Прехвърляне на права на вземане по Договор за дялово участие в строителството, регистрация, образец
След това преминава и такъвСпоразумение за прехвърляне на права на вземане по Договора за дялово участие в строителството (като самия DDU). Той ще се отвори в нов раздел.">държавна регистрация.
Акопрехвърлянето на права се извършва по различен тип споразумение (с изключение на DDU), тогава регистрацията наДоговор за прехвърляне НЕ се извършва. За Купувача в този случай рискът от загуба (неполучаване) на правата върху апартамента се увеличава.
Друг вид договор (с изключение на DDU), при който правата също могат да бъдат преотстъпвани, се случва, когато се отвори в нов раздел."> Предприемачът, например, се е договорил с построените апартаменти с изпълнителя или съинвеститора на строителството, а изпълнителят/съинвеститорът след товапреотстъпва (възлага) своето право (правото да търси апартамента по договора) на крайния Купувач на апартамента. В този случай изпълнителят може да има права върху апартамента s, например, по инвестиционно споразумение или по взаимно споразумение за прихващане с Разработчика (не DDU).
„Плюсът“ при варианта с изпълнителя е, че изпълнителят (когато има спешна нужда от пари за текущото строителство) може да обяви част от апартаментите си за продажба на цени, по-ниски от строителния предприемач.
„Минусът“ на варианта с изпълнителя е, че за Купувача има много по-високи рискове, в сравнение спреотстъпване на права на базата на Договор за дялово участие (DDU).Той ще се отвори в нов раздел.">Повишеният риск тук е, чеправата на самия изпълнител върху конкретен апартамент може да не са ясно определени или изпълнителят може да не изпълни задълженията си към Разработчика, което означава, че неговитеправа върху апартаменти могат да бъдат оспорени. Тоест, ако основният се отвори в нов раздел.">от нея - също.
Освен товапрехвърлянето на права от изпълнителя в този случай не се регистрира в Opens in a new tab.">Rosreestre, което означава, че изпълнителят има възможност да продаде един и същ апартаментчрез преотстъпване няколко пъти.
Прехвърляне на права на вземане съгласно Споразумението за дялово участие (DDU)
Образец на Договор за прехвърляне на права на вземане по Договора за дялово участие е представен по-долу.
Отбелязваме също, че при прехвърляне на права Продавачът (бивш акционер) отговаря пред Купувача (нов акционер) само завалидността на прехвърлените права и НЕ носи отговорност за неизпълнението на задълженията на Разработчика. Тоест,след прехвърлянето на правата на вземане, Купувачът ще решава всички въпроси, свързани с изграждането на къщата и изпълнението или изменението на условията на основния договор (DDU) вече не с предишния притежател на капитала, а директно с Разработчика.
Прехвърлянето на правото на иск не прекратява първоначалнотоСпоразумение за дялово участие, а само променя страните в задълженията по това споразумениеDDU.Съответно, всички условия на съществуващото споразумение (DDU) са напълно запазени, по-специално това се отнася до времето за строителство и условията за прехвърляне на апартамента. Всички права, както и задълженията на първоначалния акционер се прехвърлят изцяло на новия участник в споделеното строителство.
Ако акционерът, който преотстъпваправото на вземане все още не е платил цялата сума на Предприемача за строящия се апартамент, тогава заедно с продажбата направото на вземане се извършвапрехвърлянето на дълга към новия акционер (Купувач). със задължителното писмено съгласие на самия Разработчик - Ще се отвори в нов раздел." > член 391 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
За да не се появи неочаквано салдото на дълга към Разработчика за Купувача и да не „виси“ върху него, той трябва да получи от Разработчикаакт за съгласуване на плащанията на първоначалния притежател на капитала. От тозиакт за съпоставяне ще се види дали първоначалният акционер е платил цялата сума за апартамента или все още има дълг към предприемача. Ако дългът остане, тогава част от сумата поСпоразумението за прехвърляне отива за плащане на остатъка от дълга към Разработчика, а останалата част се прехвърля на Продавача.
Прехвърляне на правото на иск върху апартамента от първоначалния акционер може да стане само ПРЕДИ той да го подпише Opens in a new tab.">Приемно-предавателен акт на апартамента. Това се дължи на факта, че след подписване на акта, предприемачът се счита за изпълнил задълженията си по договора и престава да бъде длъжник по задължението.
Ако Актът за предаване и приемане вече е подписан, но апартаментът все още НЕ е регистриран като собственост, тогава първоначалният собственик на капитала може да го продаде само според Opens in a new tab.">Предварителен договор за покупко-продажба. А след регистрация на собствеността - вече според обичайния Opens in a new tab.">Договор за покупко-продажба на апартамент.
Съгласие на строителя запреотстъпване на правото на вземане на апартамент
В същото време Разработчикът има законното право даоткажепрехвърляне, ако първоначалният притежател на лихвата все още не е платил цялата сума по своето DDU споразумение.
Акопрехвърлянето на права на иск се случи БЕЗ съгласието на Разработчика, тогава Купувачът трябва във всеки случай да го уведоми писмено за това събитие, в противен случай той (Купувачът) носириска от възможни неблагоприятни последици, причинени от прехвърлянето (Отваря се в нов раздел.">клауза 3 от член 382 от Гражданския кодекс на Руската федерация). нарушение на сроковете за строителство.
Регистрация на договора за цесия
Зарегистрация на Договора за цесия са необходими следните документи:
- Регистриран Отваря се в нов раздел.">Споразумение за дялово участие (този, по силата на който се прехвърлят правата; впоследствие се прехвърля на Купувача);
- СамДоговор за прехвърляне на права на вземане (подписан от страните и представен за вписване, минимум 2 екземпляра);
- Писмено съгласие на Разработчика за прехвърляне на правото и за прехвърляне на дълга (ако плащането по DDU не е извършено от Продавача изцяло или ако такова съгласие е изрично предвидено в DDU);
- Нотариално заверено съгласие на съпруга на Продавача за сделката или документ, удостоверяващ, че преотстъпените права на собственост не са Opens in a new tab.">обща собственостсъпрузи (брачен договор, споразумение на съпрузите или съдебно решение за разделяне на общото имущество на съпрузите);
- Ще се отвори в нов раздел.">Разрешение на органа по настойничеството и попечителството за възлагане на права, ако участникът в споделеното строителство е непълнолетен или недееспособен;
- Заявление за вписване на Договор за прехвърляне на права на вземане (от Продавача и от Купувача);
- Заявление от Купувача за вписване на ипотека по силата на закона (ако покупката се финансира с банков кредит);
- Договор за кредит с банката, ипотека и документи, посочени в ипотеката (ако покупката е за банков кредит);
- Нотариално заверено пълномощно (ако в сделката участват упълномощени представители на Продавача и/или Купувача);
- Разписка за плащане на държавно мито за регистрация.
Ако Продавачът еюридическо лице, тогава за регистрация ще са ви необходими и учредителните документи на това юридическо лице и документ, потвърждаващ пълномощията на неговия представител да действа от името на юридическото лице. За акционерни дружества може да се изисква протокол от решението на събранието на акционерите за одобрение на голяма сделка.
Къде да подадете документите за вписване на Договора за прехвърляне на права на вземания по Договора за дялово участие? Тук всичко е както обикновено - целият пакет документи се изпраща в MFC "Моите документи" (например в Москва). В други градове на България документи за регистрация могат да се подават както в MFC, така и в местните офиси на Rosreestr.
След регистрация на прехвърлянето на права, Купувачът не трябва да забравя да вземе оригиналния DDU от предишния акционер. Купувачът ще се нуждае от него по-късно, при вписване насобственост върху завършения апартамент.
Паричните сетълменти по Договора за цесия се извършват по същия начин, както в случай на редовни плащания Отваря се в новраздел.">изчисления при сделки с недвижими имоти (виж връзката).
Продавачът, между другото, не трябва да забравя, че при продажба (преотстъпване) на правата си на собственост, той трябва да платиданък върху получения доход. Относно изчислението Отваря се в нов раздел.">Данъци и данъчни облекчения в недвижими имоти можете да намерите в съответния раздел на Речника на връзката.
Като цяло,прехвърлянето на права на вземане в споделеното строителство е доста често срещано явление в Opens in a new tab.">първичен жилищен пазар. Изакупуването на апартамент припрехвърляне на права често позволява на Купувача да закупи апартамент на последния етап от строителството на къща (намалявайки риска от незавършено строителство), докато всички апартаменти директно от Разработчика вече могат да бъдат продадени на ранен етап.
Прехвърлянето на правата на вземане по Договора за дялово участие (DDU) се урежда от член 11 Opens in a new tab.">FZ-214 Закон и нормите на Гражданския кодекс (Opens in a new tab.">Глава 24 от Гражданския кодекс на България - „Промяна на задължени лица“).
Споразумението за прехвърляне на права на вземане може да бъде сключено както вобикновена писмена форма (PPF), така инотариално заверено.
Отваря се в нов раздел.">Нотариусът тук предоставя на Купувача допълнителна защита и намаляване на риска при закупуване на апартамент по силата наДоговора за преотстъпване. При тази транзакция той контролира не само самияДоговор за преотстъпване, но ипървоначалния договор на Продавача с Предприемача, въз основа на който се преотстъпват правата.
Договорът за цесия (или цесия) на права се нарича ощеДоговор за цесия. Този, който преотстъпва правата си, се наричацедент, а този, който получава тези права, се наричацесионер.
Особености при прехвърлянето на права
Допълнителна информация за някои от функциите и Opens in a new tab.">Рискове при преотстъпване на права върху апартамент (от позицията на Купувач на нова сграда) можете да прочетете на линка.
А за Продавача - последователността от действия за Opens in a new tab." >продажба на апартамент чрез преотстъпване на права е описана подробно в отделна бележка на посочения линк
Прехвърлянето на правата на иск може да бъде и ще се отвори в нов раздел.
Подкрепата на сделката от опитен адвокат ВИНАГИ намалява рисковете (особено за Купувача на апартамента).Услугите на специализирани адвокати по недвижими имоти можете да намерите Opens in a new tab.">ТУК .
Подробен алгоритъм за покупко-продажба на апартамент е представен на интерактивна карта. Ще се отвори в изскачащ прозорец."> ИНСТРУКЦИЯ СТЪПКА ПО СТЪПКА (отваря се в изскачащ прозорец).
Беше ли полезна информацията? Запазете го за себе си, ще ви бъде полезно по-късно!