Продажба на стая в комунален апартамент - договор и други документи, уведомяване на съседи

Какво е общинско жилище?

Жилищният кодекс на България съдържа норми, регулиращи правния аспект на общинските жилища. Условно се класифицират в няколко групи:

Комуналният апартамент има специален правен статут, характеризиращ се със следните показатели:

За преустройство или преустройство на апартамента е необходимо желанието на всички собственици.
Наличието на преференциално право за закупуване (използване) на стая от други хора, живеещи в общински апартамент.
Ограничение за замяна на жилища.
Вероятността от възникване на договори за пренаемане с временно настаняване на жители, при условие че това е разрешено от нормите за предоставяне на жилищна площ.
Общата собственост в общинско жилище е споделена собственост.

Какви стаи могат да бъдат в общо жилище, винаги ли е възможно да ги продадете?

Само собственикът или лице, което има съответните правомощия да отчужди стая в общинско жилище, може. Можете да продадете стая само след като я приватизирате, а ако е наследена, по договор за дарение или продажба, тоест продавачът трябва да има фиксирана собственост върху нея.

Предимствено право на покупка

Съгласно разпоредбите на член 250 от Гражданския кодекс на България съседите в общинско жилище имат право на първи отказ да закупят продаваната стая на цената, определена от продавача.

Не е необходимо да получавате добра воля от съседите за продажбата на стаята, но те със сигурност трябва да бъдат уведомени за факта на продажбата, нейните основни критерии, трябва да получат оферта от продавача за закупуване на стаята. Собственици на стаи в съседствоще има 30 дни за размисъл и решение по този въпрос.

Процес на уведомяване на съседите

За да продаде стая в общински апартамент в строго съответствие със закона, продавачът трябва да има доказателства в ръцете си, че е спазил инструкциите на член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Следователно той трябва да уведоми съседите си писмено за плановете си да продаде стаята:

Уведомяването на съседите за продажба на стая със задължително описание на критериите за сделка може да се извърши по два начина:

Чрез услугите на нотариус.
Лично съставете бележки и ги изпратете на всички съседи с препоръчана поща.

В известието можете незабавно да поканите собствениците на други стаи да издадат писмен отказ за закупуване на тази стая. Отказът трябва да бъде записан при нотариус или при органите на Rosreestr, тогава продавачът е свободен да не чака 30 дни, а незабавно да продаде стаята на трета страна.

В случай, че съседи, които знаят за продажбата на стаята, не дадат никакъв отговор в рамките на 30 дни от датата на получаване на уведомлението, действията им се считат за отказ от правото на предпочтително изкупуване на стаята.

Ако някой от съседите иска да притежава стая при условията, предложени от продавача, тогава договорът за продажба трябва да бъде съставен с този кандидат.

Случва се няколко съседи наведнъж да заявят желанието си да завладеят стаята, тук продавачът има право да избере купувача.

При продажба на стая на външен човек е много важно да се запази точно цената, посочена в уведомленията, допустимо е увеличение на цената, но не и намаление. При отчуждаване на стая на намалена цена съседите имат право да оспорят сделката.

Съседивъзражение срещу продажбата и други трудности с тях

Премахването на стая може да затрудни поведението на съседите или да не могат да ги открият. Ето основните причини, поради които продажбата на стая може да бъде отложена:

Съседите активно се противопоставят на продажбата на стаята, като съзнателно избягват получаването на съобщения за продажбата. В този случай е необходимо да запазите върнатия плик, върху който ще има пощенско клеймо и знак за отказ за получаване. Това ще служи като доказателство за изпращане на известие и игнорирането му от съсед.
Съседите са получили уведомлението, но не съобщават решението си. При такива обстоятелства е препоръчително да изпратите уведомлението чрез нотариус. Ако съседът не даде никакъв отговор, тогава може да се вземе удостоверение от нотариалната кантора, което фиксира факта на уведомяване и липсата на реакция на съседа към тази информация.
Не е възможно да се установи мястото на пребиваване на собственика на другата стая. Ако съсед не може да бъде намерен в рамките на 12 месеца, е допустимо да се обърнете към съдебните органи с искова молба за признаването му за изчезнал. Не забравяйте да посочите в заявлението причината, която е накарала ищеца да предприеме тези действия, както и да предостави писмени доказателства, че търсенето на съсед не е дало положителни резултати. Ако исковете бъдат удовлетворени, съдът ще определи управител на имота на изчезналия гражданин. Необходимо е да уведомите управителя, неговият отговор ще бъде достатъчен, за да изпълни изискванията на член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Местоположението на собственика е известно, но той е в друг град, държава. Ако собственикът не избягва контакт, но е географски далеч, можетеиздаване на уведомление чрез нотариус. Той от своя страна може да издаде отказ за покупка при нотариус и да го изпрати по пощата.
Собственикът е починал, а наследниците не бързат да регистрират собствеността върху наследения имот.

Как да пренебрегнем преимущественото право на покупка?

При определени обстоятелства продавачът няма време и възможност да извършва дейностите, предвидени в член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация, да търси съседи, да търси признаване на изчезналите им. Можете да намерите изход от ситуацията, като направите потенциалния купувач собственик на стаята, като сключите договор за подарък.

Продавачът трябва да му даде микро-дял от собствеността върху стаята му, след което външен човек ще стане равноправен съсед. С последващата му продажба на помещението няма да бъдат нарушени нормите на чл.250 от Гражданския кодекс на България. Този метод е опасен с това, че има възможност както продавачът, така и купувачът да станат собственици на част от стаята в общинско жилище.

Друга схема е по-проста. Можете да използвате споразумение за дарение, всъщност да продадете стаята, но не документирайте издаването на пари. В този случай дарението на стая може да бъде оспорено в съда от съсед в комунално жилище, като се позовава на преструвката му.

Има и друг вариант, за да не давате на съседите право на предимство. Трябва да се изготви договор за заем между продавача на стаята и бъдещия купувач, както и договор за залог. Връщането на несъществуващ заем е гарантирано с вещно обезпечение под формата на стая в общо жилище. Продавачът на стаята не изплаща заетите средства, купувачът събира ипотекирания имот. В тази ситуацияпреимущественото право на закупуване няма да има предимство.

Списък на документите, необходими за продажба на стая в общинско жилище

За да отчуждите стая в общинско жилище чрез покупко-продажба, трябва да подготвите следните документи:

Заглавие (договор за продажба, дарение или замяна, съдебно решение, удостоверение за право на наследство или акт за приватизация).
Правно потвърждение (сертификат за собственост).
Кадастрален паспорт.
Извлечение от единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти.
Документи, потвърждаващи липсата на дългове за комунални и други плащания.
Домова книга, удостоверение от Федералната миграционна служба за наличие на регистрирани лица.
Съгласието на съпруга на продавача за отчуждаването на обекта.
Документи, доказващи съответствието на продавача с нормите на член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Паспорти на всички участници в сделката.
Одобрение на продажбата от органите по настойничество и попечителство, ако собственикът на жилището е непълнолетен или недееспособен гражданин.

Етапи на отчуждаване на стаята

Отчуждаването на стая в общинско жилище е разделено на няколко етапа:

Анализ на съответния сегмент от пазара на недвижими имоти, определяне на приемливата стойност на обекта.
Изпълнение на изискванията на член 250 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Търсете купувач сами или с помощта на компании за недвижими имоти.
Изготвяне на документи, необходими за отчуждаването, разработване на проект на договор за продажба.
Обвързване с подписите на договора за продажба, предаване на пари от купувача на продавача.
Представяне на документи за регистрация на органите на Rosreestr, плащане от купувача на държавната такса заизвършване на регистрационни дейности.
Получаване на регистрираните документи от купувача.

Реализирането на стая в общинско жилище е много по-трудно от всяко друго жилище. Най-важният момент е да не пренебрегвате правото на предпочтително изкупуване, принадлежащо на съседите. Важно е да поставите реална цена. Възможно е да се постигне продажба на стая на висока пазарна цена с еднократно отчуждаване на съседни стаи с цел прехвърляне на целия апартамент на един купувач.