Про английски складове, Субективно наемател ru търговски недвижими имоти
Складове в Обединеното кралство 2013 г. беше не само рекордна година по отношение на строителството и сделките със складови имоти в цялата история на българския пазар – за мен лично тя беше белязана от голям брой командировки, включително няколко пъти, когато бягах от родината ни. И както ми се стори по време на полета от Новосибирск до Москва, по някаква причина все още не съм написал нищо за тези складове. И така, днес мисля, че е написано достатъчно за модерните складови комплекси в Московска област - нека спрем и погледнем Англия.
Отидох да посетя колегите си в Манчестър, Лийдс и Шефилд и, разбира се, нямаше как да не видя как се развиват складовите и офис недвижими имоти в тази част на Англия. Винаги съм се изненадвал от числата - обемът на складовете само в този регион на Обединеното кралство е сравним с общобългарския обем на висококачествено предлагане (въпреки че колегите в техните 120 милиона квадратни метра включват много стари, за нашите стандарти, помещения, така че сравнението с нашия пазар вероятно не е съвсем коректно), докато тези обеми не са реално измерени (е, има свободни складове - и добре, има и под наем, и за продажба), и свободното място е някак неразумно: складът може да стои празен с години (сега свободното място намалява).
Ще отбележа какво ми се стори интересно в решенията за планиране. Първо, зоната за паркиране на камиони и леки автомобили е основно разделена - тоест дори входовете и контролно-пропускателните пунктове са различни за тях. Съвсем традиционно за Европа - влязохме в паркинга спокойно, без никаква комуникация с охраната. Като цяло охраната винаги е щастлива да помогне, не забранява снимането, а напротив, предлага къде ще бъде по-добър ъгъл. Офис площ в повечето складовенаправени така, че да са приятни за окото и удобни за служителите: много стъкло, модерни "зелени" решения и др. Архитектурата също е доста различна - явно се работи върху външния вид на склада.
Складовите докове често са разположени много близо един до друг, но тук е необходимо да се вземат предвид спецификите на региона. Като правило е много по-лесно да се предвиди времето за доставка на стоки и да се планират потоците по правилния начин: това не е Москва или Лондон, няма ужасни задръствания по пътищата, а разстоянията в самата Англия не са от нашия мащаб. Следователно можете да накарате обектите да работят ефективно.
При създаването на нови паркове и строителството до ключ английските предприемачи са готови да предложат блокове от 4500 метра - всичко е като нашето. Първо поставете инфраструктурата. По-рано, буквално преди две години, държавата помогна на разработчиците с факта, че ако построената сграда е празна, не се изискват данъци от нея: по този начин предприемачът може да строи "за бъдещето". Сега няма такива придобивки. В същото време се предлагат както стари, така и нови складови комплекси под наем и продажба. Например, тази сграда е построена преди около 9 години - и чака своя клиент от година. Караме по улиците на града - виждам един от складовете за самостоятелен склад. Доста голяма сграда, хиляди 25-30 квадрата. През последните пет години в Англия практически няма спекулативно строителство: засегнато е състоянието на икономиката, разработчиците предпочитат да работят на принципа "до ключ". Едва през 2013 г. започва оживление и сега във всички градове колегите брокери се оплакват от липсата на свободни складове.
(Един от складовете, построен за клиента, вече е свободен на пазара) Като цяло местните разработчици са флегматични на английски: доколкото чух, доходност от около 5% не плаши особено никого. Изграждат се както големи, така и малки съоръжениясамостоятелни сгради.
Архитектурата на складовете е много различна. Например, складът на Adidas изобщо не прилича на склад, на първо място, вероятно защото не е заобиколен от плътна ограда с бодлива тел, по-висока от човешки ръст? (Складът на Kellog и ND Logistics е по-традиционен)
Една от индустриалните зони е известна с модерните си съоръжения - включително иновативното производство на Rolls Royce. Така че, за бележка - на равнинни, издухани територии "вятърните мелници" са разположени на много места. До индустриални зони от този тип се строят и къщи с цел привличане на работна ръка. Според моите придружители те са евтини (бях най-изненадан от струпването на хора - все още не мога да си намеря собствен сайт близо до къщата с морава, но може би това е необходимо, за да намаля цената). Тоест регионалните власти подхождат към развитието на териториите от гледна точка на стратегическото планиране за растеж на областите.
В такива индустриални зони можете да намерите и малки помещения под наем за леко производство - това е подобно на това, което се случва в няколко индустриални парка у нас (въпреки че у нас основно на базата на стари сгради и конструкции). Тук има три-четири фирми в сградата. Между другото, "вятърните мелници" отново се виждат на снимката!
И накрая ще ви покажа един от големите складове, построени преди три години и все още необитаеми от наематели. Площта му е почти 40 000 кв.м., готов за нанасяне.
Първоначално бях изненадан от тази конфигурация на сградата: товарните докове са изместени от офисната част. Освен това те стоят доста близо една до друга и то само в една част на тази сграда. Но трябваше да бъда изненадан на входа на офисната част. И така, входът към офисната част е оборудван с две автоматични врати със сензори за движение. Това е като тебние в офис от клас А в Москва...
В същото време първото нещо, което видях, когато влязох в сградата, беше електромер, генериран от соларни панели на покрива на сградата. Енергоспестяващите технологии се използват в новите сгради почти навсякъде. (Е, няма да показвам „вятърната мелница“ до сградата, но и тя е тук)
Стъпката на колоните тепърва трябва да се преизчислява в метри (чакам бриф от Англия с параметрите на тази сграда), но разстоянията явно са над 12*24.
Причината складът да е празен стана ясна, след като разгледах сградата отвътре. В крайна сметка тази сграда не може да бъде разбита на парчета за няколко наематели, тази сграда е за един клиент. Ето, например, снимка на офис вложка - тя не може да бъде разделена на няколко наематели по никакъв начин! Тоест, в този случай предприемачът го построи - отбелязвам, спекулативно - и се подготви да изчака наемателя, който би подхождал точно на такава сграда. Между другото, никъде няма стаи за зареждане - здравейте хелиеви и литиево-йонни батерии! ...
Този път ще завърша със снимка на офиса на Knight Frank в Лондон, на улица Бейкър 55, недалеч от музея на Шерлок Холмс.