Предварителният дълг е добре
- Няма да взимам ипотека! - Моят познат с шапка с пяна на устата ми доказва, че да си окачите ипотечна яка е върхът на безразсъдството. - Вие сами броите: за времето на заема ще дам три от цената на апартамента на банката. Трябва ми, за да печелят тези банкери от мен?! Докато лихвите по ипотечните кредити не станат 2-3%, както е в развитите страни, няма да се занимавам с тази история!
По някаква причина моят приятел не предлага алтернативен вариант, къде да намеря пари за решаване на жилищния въпрос. Въпреки това, ако подходите разумно към въпроса за ипотеката, тогава заемът няма да бъде тежест, а помощник. Банкерите, разбира се, ще получат своя марж, но кредитополучателят също ще напусне играта в черно. Особено ако има възможност да изплати заема предсрочно.
МАНТАЛИТЕТ ИЛИ ГОЛО ИЗЧИСЛЕНИЕ
Живейте по ваше удоволствие или изплатете ипотеката предсрочно - зависи от вас.
Много кредитополучатели, когато вземат ипотечен заем, веднага се настройват на факта, че ще го дадат предсрочно. Някои хора могат да обяснят това от психологическа гледна точка. Като, ние, българите, не обичаме да живеем на кредит. Страхуваме се да останем задлъжнели дълго време и затова се опитваме да се измъкнем от него възможно най-бързо. Има и друг подход - при такива решения за мнозина преобладава простото рационално изчисление. В крайна сметка, колкото по-бързо давате пари на банката, толкова по-ниска е общата вноска по кредита. Това означава, че не може да става въпрос за двойна или дори тройна цена на апартамент.
Каквото и да се каже, ако в скривалището няма допълнителни няколко милиона рубли, тогава е невъзможно да си купите апартамент без да използвате заем. Дори в регионите вече не можете да вземете прилична жилищна площ за по-малко от шестцифрена сума. Така че, има само един изход - да спестите или да вземете заем. Лихвите по ипотечните кредити сега са на доста ниско ниво. Според Ипотечната агенцияжилищно кредитиране, заемите за решаване на жилищния въпрос се дават при 12,2% годишно. Например, ако купите апартамент на кредит за 2,5 милиона рубли (и направите първоначална вноска от 500 хиляди - 20%), се оказва, че след 15 години жилището ще струва почти 5 милиона рубли. Така че моят приятел е прав за нещо. По време на периода на кредита банката ще трябва да плати два пъти цената на апартамента.
Не всичко обаче е толкова тъжно. Ако платите предварително, можете да спестите много. Освен това предсрочното погасяване през първите години от плащанията по кредита е най-ефективно. Например всяка рубла, платена над необходимата сума през първата година на погасяване, води до спестяване на 4 рубли през следващите (вижте „Пример за изчисление“). Всичко е разбираемо: през първата година само 10 - 15% от месечните ви плащания отиват за намаляване на основната част от дълга. Всичко останало са лихви върху ползването на банкови пари. А частичното предсрочно погасяване е полезно, защото всички допълнителни пари отиват изключително за намаляване на основната част от дълга.
НАМАЛЯВАНЕ НА ПЛАЩАНЕТО.
Нека бъдем честни, за кредитната институция е изгодно клиентът да плаща според платежния график. Точно навреме, но без бързане. Това улеснява планирането на печалба от кредитния портфейл. И ако клиентът е дал парите преди време, тогава трябва отново да ги търсите за употреба на пазара. И не фактът, че в този момент лихвите по ипотечните кредити ще бъдат толкова високи. По-скоро, напротив, в България има плавно намаляване на лихвите по всички видове кредити, което естествено е свързано с намаляване на инфлацията.
Когато дойдете в банката с допълнителни банкноти, мениджърът по правило уточнява как искате да промените условията на кредита си, след като качите тези пари в сметката. Изборът обикновено се състои от две алтернативи. Можете или да намалите месечните сиплащане или намаляване на срока на кредита. Нека да разгледаме и двата варианта.
Първо. На вид на тактическа победа. Веднага усещате ефекта от предсрочното погасяване. Месечната вноска е намалена. Семейството има повече пари. Могат да се използват или за забавление, или за големи покупки, или за инвестиции. Намаляването на размера на месечните плащания намалява тежестта върху семейния бюджет и също така дава възможност за получаване на нов заем.
Поддръжниците на подобно поведение сред кредитополучателите дават друг аргумент. Парите са склонни да се обезценяват с времето (това е особено вярно за България), така че 10 хиляди рубли сега и след няколко години са напълно различни суми. С други думи, днес с тези пари можете да си купите определен брой хлябове, а след години - определен брой, умножени по коефициент 0,8, тоест с 20% по-малко.
И накрая, с намаляване на плащането се увеличава стабилността на финансовото състояние на семейството. Все още никой не е успял да предскаже бъдещето си с точност до стотинка. Следователно не е известно какво ще има кредитополучателят с работа и заплата след няколко години. Ако намалите плащането, ще стане по-малко трудно за семейството. Дори ако доходите спаднат или в семейството се появи малко дете (и разходите се повишат), това събитие няма да бъде толкова критично за кредитополучателите.
. ИЛИ НАМАЛЯВАНЕ НА ВРЕМЕТО?
Вторият начин е намаляване на срока. В този случай Вие намалявате срока, който Ви остава за пълното погасяване на кредита. Месечната вноска остава същата. Ако се изчисли, това е по-печеливш механизъм в дългосрочен план (вижте "Пример за изчисление"). Крайните изплащания са много по-ниски. Съгласете се, много е хубаво, когато платих 200 хиляди рубли предсрочно и крайната цена на апартамента (включително взети назаемсредства) намаля веднага със 750 хиляди рубли?!
Но има и нюанси. Първо, не всички банки предлагат тази опция. На второ място, намаляването на срока не премахва кредитната тежест в настоящето, а само осигурява ползи в бъдеще. Заплащането остава същото, както беше. Така че тази опция е подходяща предимно за тези, които не се притесняват много от текущия размер на месечното плащане. Например, това е 20 - 25% от месечните разходи на семейството.
Експертите съветват да редувате и двете опции. Например, веднъж намалете размера на плащането, а след това срока на заема. И в двата случая банката ще ви предостави нов график за плащане – и ще можете нагледно да видите колко сте се възползвали от частично предсрочно погасяване.
КОЕ Е РАННОТО БЛАГОПРИЯТНО
Така че си струва да изброим предимствата на предсрочното погасяване. Има ги достатъчно. Най-очевидният плюс е, че крайните плащания към банката са намалени. Второ, психологически е много приятно да почувствате, че до пълното изплащане на заема остават не 10, а 8 години (ако говорим за намаляване на срока). Трето, има и косвени спестявания. Остатъкът от главницата на дълга зависи от това каква застраховка ще плащате. Това, разбира се, не е толкова горещо, колкото голяма сума (обикновено няколко хиляди рубли), но, както се казва, една стотинка спестява рубла.
И накрая, ако погасите кредита предсрочно, апартаментът ще бъде на ваше разположение много по-рано. Докато жилищата са заложени в банката, е много трудно да се продадат. Почти всички действия с вашите квадратни метри трябва да бъдат съгласувани с банката. И когато заемът бъде изплатен, тогава имате повече възможности да го обмените за жилище с по-голяма площ или да регистрирате близки роднини без никакви проблеми.
Въпреки това, както казват експертите, в някои случаи бързането към предсрочно погасяване също не е такаразходи. Първо, наложително е първо да се създаде резервен фонд (в размер на шест месечни семейни разходи, включително ипотечни плащания). Второ, изчислете предварително основните си покупки в близко бъдеще. Ако ще харчите голяма сума пари за закупуване на мебели и домакински уреди или за ремонт, тогава, разбирате ли, би било глупаво да вземете потребителски кредит за тези цели?! Лихвите по тези видове кредити са в пъти по-високи от тези по ипотечните. В резултат на това вместо спестяване ще се получат само допълнителни разходи.
ПО-ДОБРЕ ЛИ Е ДА ИНВЕСТИРАТЕ?
Много кредитополучатели смятат, че свободните пари трябва да се инвестират, а не заемът да се изплаща предсрочно. Като, ще бъде по-изгодно. Тази стратегия е отчасти правилна. Така например българският фондов пазар преди кризата и непосредствено след нея носеше баснословен доход на инвестиралите в акции - над 50% годишно. Инвестирането в ценни книжа обаче е много рисков бизнес. Цените на акциите вървят нагоре и надолу. През есента на 2008 г. акциите на много български компании се обезцениха с 80-90%. В същото време гарантирана доходност може да се получи само чрез инвестиране на пари в банков депозит. Но лихвите по депозитите, разбира се, са по-ниски, отколкото по заемите.
В допълнение, сумата, изпратена за предсрочно погасяване, може да се счита за инвестиция, инвестирана при лихва, равна на процента по вашия кредит. И получените спестявания на окончателните плащания - като доход от тези инвестиции.
ИЗБЕРЕТЕ СРОК И СТАВКА
За тези, които тепърва ще теглят ипотека, два съвета ще бъдат полезни. Първо, по-добре е да вземете заем не на ръба на вашите възможности, а с марж. При равни други условия си струва да го вземете за по-дълъг период, за да имате по-късно повече поле за маневриране. Ако плащането е 50% от семейния доход, тогава намерете допълнителносредства за предсрочно погасяване ще бъде трудно. И ако кредитополучателите харчат 20-30% от общата си заплата за месечни плащания по ипотека, тогава те ще могат да изплатят дълга предсрочно. Въпреки че според експерти няма смисъл да се взема заем за повече от 20 години. След този знак увеличаването на срока практически не води до намаляване на месечното плащане.
Второ, за тези, които планират да изплатят дълга предсрочно, можете да вземете комбинирана, а не фиксирана лихва. Същността му е, че през първите няколко години (можете сами да определите срока) процентът по него ще бъде с 0,5 - 1% по-нисък, отколкото при обикновен заем. И тогава процентът ще зависи от колебанията на финансовия пазар (индекс MosPrime, който се определя от Централната банка). Но ако планирате да изплатите дълга предсрочно, тогава до този момент вече ще можете да изплатите значителна част от заема.
СТРУВА ЛИ СИ ДА БЪРЗАМ
Както може да се съди от статистиката, ипотечните кредитополучатели се опитват да изплатят заема възможно най-бързо (вижте „Само цифри“). Но това е средно. А има и такива, които умишлено не бързат. Има ли смисъл да плащате по-рано? Или е по-изгодно да изплатите дълга по график?
Обикновено тези, които не бързат да дадат заем на банката, но се движат по график, дават основния аргумент. С нашата инфлация (и съответно постепенно увеличаване на заплатите) няма смисъл да бързаме. След 10 - 15 години размерът на месечната вноска ще стане напълно незначителен в разходите на семейството. Това означава, че е по-добре да живеете за собствено удоволствие и да харчите пари, свободни от ежедневни разходи и редовни плащания по ипотека, за нещо друго (пътуване, големи покупки и т.н.). И защо да се лишавате от удоволствие?
Когато се ограничавате по много начини (и ще трябва да затегнете колана си за дълго време) и вземете безплатни средства в банката, всичкоудоволствията и самият живот се отлагат за няколко години. Както съветват експертите, струва си да изпратите наистина безплатни средства за предсрочно погасяване - вече минус всички необходими разходи за живота, включително развлечения и добра почивка.
С други думи, ако изборът е между предсрочно погасяване на ипотеката и създаване на семейство и деца, тогава изборът очевидно трябва да бъде направен в полза на последното. В крайна сметка ипотеката е само средство за решаване на жилищния проблем, а не самоцел.
КОГАТО ВСИЧКО Е ЗАД
Ето че дойде и дългоочакваният момент. Когато се събрахте, събрахте остатъка от сумата и накрая решихте да платите на банката изцяло. За да направите това, кредитополучателят трябва да поиска от кредитора точната сума на кредита и лихвата по него за очакваната дата на пълно изплащане. След това трябва да попълните цялата документация. За да не се окаже, че не сте платили на банката 20 копейки допълнително и след няколко години ще бъдете таксувани за няколко десетки хиляди рубли.
Прекратяването на ипотека трябва да бъде законно вписано. С други думи, трябва да премахнете тежестта на обезпечението от вашия дом. И накрая, не забравяйте да посетите вашия застраховател. Застрахователната компания трябва да ви върне парите за платения, но неизползван осигурителен период.
В ИМЕТО НА ЗАКОНА
Спомнете си, че по-ранните банки често въвеждаха мораториум (за шест месеца или година), когато беше невъзможно да се изплати заемът предсрочно. На "нарушителите" се налагаха глоби от 1 - 3% от платената сума. Благодарение на конкуренцията мораториумните периоди и таксите за предплащане постоянно намаляват. Но законът превърна това от благоволението на банкерите в тяхно задължение към кредитополучателите.
ПРИМЕР ЗА ИЗЧИСЛЕНИЕ
Размер на кредита - 3 милиона рубли
Лихвен процент - 12% годишно
Предсрочно плащане - 200 хиляди рубли на 10-ия месец
Трябва да разберете:Какво е по-изгодно да намалим - срока или плащането?
С намаляване на срока спестяванията на окончателните плащания ще възлизат на 750 хиляди рубли
С намаление на плащането - 220 хиляди рубли
САМО ЦИФРИ
Според AHML средният срок за издаване на заем е 178,7 месеца. Това са почти 15 години. На практика обаче клиентите изплащат ипотечните кредити двойно по-бързо - за 7-8 години.
ПОЛЕЗНА ВРЪЗКА
Още свързани материали: „Достъпно жилище: статии и рецензии“