Строителство на жилища под наем, които пречат на развитието му - общобългарски браншови онлайн журнал
Дмитрий БУДАКОВ, Асоциация NAURAGE
Ако говорим за разнообразието от инвестиционни проекти, свързани с търговски жилища под наем, тогава ситуацията тук не е толкова лоша. Например, експерти от Националната асоциация на участниците на пазара на жилища под наем (NAURAZH), изучавайки практиката за изграждане на частни къщи под наем върху земи на IZHS в рамките на 10-15 км от Московския околовръстен път, в крайна сметка преброиха 150 такива проекта. Хората са построили частни къщи, дават ги под наем на стая и ги управляват като професионален бизнес.
Има реализирани проекти в индустриалното жилищно строителство. По-специално, Челябинският тръбопроводен завод построи къща в Алметиевск (Татарстан) с 200 апартамента за своите служители. В Симферопол има къща под наем за 64 апартамента, сред наемателите му са командировани служители, предприемачи, почиващи.
В Пятигорск се планира да се построи къща под наем за студенти, посещаващи местната фармацевтична академия. В Наро-Фоминск се строят къщи под наем за студенти от Академията. Фрунзе от Министерството на отбраната на Руската федерация. Предвижда се да се построят две къщи под наем в Нижни Новгород. Единият е за професионални спортисти, които идват да играят за различни клубове, а вторият е за служители на местни компании.
Къщите под наем вече са построени и работят в Барнаул (Алтайски край), Благовещенск (Амурска област), Белгород, Калуга, Кемерово, Краснодар, Арзамас (Нижегородска област), Новосибирск, Омск, Самара, Томск, Челябинск, Санкт Петербург, Сургут, Ханти-Мансийск. Всички проекти се различават по обхвата на наемателите, механизмите за формиране на наемни плащания, финансиране и рефинансиране.
Освен това се разработват инвестиционни проекти за къщи под наем,продадени на концесия. Известни са ни два проекта в Москва, където става дума за реконструкция на съществуващи общежития, които са в окаяно състояние.
С други думи, ако предприемачът ясно разбира кой е неговият наемател и разбира, че икономиката на проекта не е да печелите пари на строителната площадка, а е предназначен за дългосрочен план, тогава проектите за наем вече могат да бъдат доста печеливши днес.
Но тук виждаме три основни проблема. Първият е слабата наличност на банково проектно финансиране. Банките знаят как да финансират строителството на търговски жилища и са се научили как да оценяват свързаните с това рискове, но не разбират рисковете, свързани с финансирането на жилищни проекти под наем.
Вторият проблем е объркването със земята, върху която е разрешено да се строят жилища под наем. Има класификатор на Министерството на икономическото развитие, който определя само три предназначения на земята, подходяща за строителство на къщи под наем. Това са терени за многоквартирно застрояване (от гледна точка на обслужване на останалата част от жилищното строителство), терени за хотелиерство и терени за отдих (детски лагери, санаториуми и др.).
Днес предприемачите наистина не разбират дали могат да построят къща под наем върху земята, с която разполагат, или не. Оказва се, че днес този класификатор изпълнява забранителна функция. Всичките ни опити да убедим Министерството на строителството и Министерството на икономическото развитие да променят класификатора или да дадат разяснения по приложението му засега са безрезултатни.
И най-големият проблем. Сериозен удар върху пазара на жилища под наем беше решението на AHML да спре рефинансирането на дълга на такива проекти. В резултат на това проектите, които бяха заложени за съществуването на този държавен механизъм, изпаднаха в изключително трудна ситуация: бяха построени къщи,потокът от наеми е започнал, но няма дългосрочно рефинансиране на дълга.
Участниците в тези проекти трябва да отидат в търговските банки и да теглят ипотеки за юридически лица. Този вид кредитиране се разглежда от банките като рисков, лихвените проценти по него са прекомерно високи, което всъщност пречи на този модел да се развива по-нататък.
Смятам, че тези проблеми трябва да бъдат решени възможно най-скоро, защото, както показва пазарът, има търсене на жилища под наем. Има и предприемачи, които са готови да се включат в такива проекти.