Сива печалба или бяла смърт
В продукта, който малкият строителен бизнес предлага на пазара, кадрите далеч не са всичко. Основното нещо е цената, която е 1,5–2 пъти по-ниска за малките разработчици, отколкото за големите играчи на пазара
Снимка: Михаил Малишев
Правилата на играта, които сега се оформят в строителната индустрия на страната, предизвикват рязко негативно отношение сред малките предприемачи. Те смятат политиката на властите по отношение на тях като систематично затягане на винтовете: всъщност малките строителни компании нямат легален достъп до повечето видове работа, те са принудени да плащат високи такси, когато се присъединяват към СРО и плащат за членство в други браншови организации, без да получават никакви преференции. Въпреки това, според наблюденията на самите строители, броят на малките строителни компании на юг непрекъснато расте, само сенчестият сегмент на незаконното споделено строителство често става част от такива предприемачи. Класическата схема тук е изграждането на жилищни блокове тип "вила" на място, предназначено за индивидуално жилищно строителство, последвано от съдебно узаконяване на закупените апартаменти от техните купувачи. Днес това е може би посоката с най-висок марж на южния строителен пазар: всички рискове, включително съдебни спорове, се компенсират от ползите от продажбата на евтини апартаменти. Държавата открито обявява война на такива предприемачи, но дори малкият строителен бизнес, който работи в правната сфера, напълно усеща натиска на държавните структури.
Има ли нужда държавата от "деца"?
Според общото мнение на малките разработчици всеки от съществуващите аспекти на държавното регулиране на индустрията по един или друг начин ги изтласква от пазара, независимо дали става дума за присъединяване към SRO, което стана задължително преди две години, или комплексносистема от разрешителни за различни видове работа. И се оказва порочен кръг: дори ако не са необходими разрешителни за някои етапи от строителството, големите компании се страхуват да си сътрудничат с подизпълнител, който няма документи от никоя SRO. Така че, ако малък предприемач иска да участва в големи строителни проекти, той трябва да получи куп разрешителни, включително ненужни.
„Ако тази политика на държавата продължи, малкият бизнес ще напусне индустрията“, уверен е директорът на Megacomfort LLC. И независимо дали има поръчки или не, трябва да плащате големи данъци. Транспорт, подоходен данък, ДДС и така нататък - трябва да даваме 64 процента от това, което изкарваме, това е немислимо! Средно имаме три-четири поръчки на година, но плащаме данъци, все едно са петдесет. И тичам наоколо, търся поръчки и строя максимум двуетажни сгради, защото не можете да построите повече.
Краснодарската жилищно-строителна кооперация "Есенински" отбелязва, че дори и да се построят повече от двуетажни сгради, административните бариери за малкия бизнес са почти непреодолими - получаването на документация и обобщаването на комуникациите спират много разработчици. Генералният директор на Peresvet-Region-KubanНиколайПетриков също смята, че малките строители вероятно постепенно ще изчезнат, тъй като няма стимул за този сегмент от индустрията. „Всяка година виждаме само затягане на законите. Но пазарът се нуждае от малки компании, тъй като строителният процес е стотици организации и всяка къща, дори като част от интегрираното развитие на териториите, се строиразлични подизпълнители“, казва г-н Петриков. - Къщата трябва да бъде довършена, електрифицирана, озеленени дейности - всичко това се прави от малки предприемачи. В същото време малките предприятия се търсят не само от страна на главните изпълнители - те също са малки предприятия за малките предприятия. Например, ако трябва да построите ресторант, павилион, магазин, склад, се обръщат към малка фирма.”
В тази връзка, според някои участници на пазара, малките предприемачи трябва да се обединят. Тази тенденция, както отбеляза изпълнителният директор на краснодарската консултантска компания MACON Realty GroupИляВолодко, вече набира скорост. „Мисля, че има смисъл да консолидираме три или четири бригади“, казва Владимир Муравьов. „Обикновено те се състоят от пет до десет души и ако вземете екипи с различен опит и ясно разпределите отговорностите, можете да получите сериозни ползи.“ Според генералния директор на Soyuz-Develop LLC (Краснодар)ВладимирАввакумов, днес това често се случва: „Например, ако няма оборудване, се сключва споразумение с фирма, която има оборудване. И имам работещи ръце. И такава схема ще придобие популярност.“
Въпреки това директорът на краснодарската адвокатска кантора „Домащенко и партньори“РоманДомашченко се съмнява в целесъобразността на консолидирането на малки разработчици - включително с помощта на SRO, където много просто са принудени да се присъединят: „Не виждам предпоставки за масово обединяване на малките играчи - те, като правило, не се стремят да участват във външни дейности и да решават собствените си проблеми.“ Въпреки това, според г-н Domaschenko, такава консолидация би била от полза за властите, тъй като по-големите структури са по-лесни за контрол: „Изплащане, създаване на фирмивръзки за една нощ, укриване на данъци - всичко това е често срещано в строителния бранш. Ето отговора на въпроса „защо малките разработчици са затиснати?“ За държавата е по-лесно да контролира 30 големи компании, отколкото куп малки играчи. Експертът е убеден, че въз основа на тези съображения властите няма да насърчават развитието на малкия бизнес в строителната индустрия, така че малките предприемачи да могат да разчитат само на себе си и на своите финансови ресурси.
Вашата ниша дърпа
В същото време остава въпросът: ако държавата затяга винтовете с такава сила, тогава как оцеляват малките предприемачи като цяло, какви са ползите от тях?
Според представител на Есенинския жилищно-строителен комплекс, малкият бизнес няма да напусне южния строителен пазар, тъй като нивото на търсене на тези обекти, които малките предприятия могат да изградят тук, е доста високо: „Например, най-изгодно е да се строят къщи от икономична класа, печалбите тук са добри. И ако намерите своята ниша, консолидацията вече няма да представлява интерес.“ Гледната точка, според която строителният пазар има нужда от малък бизнес в специфични ниши, се споделя и от други експерти. „Малките предприемачи имат важни функции - те затварят сегмента на евтините индивидуални жилища. Малките предприемачи строят например вили по „канадски технологии“, отбелязва Роман Домащенко.ДмитрийАблезгов, ръководител на отдела за търговски имоти на такъв голям предприемач като Кубанската петролна и газова компания, също признава, че пазарът се нуждае от малки предприемачи като основни "доставчици" на градски къщи и малки търговски сгради.
В нишата на индивидуалното жилищно строителство малкият бизнес е наистина ефективен и най-важното е, че е застрахован срещу неравностойна конкуренция - разработчиците, работещи с индустриални обеми от квадратни метри, просто няма да отидат тук. отСпоред Владимир Муравьов именно в IZHS се разкрива основното предимство на малкия бизнес - способността да се работи по гъвкави схеми: „Ние се възползваме от факта, че можем да променяме обектите и видовете работа, например да дойдем на обекта с подизпълнител и да вземем 20-30 процента, но да работим по този начин на няколко обекта.“ Както отбелязва Владимир Аввакумов, „зоната на комфорт“ за малкия бизнес тук започва с годишен оборот от поне милион рубли - за строителния пазар сумата е много малка. Но ниската норма на възвръщаемост и големият брой конкурентни фирми в тази ниша генерират високи рискове - следвайки напълно „белия“ път, трябва да сте подготвени за много интензивна борба за клиент с неясен резултат. И това принуждава разработчиците да се обърнат към "сиви" и "черни" схеми на "индивидуално-апартаментно" строителство.
Мач на гости
Както признават пазарните експерти, основните спестявания за малките предприемачи днес се постигат именно чрез използването на схеми, които им позволяват да избегнат данъчното облагане. И тук най-привлекателната ниша за малък строителен бизнес е изграждането на многоапартаментни "къщи" върху места, предназначени за индивидуално жилищно строителство. Преди няколко години "Експерт Юг" писа за този проблем във връзка със строителния пазар на Ростов на Дон (виж "Индивидуален щепсел за много апартаменти", № 23, 2010 г.) и оттогава той не е изчезнал никъде. А в Краснодар такова строителство придоби огромен мащаб в района на улиците Московская и Солнечная - там навремето кметството отпусна парцели за индивидуално жилищно строителство. И докато типичният клиент на строителния пазар се фокусира предимно върху цената на квадратен метър, офертите на цена от 21-30 хиляди на "квадрат" в Ростов и Краснодар (с 39-50 хиляди от "официалния" разработчик в икономичната класа) винаги ще намерят своитекупувач.
Пазарните играчи нямат единно мнение дали е добре или лошо, когато малък, но "сив" сегмент може да даде цена един и половина до два пъти по-ниска от голям, но напълно официален. „Най-простото: един хляб на половин цена е стар, застоял хляб, а тук купувате апартамент на половин цена“, казва Владимир Аввакумов. Какво се крие зад тази къща? Това са гастарбайтери, лошо качество на работа. Тогава комисиите заседават, искат нещо, но няма какво да искат от частните търговци, те са затворени - и парите са във въздуха. Но според Николай Петриков не всичко е толкова просто. Всъщност купувачите на „индивидуално-многоапартаментни“ жилища често страдат от регистрацията на своите акции, има проблеми с мрежите, тъй като комуникациите са предназначени да обслужват частни домакинства и върху тях са окачени десетки апартаменти. Но за малкия бизнес това често е почти единствената възможност да навлязат на пазара на жилищни сгради, а за много потребители - да подобрят условията на живот.
Ще цъфтят ли всички цветя?
Наистина, букетът от проблеми около многоквартирното застрояване в земи за индивидуално жилищно строителство произтича от нормативни пропуски. Според ръководителя на отдела за архитектура и градоустройство на Краснодарския крайЮрийРисин, сега основната задача пред неговия отдел е да приведе пазара към същите правила на играта, като предостави на всички общини на региона документи за териториално планиране. След това ще стане ясно къде и какво може да се строи, в какъв обем и на колко етажа. „Тези правила на играта ще станат мярка за всичко и всички трябва да бъдат доведени до тях, включително малките разработчици“, казва г-н Rysin. - Само тогава ще могат да се преодолеят такива негативни неща, каквито са многоетажните сгради подвид индивид. В резултат на това мисля, че всички цветя ще цъфтят - както малки разработчици, така и големи.
Големите разработчици са солидарни с идеята да приведат всички играчи на пазара към единни стандарти. „Малките компании трябва да се занимават със строителство на многофамилни жилищни сгради само ако напълно отговарят на действащото законодателство в областта на споделеното строителство“, казва Дмитрий Абльозгов. — Но днес такива компании, при равни други условия (строителство на жилища в съответствие с действащото законодателство за споделено строителство), не са конкурентоспособни на този пазар поради невъзможността за получаване на големи банкови заеми, липсата на стабилни високи заплати, квалифициран персонал и ясна средносрочна перспектива за изграждане на нови съоръжения. Затова малкият бизнес започва да строи по свой собствен начин, излизайки извън законовата рамка.“
Освен това Юрий Рисин смята, че съдилищата трябва да участват пълноценно в процеса на регулиране, които сега често заместват изпълнителните органи, решавайки дали да напуснат определен обект или не, въпреки че такива решения трябва да се вземат от органите за проверка и строителния надзор. Роман Домашченко също обръща внимание на специалната роля на съдебната система в проблема с „индивидуалното многоапартаментно“ строителство: „Сега властите крещят, че ще забранят и съборят, но цялото това строителство е спокойно формализирано със съдебни решения - признава се правото на собственост и притежателите на акции получават апартамент. Докато тази ниша не бъде затворена, малките „черни“ разработчици ще просперират“, уверен е Домашченко.
В контекста на укрепването на административното регулиране, „линията за подкрепа“ на малките предприемачи може да бъде създаването на нови независими обществени организации. „Има например Съюзът на строителите, има различни синдикати,но тяхната функция е незабележима, просто им даваме 20-30 хиляди рубли вноски, - казва Владимир Муравьов. „Мисля, че новите местни организации, които ще зачитат интересите на предприемачите, ще помогнат за стабилизиране на ситуацията.“ Междувременно представители на малкия строителен бизнес са убедени, че е по-добре малките предприемачи да се задоволят с индивидуално жилищно строителство и ремонтни дейности, за да избегнат проблеми с властите и да не загубят бизнеса си.