава вв рамките на предварителния договор продавачът на недвижими имоти вече няма да може едностранно да се откаже от сделката или да промени нейните условия. Например чрез увеличаване на цената на недвижимия имот в навечерието на сделката. Факт е, че в съответствие с параграф 5 от чл. 429 от Гражданския кодекс на България, ако една от страните по такова споразумение избягва сключването на основното споразумение, другата страна има право да поиска по съдебен ред принудата на несправедливата страна да сключи основното споразумение (клауза 4 от член 445 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и / или възстановяване на щети.

- Тоест, като има в ръка предварителен договор, където са предписани цената, условията на сделката и подобни условия, купувачът може да се обърне към съда и да поиска продавачът да бъде принудително задължен да сключи основния договор за продажба на същата цена и при същите условия, които са били договорени с него в предварителния договор?

- да И за да не продаде – докато тече съдебният спор – продавачът обещания на този купувач имот на друг, ищецът може да поиска от съда запориране на спорния имот. На практика в такива случаи изпълнението на такова искане не създава никакви затруднения.

Между другото, знаейки за тези характеристики на предварителния договор или по-скоро за последиците от неговото нарушаване, безскрупулните продавачи на практика се опитват да избегнат сключването му с купувача, като му предлагат разпръснати предварителни споразумения, споразумения за намерения и други подобни.

— Има ли специална форма при изготвянето на такова споразумение?

— И все пак, доколкото знам, съдилищата не винаги са признавали такива документи за предварителни споразумения.

- Факт е, че доскоро наистина беше възможно да се заобиколят тези правила. Достатъчно беше продавачът да декларира в съда вграденото изискване за признаване на предвар.договорът е непълен поради това, че не съдържа всички съществени клаузи на основния договор, които страните са длъжни да съгласуват по предвидения в закона ред.

Напомням, че съществените условия на договора за продажба на недвижим имот, които страните са длъжни да уговорят в надлежната форма при сключването му, са:

предметът на договора, както и данни, които по определен начин ви позволяват да идентифицирате продавания имот (член 554 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
цената на недвижимия имот (член 555 от Гражданския кодекс на Руската федерация), а за жилищни помещения, в допълнение, списък на лицата, които запазват правото да използват недвижими имоти след продажбата (член 558 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
всякакви други условия, при които трябва да се постигне споразумение по искане на една от страните (член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

И сега, ако възникне спор между страните при сключването на основния договор относно неуговорени предварително съществени условия, той подлежи на решаване от съда, който определя тези условия със свое решение, като по този начин недобросъвестната страна не може да обяви, че предварителният договор се счита за несключен.

— Има ли други „подводни камъни“, за които купувачът трябва да знае, за да не изпадне в незавидна ситуация?

Ето защо, преди сделката, не забравяйте да отделите време и да изпратите на другата страна по предварителния договор телеграма или ценно писмо, потвърждаващо вашите намерения за покупка (или продажба) на недвижим имот и изискването за сключване на основния договор. В противен случай ще бъде възможно не само да се принуди продавачът или купувачът на недвижим имот да сключи сделка по съдебен ред след изтичане на предварителния договор, но и да се възстановят вреди за неговото неизпълнение, както и неустойката, предвидена в предварителния договор.

Освен това законодателят ограничи 6месеца, както и давностния срок, през който увредената страна по предварителния договор има право да предяви иск срещу другата страна за принудително сключване на основния договор. Преди това подобни искове бяха предмет на общ давностен срок от 3 години.