Вноски за основен ремонт или тежестта на имуществото в действие, Garant-Info
Както жителите на столицата, така и собствениците от други региони се интересуват повече от това как нормите за вноски за основен ремонт съответстват на други разпоредби на закона и дали това плащане може да бъде оспорено в съда.
Валидност на плащането за основен ремонт от гледна точка на закона: позицията на юристите
ТОВА Е ИНТЕРЕСНО
42% от читателите на портала GARANT.RU смятат, че разходите за основен ремонт на жилищни сгради трябва да се поемат изключително от държавата. В същото време 40% от анкетираните са готови да участват във финансирането на ремонта, като уточняват, че по-голямата част от разходите все пак трябва да се поемат от държавата. И само 6% от анкетираните смятат, че самите собственици трябва да плащат за основния ремонт на къщите си изцяло.
Друг аргумент в такива спорове може да бъде датата на основен ремонт на къщата, заложена в съответната регионална програма. Спомнете си, че основният ремонт на къщи, които се нуждаят от основен ремонт по време на приватизацията, трябва да бъде предвиден от регионалната програма като приоритет (част 3 на член 168 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Като се имат предвид горните аргументи, собствениците имат шанс да докажат, че държавата трябва да поеме разходите за организиране на основен ремонт - за това те могат да се свържат с управляващата си организация или регионалния оператор (член 161, член 180 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Но, както отбелязва Николай Марушкин, за да се утвърди подобен подход като прецедент, е необходимо да се изчака позицията на висшите съдебни инстанции.
Същевременно удовлетворяване от съда на изискванията на собствениците по чл. 16 от закона за приватизацията може значително да засегне общинския бюджет или бюджета на района (в зависимост от това кой е собствениккъща преди приватизация). „Например в Омск обемът на исковете за удовлетворени искове за основен ремонт за сметка на общината преди няколко години беше три пъти повече от годишния бюджет на града“, отбелязва Светлана Разворотнева, изпълнителен директор на NP ZhKKH ControlRazvorotneva. „Наредбата за основен ремонт за сметка на собствениците беше приета именно с цел да се предотврати изпадането на къщите в аварийно състояние. Това изисква десетки трилиони рубли, които не са във федералния, регионалния или общинския бюджет“, заключава експертът. В тази връзка, според Светлана Разворотнева, частичното финансиране на основен ремонт за сметка на вноските на гражданите е единственият начин да се осигури масивен последователен ремонт на всички жилищни сгради.
Като цяло експертите са съгласни, че налагането на задължението за финансиране на капитални ремонти на собствениците е справедливо и не предизвиква противоречия с действащото законодателство. Те обаче отбелязват, че механизмите за набиране на средства за основен ремонт, осигуряване на прозрачност на финансовите потоци, контрол върху качеството на извършената работа и гарантиране безопасността на парите на гражданите се нуждаят от сериозно подобрение.
Интересите на собствениците - в името или въпреки?
Често собствениците, които се противопоставят на идеята да плащат за основен ремонт на къщи за тяхна сметка, се позовават на факта, че след като установи изискването за задължителни вноски за ремонт на жилищни сгради, държавата в същото време ги ограничи в правото им да определят реда на ремонта в къщата си, списъка на работите и изпълнителя. Освен това няма мерки, насочени към защита на вноските от инфлация. Някои от тези съмнения според експертите са съвсем основателни и ето защо.
Срок на основен ремонт
Редът, в който се извършват ремонтитеработи в къщи трябва да се определят въз основа на обективни данни за тях и резултатите от техния технически преглед. Можете да разберете кога е планиран ремонтът на конкретна къща в регионалната програма за основен ремонт, публикувана на уебсайта на съответния регионален оператор (част 3 от член 168 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
В същото време собствениците, които са открили специална сметка, могат да повлияят на времето за основен ремонт и да зададат свои собствени, по-рано от регионалната програма. Но това е възможно, ако има достатъчно средства по сметката на къщата им или размерът на установената от тях месечна вноска за основен ремонт надвишава минималната стойност, приета в региона (част 4.1-4.2 от член 170 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Но собствениците, които изпращат вноски в „общия съд“, имат много по-малко шансове да променят реда на основен ремонт - за тази цел те могат да се свържат с управляващата организация или регионалния оператор, но безусловният успех на такива действия не може да бъде гарантиран. Понякога обаче регионалните власти ги срещат наполовина. И така, Андрей Чернишин , генерален директор на Фонда за капиталов ремонт на Московска областАндрей Чернишин, в интервю за портала GARANT.RU, даде пример за това как собствениците на една от къщите в района на Москва доближиха основния ремонт: „Жителите на къщата, в която беше необходимо спешно да сменят асансьорите, изчислиха колко пари ще са необходими за тяхната подмяна и какъв е размерът на техните вноски за годината , и решиха да съберат по 21 рубли. на кв. м на месец. Асансьорите са подменени, а увеличената вноска ще позволи на обитателите да възстановят средствата, изразходвани за ремонт на дома си, за две години от други жилища. Сега жителите на тази къща поискаха да бъдат включени в програмата за ремонт на инженерни системи при същите условия - да платят за подмяната им в кратки срокове. Така че основното в този въпрос едейността на собственика.
Списък на ремонтните дейности
Списъкът на работите за всяка конкретна къща и планираният период за тяхното изпълнение също са посочени в регионалната програма за основен ремонт (параграфи 2-3, част 2, член 168 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Сред работите, финансирани от Фонда за капитален ремонт, който се формира на базата на минималната вноска, включват ремонт на системи за електроснабдяване, отопление, газ, водоснабдяване и канализация, ремонт или подмяна на асансьорно оборудване (включително ремонт на асансьорни шахти), ремонт на покрив, фасада, основи и мазета. В същото време субектите на България могат да разширят този списък, например чрез изолация на фасадата, инсталиране на общи домакински измервателни уреди за потребление на ресурси и т.н. (част 1-2 на член 166 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Шест месеца преди годината на началото на основния ремонт (освен ако регионът не определи друг период), жителите трябва да получат информация от управляващата организация или регионалния оператор за това какви видове работа ще се извършват в къщата им (част 3 от член 189 от Жилищния кодекс на Руската федерация). И не по-късно от три месеца преди началото на ремонта (освен ако законът на субекта на България не предвижда по-дълъг срок) те трябва да проведат общо събрание, на което собствениците да разгледат тези предложения и да вземат решение. Решението трябва да посочи списъка на работата по основния ремонт, времето за неговото изпълнение, източниците на финансиране, упълномощено лице от името на собствениците, както и да предостави оценка за основния ремонт (част 4-5 на член 189 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Ако собствениците не вземат такова решение в определения срок, основният ремонт ще се извърши в съответствие с одобрената регионална програма (част 6 от член 189 от Жилищния кодекс на Руската федерация). По този начин експертите отбелязват, че въпреки че решението заосновният ремонт наистина е отнесен към компетентността на общото събрание (клауза 1, част 2, член 44 от LC RF), докато собствениците практически нямат влияние - те, въз основа на съдържанието на чл. 189 от Жилищния кодекс на Руската федерация по същество може да одобри само количеството работа, определено в регионалната програма.
В същото време собствениците, които са открили специална сметка, имат право да допълват списъка с работи, предвидени от регионалната програма за основен ремонт, с всякаква работа, но само при условие, че вноските, които плащат, са повече от установения минимален размер (част 3 на член 166, част 4.2 на член 170 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Избор на изпълнители
Собствениците могат да изберат изпълнител за извършване на основен ремонт само ако са открили специална сметка (клаузи 1-2, част 4, член 177 от Жилищния кодекс на Руската федерация). В случай на натрупване на средства в „общия съд“, въпросът за избора на изпълнители се решава от регионалните оператори независимо въз основа на търг (част 1.1 от член 180 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Николай Марушкин съветва да се възприема подобно разпределение на правомощията не като ограничаване на правото на собствениците на апартаменти да притежават и да се разпореждат със своята собственост, а като освобождаване от определени задължения, които изискват определено ниво на компетентност.
Амортизация на вноските за капитален ремонт, платени от собствениците
Това е може би един от най-значимите проблеми, свързани с основния ремонт. Въпреки факта, че действащото законодателство не забранява начисляването на лихви върху средствата, съхранявани в „общия пот“, и по отношение на специалните сметки пряко предвижда възможността за начисляването им (част 1 на член 170, параграф 6 на част 1 на член 177 от Жилищния кодекс на Руската федерация), експертите са склонни да бъдат скептични по отношение на това. „Покупателната способност на паритесредствата значително намаляват всяка година, като този проблем е особено актуален за „общата банка“. Следователно никакви лихви, начислени от банката върху вложените в нея средства, няма да покрият загубите - след 20 години ще бъде невъзможно да се извърши повече работа с 1 милион рубли, отколкото сега с 50 хиляди рубли. Възможно е парите просто да се „стопят“, казва Елена Могилевская. Освен това, както отбелязва експертът, възможно е след 20 години някои къщи, собствениците на апартаменти, в които сега редовно плащат вноски за капитален ремонт, да бъдат признати за аварийни и подлежащи на разрушаване, което означава, че в тях няма да се извършват основни ремонти (клауза 1, част 2, член 168 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Ако жилищна сграда бъде призната за подлежаща на разрушаване, средствата от фонда за капитален ремонт се използват за нейното разрушаване или реконструкция. Жилищното законодателство предвижда и случаи на връщане на вноски за основен ремонт: когато поземлен имот и жилищни помещения в сграда са изтеглени за държавни или общински нужди, регионалният оператор трябва да изплати средства от фонда за основен ремонт на собствениците пропорционално на сумите на вноските, платени от тях, и сумите на тези вноски, платени от предишните собственици на съответните помещения в тази жилищна сграда. В същото време собствениците запазват правото си да получат цената на обратно изкупуване на изтеглените апартаменти (член 184 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Възможен начин да защитят парите си от амортизация за собствениците, които решат да открият специална сметка и да плащат вноски над минималния, може да бъде извършването на определени ремонти предсрочно с натрупването на средства (част 4.2 от член 170 от Жилищния кодекс на Руската федерация).
Заслужава да се спомене проблемът с банковия фалит, от който средствата в специални сметки също неса застраховани. Единственото изискване за кредитните институции, в които може да се открие специална сметка, е размерът на уставния капитал (най-малко 20 милиарда рубли) (част 2 на член 176 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Въпреки това, в близко бъдеще системата за гарантиране на депозити за физически лица може да бъде разширена до средствата на специалната сметка.
Така в момента собствениците могат само да изчакат законодателят да вземе мерки за опазване на средствата, събрани за основен ремонт, както и мерки за гарантиране на рентабилността на тези средства и осигуряване на тяхната покупателна способност.
Последици от неплащане на вноската за основен ремонт
Много собственици се чудят - какви последствия могат да очакват при неплащане на вноски за основен ремонт?
Не всички експерти са съгласни с подобни санкции - например, според Елена Могилевская, разпоредбите на гражданското право относно договора (член 702 от Гражданския кодекс на Руската федерация) трябва да се прилагат за основен ремонт. И тъй като отношенията по сключване на трудов договор са изключително доброволни, е невъзможно собствениците да бъдат принудени да плащат месечна такса за основен ремонт, смята експертът. В този случай, според нея, говорим за присъединяване към обществен договор (член 426 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и ако собственикът направи еднократно плащане, той се счита за съгласен с неговите условия. Но ако собственикът не иска да плати за основния ремонт и не е направил нито едно плащане, тогава, според Елена Могилевская, прилагането на каквито и да е санкции към него не може да се счита за недвусмислено легитимно решение. Собствениците обаче едва ли ще могат да се ръководят от такава позиция, тъй като тя не е подкрепена от разпоредбите на жилищното законодателство.
В тази връзка експертите не изключват възможността въвеждането на вноски за основен ремонт да бъде обект наконституционен контрол - както в общ, така и в отделни аспекти (например размер на вноската, последователност на работа, защита на спестяванията от обезценяване и др.). „Колкото по-бързо бъде финализирана позицията на Конституционния съд на България по този въпрос, толкова по-добре. Във всеки случай това ще помогне да се избегне формирането на многопосочна съдебна практика в регионите на страната ни и това изглежда по-ефективно от, да речем, перспективата за обезсилване на разпоредбите за ремонтни вноски в съдилищата с обща юрисдикция “, заключава Николай Марушкин.