VS България срещу формалностите в поземлените отношения и интересен подход към наема
Без да навлизам в подробности за общите събрания на собствениците на поземлени дялове и историята на появата на поземлен имот с кадастрален номер 16:32:000000:1597, бих искал да отбележа въпроса, който възникна пред въоръжените сили на Руската федерация: какво се случва с правото на наемател на поземлен имот, когато от този поземлен имот се формират други парцели?
Разбира се, и аз, и вие, и Въоръжените сили на България знаем за алинея 4 на чл. 11.8 RF LC:
Но съобразявайки се с действителните обстоятелства по разглеждания казус, Върховният съд на България даде разширително тълкуване на тези норми (и не само тях), а именно:
1) Предходно сключен договор за наем не се прекратява по отношение на парцела, образуван в резултат на разпределението
Аз също бях изненадан, но: „В съответствие с параграф 4 от член 11.8 от Кодекса на земята, в случай на образуване на поземлени парцели от поземлени парцели, използвани въз основа на договори за наем или безвъзмездно ползване, лицето, упражняващо такова използване, има право да сключва с него договори за наем за образуваните и променени поземлени парцели или споразумения за тяхното безвъзмездно използване при същите условия, освен ако не е установено друго със споразумение на страните, без наддаване (търгове, търгове). * Посочената норма е насочена към установяване на гаранции за наемателя в случай на образуване на поземлени имоти от наетия и обременен с негови права парцел, по същество да запази правото на наем при същите условия, а не обратното, да прекрати наемното правоотношение поради предвиденото в него обстоятелство, както счете касационният съд. * В същото време съдът също не взе предвид, че тази норма на закона, подобно на нормите на Гражданския кодекс, не съдържа пряка индикация за прекратяване на предварително сключен договор за наем по отношение на поземлен имот, образуван в резултат наразпределено."
От една страна това заключение абсолютно ме обърква. Най-малкото говорим за новообразуван недвижим имот (парцел, образуван в резултат на разделяне). Това е самостоятелен имот, който има уникален кадастрален номер, уникални характеристики и формално няма нищо общо с парцела, променен в резултат на разпределението.
Действително, съгласно параграф 1 на чл. 11.5 КТ България при отреждане на поземлен имот се образуват един или повече поземлени имоти. В същото време парцелът, от който е направено разпределението, остава в променените граници (променен парцел).
По този начин договорът за наем на едно нещо не може сам по себе си да се превърне в договор за наем на две други неща. А „правото да се сключват договори за наем с него върху формираните и променени парцели“ в крайна сметка е правото да се сключват договори.
От друга страна, може би има за какво да се замислим, вместо спорове за „реално/задължително” и безусловно преклонение пред държавния кадастър на недвижимите имоти (физически част от земната повърхност си остана същата част от земната повърхност, само формално представляваща два обекта).
2) Регистрационни действия за извършване на вписване в USRR върху обременяването на правото на наем на новообразуван поземлен имот трябва да се извършват от Rosreestr едновременно с държавната регистрация на собствеността върху този поземлен имот
Върховният съд на България продължава позицията, заявена по-рано, и премахва празнината в USRR между образуването на нов поземлен имот и сключването на нов договор за наем между наемателя и неговия собственик.
Освен това се стига до такава правна позиция чрез:
Като цяло това, разбира се, не е пленум на ВАС България под наем, нонеформализмът на съдиите от Върховния съд на България ме изненада.